重庆现代广场整体运营方案

重庆现代广场整体运营方案内容摘要：

极为明显，且各区、县消费能力较强的人口在主城区消费比例较大。 人口分布 图十一：主城各区人口（万人）渝中区 6 0 . 0江北区 4 7 . 2渝北区 8 1 . 6沙坪坝区巴南区 8 5 . 7九龙坡区北碚区 6 4 . 0大渡口区南岸区 4 9 . 0 23 图十二：主城各区农业人口（万人）江北区 1 0渝北区 5 9北碚区 3 6九龙坡区 2 4巴南区 6 2南岸区 1 3沙坪坝区 2 1大渡口区 6 主城九区共计人口 550 万人，其中城镇人口 318 万人，农业人口 232 万人。 各区人口总量分别为渝中区 60 万人；大渡口区 万人（其中农业人口 6 万人）；江北区 万人 (其中农业人口 10万人 )；沙坪坝区 万人 (其中农业人口为 21 万人 )。 九龙坡区 万人 (其中农业 人口 24 万人 )；南岸区 49 万人 (其中农业人口13 万人 )；北碚区 64 万人 (其中农业人口 36 万人 )；渝北区 万人 (其中农业人口 59 万人 )；巴南区 (其中农业人口 62万人 )。 各区人口分布中，渝北、巴南、北碚新辖区农业人口占较大比重。 24 本人口分布统计为 2020 年底数据，而近年房地产市场的快速崛起使人口分布发生了较大变化，各区居住人口因此而不断发生区域变化。 尤其江北、渝北区域的大型住宅楼盘较为集中，未来几年中北部区域的居住人口将激增，而渝中区实际居住人口将呈下降趋势，预计未来十年渝中区人口 将从高峰期的 70万降至 50 万人口。 随城市的拆迁改造，农业用地、工业用地的大规模征用。 居住狭窄区域的人口将迁至环境更为适宜居住的新区域，而农业人口因农转非和拆迁安置而演变为城镇人口。 另一方面一些高收入人群及政府机关人员正处于二次置业阶段，而北部地区的交通、环境和密集高档楼盘将形成高消费人群居住区。 由此，未来重庆主城区域的实际消费人口和区域的分布也将发生根本性改变。 就目前来看主城九区的总人口规模为户籍人口 550万人，非农业人口 318 万人，外省区流入人口 56 万，九区以外区、县流入主城区约 88 万人。 由此得出主城消费的城镇人口为 318 万 +56万 +88 万 =462 万人，若计算农业人口区、县人口和旅游人口在主城的消费，则实际人口规模超过 500万人。 五年以后重庆主城的非农业居住人口将超过 730 万人，而江北、渝北两区的城镇居住人口将会从目前的 60 万增加至超过 120万人口的规模。 25 8．重庆未来发展规划及重大事件影响分析 在以下部分，将通过简要对重庆未来的城市发展规划和商来发展规划，以及将对重庆市经济、特别是零售业企业及物业产生影响的重大事件给以描述后，综合分析对本项目可能产生的影响。 8． 1 城市规划 城市总体规划是城市发展和建设的依据，它确立了重庆未来的城市格局和各区域的功能定位、发展方向，对于江北观音桥商圈和本项目有着根本的影响作用。 2020 年 3月，重庆市人大通过了《重庆市城市总体规划（ 2020— 2020）》的报告，该报告是在 1998 年经国务院批复的总体规划基础上的最新修编报告，明确了重庆主城九区都市经济圈的未来城市发展和建设方向。 城市规划范围 规划对重庆辖区 万 k ㎡ (修编前为 k ㎡ )进行经济带划分和整体规划，其中都市经济区为主城九区，面积达 5473 k ㎡。 规划至 2020年，都市区总人口 730 万人，至 2020年都市区人口 930万人，城市规划配套按 1070万规模进行预设。 26 2020年 2020年 2020年图十三: 重庆市人口预期( 万人) 城市格局 预计至 2020 年，重庆市城镇化水平将达到 50%以上； 2020 年达到 65%左右。 市域城镇分为市域中心城市（主城九区）、区域中心城市、次区域中心城市。 中心镇和一般镇 5 个等级。 依托交通干线，点轴式发展，逐步形成以都市区为核心，区域中心为增长级，次区域中心城市和中心镇为主体，其它小城镇拱卫的级次分明，结构合理，点轴相连，互动并进的现代城镇体系。 重庆以“一片五城多中心组团式”布局结构 ，由中部、北部、西部、南部和东部片区，一个城市中心和 6 个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆 CBD 地区。 6 个副中心则由观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区、菜园坝、西永中心区组成。 