重庆市渝北区房地产项目可行性研究报告

重庆市渝北区房地产项目可行性研究报告内容摘要：

售面积所占比重明显提升。 其中， 住宅类物业仍是市场成交的主要类型，全年销售面积 万平方米，同比上涨 %，占全国商品房销售面积的 %；但由于受到国家调控政策影响，住宅销售面积所占比重较上年同期下降 百分点。 相比之下，由于住宅市场限购，部分购房资金转而进入商业营业用房市场，导致商业营业用房销售面积增长较快，所占比重也有所提升。 2020 年，商业营业用房销售面积 万平方米，同比增长 %，占全国商品房销售面积的 %，所占比重较上年同期提高 个百分点。 办公楼销售面积 万平方米， 同比增长 %，占全国商品房销售面积的 %，所占比重与上年基本持平。 二 市场走势分析 房市新政在短期内将不可避免对房地产市场发展造成冲击。 但从长远来看，在经过适当调整后，重庆房地产市场仍将保持稳定向好的发展趋势。 稳定扩张的刚性购房需求将支撑房市的稳定健康发展 （一）国家税收政策助消费阻投资 抑制不合理需求 根据国务院第 136 次常务会指定，重庆定于 2020 年 1 月 28 日在主城九区率先开征房产税。 税收调控的重点是区分消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节实行差别化税收 政策，应鼓励消费性需求，抑制投资性需求； 新“国八条”政策规定调整个人转让住房营业税，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60％，贷款利率不低于基准利率的 1． 1 倍，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。 这一系列举措将有效抑制不合理投资性需求。 城镇化进程确保刚性需求的增长 一 常住人口总量相对稳定 可行性研究报告 雷彬 １６ 自 2020 年到 2020 年，全市住人口增长 %，年均增长仅 % 二 城镇化率不断提高 在常住人口总量相对稳定的情况下，我市城镇化率不断提高，六年时间城镇人口增长%，年均增速 %。 图六：重庆市城镇化率 三人均房屋建筑面积稳步增长 2020 年至 2020 年期间，人民生活水平不断提高，人均房屋建筑面积稳步增长， 2020 年达 平方米 /人，较 2020 年增长 %，年均增长 %。 不断增长的城市人口和人均住房面积稳步增长的趋势，将使刚性需求的购房者不断增加，支撑重庆房市的不断发展。 （二）重庆房地产行业发展将趋于理性和成熟。 与东部的地产相比，重庆的房地产 可谓“大器晚成”。 也许在气势上无法一气呵成，技巧上无法玄关处处，但重庆的地产大亨们却成熟得自成一体。 就连京城的地产大亨来重庆考察时，低价格、高品质的住房条件都禁不住让这些业内人士羡慕不已。 的确，重庆的房地产在地产大亨们的地产业 “围城”里将会越来越成熟 图七：深圳、上海两大城市与重庆关于“房地产投资占社会固定资产投资比率”的比较， 由此可以看出：重庆市房地产投资额度与全社会固定资产投资的比例一直稳定在 1/4 的水平，重庆市房地产行业运行平稳，发展比较健康，发展态势良好，房地产投资比重远低于深圳、上海等一 线城市，在重庆从事房地产开发存在较大的空间 可行性研究报告 雷彬 １７ 图八： 07 年重庆与周边省会城市的房价比较 上图是 07年重庆与周边省会城市的房价比较，可以看出： 重庆房价不但只有沿海城市的几分之一，也大大低于周边省会城市（建面价格）， 重庆房价在全国大城市中历来就属于著名的价值盆地，虽然 2020年经过了一轮价值回归的上涨，依然属于没有泡沫风险、发展空间巨大的地区。 （三）重庆市市政府政策高明 近年重庆房地产取得了较快的发展，这主要得益 于重庆市政府有一套清晰科学的城市建设整体发展思路，这套思路起点高、可操作性强 ,如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。 外环高速公路纳入年票收费，把城市各个部分拉得更近。 同时，房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌，避免了暗箱操作，给大家提供了公平竞争的机会。 