东莞市麻涌镇项目招商推广方案

东莞市麻涌镇项目招商推广方案内容摘要：

功能定位 根据前述的项目特点、市场条件及社会消费趋势进行判断，本项目不适宜走传统百货零售业的模式，建议将本项目功能定位为： 以大型超市、零售业为主，休闲娱乐餐饮服务业为辅，并以休闲、娱乐餐饮服务带动零售，开创全新消费潮流的标志性购物广场。 东莞市 麻涌 镇项目招商方 案 第 12 页 共 28 页 B、档次定位 中档的建造及经营档次与本项目地理位置、商业环境相称。 走高档路线则与现时的整体消费水平不一致。 建议将本项目的建造档次定位为中档为主大型商业物业，将本项目的经营档次定位为中档大型超市、零售、休闲娱乐及餐饮服务的大型商业物业。 C、投资客户群定位 商铺投资者为一定货币积蓄的中高层的本地居民群体。 商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者。 适合本地人对其进行投资。  项目所在地周边客户 熟悉并看好此区域升值潜力的一些高收入人士，年龄大约介于 3055 岁之间，已有一定事业基础，并希望事业更进一步发展。  生意人 具相当的经济实力，本身就是非常内行和做生意者，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺知识经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租转为自买自用，他们是最有兴趣 和实力的买家，也即我们的诚意客户。 各年龄段都有，中轻年为主。  普通市民投资客户 此类客户往往具一定的经济实力，喜欢面积较小的商铺，因为资金投入小，风险小，投资可行性高。 对临街的要求较高。 对升值潜力认同，重发展商的实力与信誉。 年龄介于 2555 岁，要求价钱合理，付款轻松，感觉投资商铺具备相当投资空间，海滨花园一楼的街铺良好的销售业绩就是例证。  小商家、个体经营者 该类人士属商场的小业主，一般经营面积从几平方米到数 10 平方米或数十平方米，间隔小，总价低的铺位较受欢迎。 一个场在引入了知名主力店后，就靠吸引这类小 业主买铺经营，托起整个市。 东莞市 麻涌 镇项目招商方 案 第 13 页 共 28 页 D、租赁客户群定位  大型百货、超市。 以租为主，通常面积过万平方米，一般选择自行装修、自行管理。  连锁店。 如佐丹奴、屈臣氏之类，对经营场地一般不买，所需面积中等，约150— 400 平方米。  品牌店。 如皮尔卡丹、卡佛连、 SATCHI 等，所需面积从数 10 平方米至过 100平方米。  著名快餐连锁店。 如麦当劳、必胜客、肯德基之类，对场地一般也是只租不买，其名声越大（如麦当劳），入驻条件越苛刻。  中、西餐饮经营店。 所需面积从过百平方米到过千平方米不等。  各类零售与批发的厂家。  个体经营者。 所需面 积较小，约 10— 30平方米。 对本项目业态和经营定位的建议 经营主体含 7个主要业态，具体为：  超市。 规划一楼约 500015000 平方米的营业面积，引进具有一定规模经营超市的投资商，自主经营，自主管理。  临街精品店铺。 以营业面积 30~70 平方米为主，规划营业面积约 2020 平方米，引进中高档品牌专卖店，出售产权，业户自主经营，自主管理。  商业室内步行街和室内精品店铺。 以套内面积 5— 15 ㎡单位为主，分别规划出一层约 2020 ㎡，二楼约 3000 ㎡，共计约 8000 ㎡的营业面积，经营代表消费潮流和消费趋势的中低档 品牌商品，出售产权和按比例出租，业户自主经营，商场统一管理。  街市。 以套内面积 610 ㎡为单位，在一楼规划约 3000 ㎡营业面积，经营具有时尚化、个性化、特色化的小商品和饰品，商品价位均在 100 元以下，出东莞市 麻涌 镇项目招商方 案 第 14 页 共 28 页 售产权，业户自主经营，商场统一管理。  餐饮广场。 在一楼规划约 600 ㎡营业面积，经营中餐、西餐、小吃、茶庄、咖啡屋等，出售产权或按比例出租，业户自主经营，自主管理。  休闲娱乐广场。 在三楼规划约 4000 ㎡营业面积，经营桑拿、洗浴、休闲、娱乐等项目，出售产权，业户自主经营，自主管理。  通讯数码广场，一楼辟出专区，规 划 1500 ㎡营业面积，经营国内外知名品牌手机、通讯器材、数码。 关于本项目的经营定位： 建议的内容：南峰新城市广场经营定位以占据中、低档消费市场为主，适当兼顾少部分高档消费市场。 各业态的具体经营定位为：  大型超市：服务于当地居民的各类中、低档生活消费品。  临街精品店铺：以服装、服饰为主，满足中、高层收入，白领阶层的消费需求。  