27 重庆主城区规模的不断扩大，将促使城市消费的急剧升级和总量扩大，同时使中心城区的辐射力更为强大，众星捧月的效应使主城区商业机会倍增。 城市交通 规划建立以大运量快速干道交通为骨干，一环 6 线的轨道网为基本车线网，除快速干道、轻轨、地铁外，还规划在嘉陵江规划建设16 座大桥（含现状 8 座），长江规划建设 15 座（现状 5 座），两江远景预留 7 座大桥及越江隧道。 中梁山规划 8 座隧道（含现状 3座），铜锣山规划建设 6座穿山隧道（含现状 3 座），两山远景预留 4 座穿山隧道。 城市交通的日益改善，使原本因地理特征相对独立的各个片区逐步形成强势互动的整体。 各片区之间的相互渗透和相互辐射力日益增强。 主城各区功能和各阶层的迁移，演变随城市新格局的形成而加快，这也使各区域的未来定位战略后随之做出调整，在城市的发展和演变中演绎未来新格局的形成。 28 8． 2 重大影响事件分析 西部大开发 西部大开发战略自 1999 年实 施以来对西部地区的经济促进成效卓著，虽然政策效应已日趋弱化，但已形成的区域经济带已形成良好势头。 西部大开发依托欧亚大陆桥、长江水道、西南出海道等交通线，发挥中心城市作用，以线串点，以点带面，逐步形成了陇海兰新线，长江上游经济带，南（宁）贵（阳）昆（明）经济带。 西部大开发除鼓励政策外，针对西部地区改善投资环境的资金投入也日益增大，并优先安排基础建设项目，加大财政转移力度和金融信贷支持，重庆享有的财政税收先征后返的优惠对重庆投资环境的改善产生了巨大的促进作用。 重庆是长江上游经济区域的龙头，成渝经 济圈的核心，对区域的带动和促进作用明显，同时具有对长江经济带和西南出海经济线、东盟经济区域的较强辐射力。 西部大开发战略对重庆城市经济、商贸流通和零售物业均将产生积极的推动作用。 29 加入世贸组织（ WTO） 中国加入世界贸易组织的 4 年间，使中国卷入全球一体化浪潮之中，对重庆的经济发展、企业管理、社会生活均产生了重大影响。 2020 年按入世承诺，零售业已全面向外资开放，除批发、文化产品、农产品、成品油等领域外几无限制。 零售业的全面开放，加剧了重庆商业的竞争，国际性商业企业已全面进入重庆，而国内零 售企业为抢占竞争先机，纷纷跑马圈地，争夺网点资源，加剧了对商业物业需求的同时，也使得零售企业生存环境日益恶化。 未来间的兼并、重组浪潮亦将愈演愈烈。 零售业的当前形势和发展趋势将对商业物业有积极的影响，也促使各种资金，乃至海外基金大量涌进国内商业项目，但这对项目的规划、建设、运营和人才要求也愈来愈高。 成渝经济带 成渝两地的互补性，是成渝地区成为中国西部唯一成片发展，产业和人口最为集中的地区，西部大开发最重要的地区，被喻为继“长三角”、“珠三角”、“京津”经济带后中国经济带第四增长极，除广泛被经 济界看好外，国家也将“成渝经济带”列为西部最优先发展地区，并纳入国家重点发展规划区域。 30 随重庆在各经济圈的作用发挥，重庆物业价值较国内中心城市偏低的现状将很快被改变，而作为增值空间巨大的商业物业（尤为稀缺的中心优势网点资源）将成为受惠的产业而被广泛挖掘。 重庆 CBD 建设 CBD 是城市商业和商务的核心 ,依托便利的交通和聚合效应的影响 ,在相对狭小的区域内 ,聚集着大量的人口和商机。 重庆的 CBD 将分成三大块：现代 CBD— 江北城，传统 CBD— 解放碑， CBD 配套服务区 — 南岸弹子石。 重庆 CBD 建设的 远期目标是成为长江上游和西南地区的区域性国际化商务中心区。 依据 CBD 的功能划分，加之解放碑交通制约将给江北 CBD 提供巨大的机遇，虽然当前的建设尚显缓慢，但随着区域经济的形成， CBD 将会使周边区域带来巨大变化和商机。 尤其江北地势平坦、交通发达，与外区域相连紧密，紧临机场。 随着江北房地产市场的发展可能形成的马太效应，重庆北部的吸引力将会越来越大，竟争力越来越强。 CBD 的建设对城市发展的改变和影响巨大，例如美国纽约曼哈顿，在区区 ㎡的土地上，有多达 2700多万㎡的各类功能性建筑，每平方公里的就业人口 达到 85000 人。 再如北京的东三环中路以国贸 31 为中心迅速成为北京新的城市中心，北京消费能力最强的人群有很大的比例集中在此，由此造就了国贸、燕莎，等多个高档商业区域。 9．零售业发展趋势及商业地产发展趋势 9． 1 国内零售业现状 在对外开放的推动下，中国零售业经过多年的快速发展，取得了惊人的成就，随着零售业的全面开放，外资大举进入。 零售业发展表现为规模迅速提升。 新旧业态并存发展，市场集中力度和零售现代化水平迅速提高。 但是国内零售业仍存在规模偏小、战略缺失、经营管理水平粗放，盲目快速膨胀等问题。 