另一方面，政府为抑制房地产泡沫现象的产生，推出了诸多市场监管措施，使市场不稳定因素减少到最低限度。 正是由于政府宏观政策的正确，才使得市场出现政府、开发商、消费者“多赢”的局面。 政府土地收益提高了，有更多的财力提升基础设施的建设水准；开发商 也受其环境得利，楼盘也销得更好了；而老百姓也能以较实惠的房价买到满意的房子。 与房地产行业发展起步阶段相比，当前房地产开发的市场化程度、政府控制土地的能力、 金融管理能力都有很大提高，消费政策日趋完善，房地产企业将逐步走向成熟。 未来房地产的成熟，可能体现在以下几个趋势： 1）竞争力和抗风险力增强 经过近几年市场变化、政策转变和金融危机的冲击后，重庆市房地产企业开始具备较强的竞争力和抵御风险的能力，投资意识逐步由盲目向理智转化。 2）房地产开发投资结构逐渐趋于合理 从资金的投向看 ，开发商已由被动地适应市场逐步转化为主动把握市场，能够按照市场需求变化改变资金投向和投量，房地产开发投资结构逐渐趋于合理。 表八： 2020 年 15月重庆房地产建设销售情况 可行性研究报告 雷彬 １８ 上图为重庆市 2020 年 15 月房地产建设销售情况， 2020 年 15 月，重庆市房地产开发投资完成额 亿元，同比增长 %，其中，商品住宅投资同比增长 %。 房地产销售面积与去年同期基本持平，微涨 %。 这说明， 2020 年上半年重庆经济发展态势良好，房地产市场开发总体呈平稳态势。 3） 刚性需求购房者将成为主力 由下图知，重庆主城购房者主要为满足刚性需求。 受宏观调控影响，刚性购房者将依然是重庆主城购房主力。 购房的投资性、投机性不强，购房的潜在风险也就相对比较低。 4）政府对房地产的调控政策将趋于成熟 从 2020 年到现在，国家频繁调动宏观调控政策来确保房地产市场健康稳定发展，但调控的结果不甚理想：宏观调控的结果不是隔靴止痒就是超之过急，治标不治本，往往达不到预期的效果。 这说明政府对于房地产市场的宏观调控还处于初期阶段，房地产调控政策还处于不断优化的进程 中。 重庆市就证明了这一点：重庆健全市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房供应体系，实行“低端有保障、中端有市场、高端有约束”调控。 2020 年，重庆累计开建公租房 2871万平方米，配租 11 万套，规模、进度和配套水平全国领先。 重庆主城房价在全国 35 个重点监测城市中始终保持中低位。 可行性研究报告 雷彬 １９ 重庆市政府工作报告提出， 2020 年将优化房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。 随着政府对房地产市场性质了解的不断深化，政府对房地产政策也将不断的健全与完善， 房地产政策 的紧密或过于火热都将不复存在，房地产的发展将会趋于稳健。 （四） 房地产回转力度加大 1）地方政府放松调控力度 从今年国内外的宏观经济情况看，国家不会出台新的房地产调控政策。 各地方政府会根据本地的经济发展情况，放松对中国外资中国外资地产市场调控力度，以确保本地经济不会出现大幅度的滑坡。 2）房地产经济大环境改善 由于经济增长速度放缓，企业亏损面加大，经营困难，保就业和稳定局势将会成为经济工作的重点。 房地产业是中国经济的支柱性产业，因此，保经济和保就业都包括了保房地产。 金融机构放松 银根和增加流动性将是不可避免的，这些金融调整政策给开发商和购房者都带来实际的利好。 金融机构的政策调整一方面改善了开发商的资金状况，另一方面也给购房者提供了数量更多的按揭贷款，从而达到刺激房市的目的。 市场供求分析 （１）需求分析 一 需求现状 需求现状概况： 重庆市 2020 年上半年商品房购房需求主要表现为，商品房成交量回升 仅次于 2020 年同期 ；成交均价降中有升；“惜购”情绪滋长 单套成交面积增加；北区成交活跃 南区成交量下降 ；投资减少 普通住宅成交为主。 写字楼购房需求主要表现为 ，成交热度减弱，市场回归理性；二手价格小幅上涨，解放碑领跑重庆；租金小幅波动，整体走势平稳。 