通讯数码广场，一楼辟出专区，经营国内外知名品牌手机、通讯器材、数码、IT、 DIV 等商品。  室内步行街和室内精品店铺：经营满足中、低档收入、工薪阶层的品牌服装服饰类商品、家居饰品等商品。  街市：经营满足中、低收入人群、低年龄人群需求的时尚、个性化小饰品、小百货、针织品等商品，所有商品价格均在百元以下。  餐饮美食广场：满足当地居民和购物者餐饮消费，其高、中、低档比例进行合理分配。  休闲娱乐广场：满足居民和购物者休闲娱乐需求，其高、中、低档比例进行合理分配。 在业态定位的基础上，经营定位的目的是具有针对性的满足不同消费层次需东莞市 麻涌 镇项目招商方 案 第 15 页 共 28 页 要，各种消费心理需求，力求做到“全、精、准”。  从经营对策上看，超市是与居民日常生活息息相关的各种食品、日常用品、生鲜等民生商品，能够满足大众消费，也顺应市民的消费习惯， 是最聚人气的主力店，满足顾客“求便”的心理需求；  通讯数码广场：针对手机消费趋势，在一楼规划通讯数码广场，顺应了区域消费，达到“扎堆效应”，同时又向消费者提供一个更舒适的消费场所，吸引更多的消费群。  临街精品店铺，经营高、中档的品牌商品，即把目标顾客群定位在中、高档消费群体。 既有助于提高商场档次，塑造商品的商业形象，还有助于引导市场消费，满足消费者“求精”的心理需求。  室内步行街和室内精品店铺，针对贵港市大部分收入者，经营中、低档品牌商品，既保证商品质量，同时商品价格也不高，满足中低档消费者“求优”的心理。  街市针对消费者“求新、求廉”的心理需求，经营百元以下的商品，吸引广大的中、低档收入消费群体。  餐饮、娱乐休闲项目适合麻涌市民消费习惯，瞄准大部分中、低消费群体，合理兼顾高档消费者，吸引购物者和其它顾客，满足各阶层、各档次群体对餐饮、休闲娱乐的需求。 南峰新时代广场做为麻涌的大型购物中心，客流是它的生命线。 购物中心的客流是由购物、休闲、观赏三个部分构成的。 一般情况下各占 1/3，但由于休闲，观赏者存在着即兴购买。 因此，实际购物人数会适度提升，约占 40%。 根据有关部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为 40～ 60分钟，成人为 90～ 150 分钟。 按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过 小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。 由此可见，麻涌镇旧的商业中心区不可能单独完成此项购物功能，南峰新时东莞市 麻涌 镇项目招商方 案 第 16 页 共 28 页 代广场不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要在场内设有众多的休闲空间、娱乐活动和场内景观。 并且周边在麻涌新的文化广场，顾客可在购物的同时整个广场内就餐、游乐、休闲，这样就消除了顾客的购物疲劳，延长了顾客的停留时间。 特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所。 这种娱乐购物的方 式，目前在老的商业中心是无可比拟的。 三、经营商品及价格定位 大众品牌主打，一线品牌商品例附，二、三线品牌商品为辅。 以适合麻涌镇中高端消费者为宜。 四、项目外立面的设计 项目外立面设计强调与定位结合性：  一方面强调与档次结合，根据商场目标消费群不同的感观心理需求，结合商场定位高低，予以不同的外立面设计。  基于本项目所处的市新城中心位置及地标位置，现方案立面风格应具有地标性的相关特征  须强调与产业特征元素的结合，结合批发市场的业种特点、结构需求等因素，在外立面与功能方面做到有效平衡。 使之，建筑风格新颖，商 业气息浓厚 东莞市 麻涌 镇项目招商方 案 第 17 页 共 28 页 第四章 招商推广策略 一、招商突破 南峰新时代广场引进大商户以提升本案的商业价值是本案招商成功与否的关键，本案的规模、价格、经营价值、产品定位及商业组合等各要素均影响到我们招商工作进展的实质性。 因此，本案在招商策略上需突破，一方面通过行业协会推荐和自身挖掘具有实力或品牌性的大客户，以大客户带动小客户刺激入驻率。 另一方面则展开小商户的招商和发售，小商户则主要是以经营户和投资客为主，以本地商户为核心。 麻涌商业物业，现处于兴起阶段。 我们就是打造具有代表性与创造性的地标级商业项目，形成了 一个让麻涌及周边镇区都关注的商业项目。 我们项目相邻的。