零售业 态重新整合定位 在充分竞争的市场背景和消费市场日趋细分趋势中。 新兴业态发展势头迅猛，新兴业态层出不穷。 商务部于 2020 年 7 月 1 日正式发布了国内 17 种业态的界定标准，现代百货、超市、专业店和正迅猛发展的购物中心在零售市场中逐渐占据了主导地位。 零售业规模迅速提升 2020年全国社会消费品零售总额达到 42600 亿元，中国的消费品市场规模增长迅猛，从 1978 年到 2020 年间年均增长率超过 10%， 32 而 90 年代以后的平均增长率超过 15%。 行业规模较 90 年代初增长了，预计到 2020 年市场总规模将超过 10 万亿元。 年平均增长将保持在 11%以上，五年后的市场规模将在 2020年基础上增长 1倍。 市场集中度提高 从零售百强企业的商品销售额和商品零售额的平均规模超出市场规模增长速度，商品销售总额和商品零售额近年的平均年增长率高达 %和 %，增长速度比社会消费品零售总额高 %，市场份额也正向各地的优势企业集中，零售行业市场集中度提高，不仅发挥了稳定市场的作用，并正在带来工业、商业、消费者三者关系和地位的调整。 新旧业态并存发展 90 年代之前，中国零售市场长期保持着国有百货商场一统天 下的格局，市场份额高达 60%以上，随消费需求的变化和竞争的加剧。 大型综合超市，精品、时尚等主题百货，专业店、便利店、专卖店、家居建材中心、仓储百货等新兴零售业态迅速崛起，成为扩大市场的重要动力。 尤为超市及专业店的发展最为迅猛，近年的增长速度超过了 40%。 33 受到新型零售业态的巨大冲击，传统百货和综合商场进入了巨大的调整和转型期。 百货店也仍然保持着市场的主要业态地位，百货店中的五金、电气、家居、食品、日杂等品类逐渐淡出，专注于精品化、品牌化、时尚化的高毛利商品。 传统百货在满足大众消费的基础上，也正经历着 定位和经营的调整和转型之中。 全行业的现代化水平显著提高 中国零售业现代化水平的显著提高，除了现代流通方式和新型业态发展较快外，先进流通经营与管理技术也得到快速推广和应用。 现代信息技术的在管理方法中的广泛应用，电子商务等新技术的发展，极大提高了零售业的管理水平。 经营、管理和资源整合的高素质人才也逐步成为行业的重要竞争因素，促使行业的运营管理水平显著提高，一批现代化水平较高的零售企业应运而生。 外资大举进入 从 1992 年至 2020 年，全国零售行业累计实际利用外资约 30亿美元，批准设立外资商业企 业 300 家，分店 2300 多个。 分布在全国近 30 个省市，世界前 50 强大型零售企业有超过 40 家进入了中国。 知名的如沃尔玛、家乐福、麦德龙、伊藤洋化堂等，已经逐步在国内形成了一定的网络规模。 34 国内零售业趋势 零售业企业已逐渐成为渠道主导者，对上游产业的主导地位进一步加强。 国内已有超过 95%的商品处于供过于求的状况。 中国经济已由供给约束型转为需求约束型，零售业已成为市场经济运行的起点。 未来几年，随着中国推进流通现代化进程的加快，零售业对上游的决定性作用将更加突出。 连锁经营将是零售企业居主导地位的经 营方式 企业联合、兼并、重组步伐加快，将成为零售业加快规模扩张和跨地区发展的主要方式。 零售业态竞争将更加激烈，百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店的市场份额将逐渐萎缩。 大型的购物中心将在未来几年中迅猛发展，成为优势渠道资源拥者，而成为未来零售业态的新型主导业态。 零售业专有技术，信息技术的应用，使经营技术和管理手段日益现代化，而零售企业对新技术、新人才的运用而促使其迅速成为各区域的优势企业。 35 外商进入步伐进一步加快，也促使国内零售企业快速膨胀，竞争形势更为激烈。 9． 3 购物中 心发展趋势 90 年代国内的房地产多为小规模楼盘，底商是中国商用房地产的典型特征，随着土地价格的不断上涨，商业用房在房地产项目的比例也日益增大。 旧城改造、城市规模扩大、商业企业跑马圈地、第三产业澎渤兴起等因素促使中国的商用房地产呈燎原之势，在巨大利益的引诱下，众多房地产企业的商业房地产项目和规模也呈现迅猛扩大之势，2020 年后商业房地产成为新的务称，也衍生出了一个巨大产业市场— 商业房地产，全国号称大型购物中心的商业地产项目已多达近 1000家。 中国商业房地产企业一直未能超越房地产的局限，而 始终在营销技术上寻找突破，众多的商业房地产一直在“一卖就死，一租就乱”的怪圈中循环，究竟是租还是售，是回笼资金还是兼顾商业经营，成为营销无法逾越的高坎。 分零发售、零散出租的风险在全国各地的商业房地产项。