需求现状详细分析： （一）商品房成交分析 1）商品房成交量回升 仅次于 2020 年同期 2020 年上半年重庆主城区共成交商品房 105541 套，成交建筑面积 万㎡，与 2020年同期增长 %，成交套数增加 万套。 2020 年上半年商品房成交量回升的趋势明显，甚至略高于 2020年上半年，仅次于 2020年同期，环比 2020年下半的成交量增幅也达到 %。 2020 年从 3 月开始成交 量开始激增，当成的成交量即达到 万平方米，同比增幅达120%，是近 17 个月以来的成交最高月。 之后的第二季度成交量虽不及 3月，但都非常稳定地保持一个相对较高的水平。 图一：重庆主城区近年商品房成交面积对比 （单位：万㎡） 可行性研究报告 雷彬 ２０ 数据来源：重庆网上房地产 图二：重庆主城区 2020 年 — 2020 年上半年商品房月度成交走势 （单位：万㎡） 数据来源：重庆网上房地产 2）成交均价降中有升 2020 年上半年重庆主城区商品房成交金额 亿 元，成交均价 6666 元 /平方米。 与去年同期相比，成交均价下跌 407 元 /平方米，降幅达到 %；但与 2020 年下半年相比，成交均价微涨 %。 2020 年上半年是重庆商品房成交均价最高的半年，但从 2020 年 8 月主城区商品房成交均价下跌到 7000 元 /平方米以下后，一直到 2020 年上半年，主城区月度成交均价均未超过 7000 元 /平方米，且价格的波动幅度也较大，与 2020 年上半年相比，成交均价下降的趋势非常明 显。 可行性研究报告 雷彬 ２１ 从 2020 年 3 月开始，主城区商品房成交均价开始相对稳定，虽低于去年同期，但也呈现出稳 中有升的趋势。 图三：近年重庆主城区商品房成交均价走势 （单位：元 /㎡） 数据来源：重庆网上房地产 3）“惜购”情绪滋长 单套成交面积增加 2020 年上半年重庆主城区商品房成交单套面积为 94 平方米，是近两年来是高的。 自 2020年初实施差异化信贷以来，随着政策执行力度的加强，单套商品房成交面积也随之增加，就目前的情况来看，消费者更加“惜购”，对每次购买机会和贷款机会都更加谨慎，所以单套成 交面积也相对较高。 由于单套成交面积较高而房价由低， 2020 年上半年单套商品房成交 金额达到 63 万元，处于历史最高水平。 图五：近年重庆商品房成交单套面积 /总价变化 数据来源：重庆网上房地产 4）北区成交活跃 南区成交量下降 从区域来看，北部区域成交仍然较活跃， 2020 年上半年成交量占总量的 4成，南区成交量仅占总量的两成。 2020 上半年沙坪坝区成交量以 134 万平方米居各区之首，渝北区、江北区和南岸区次之，三个区域的成交量差异不大，均在 130 万平方米左右。 渝中区、巴南区、北碚区和大渡口区可行性研究报告 雷彬 ２２ 成交量最低，其中北碚区和大渡口区半年的成交量甚至不足 50 万平方米。 表一：重庆主城区 2020 上半年商品房成交情况 数据来源：重庆网上房地产 5）投资减少 普通住宅成交为主 受宏观调控影响，近期的购房者主要是以刚性需求的购房者为主，投资客相对较小，因些2020 年上半年成交的商品房 93%为住宅，而办公和商业物业所占比例仅为 2%和 4%。 成交住宅又以高层、小高层以及少量多层为主的普通商品住宅为主，这类普通商品住宅占住宅总成交量的 87%，而 2020 年上半年别墅和洋房产品分别仅占总成交量的 %和 %。 图六：重庆主城区 2020 年上 半年商品房成交类型 （二） 写字楼需求分析 1）成交热度减弱，市场回归理性 2020 年上半年重庆写字楼成交价格、成交面积都不如 11 年下半年强劲。 在经历了 11年下半年火热化阶段之后，市场逐渐回归理性。 从成交量上看， 2020 年上半年写字楼成交面积 万㎡，环比下降 29%，同比上涨 15%。 从成交价格上看， 2020 年重庆写字楼成交建筑面积单价 9765 元 /㎡，环比下降 9%，同比下降 29%。 图一 .重庆主城区写字楼成交价格、面积月度趋势图 可行性研究报告 雷彬 ２３。