社区改造项目可行性研究报告及资金申请报告

社区改造项目可行性研究报告及资金申请报告内容摘要：

*“新华城”项目的同时，充分发挥经营优势，积极发掘市场资源，快速开拓市场空间。 创造资源整合条件，架构资本运营平台。 战略布点在沿线区域城市及其周边中等县市，重点对保定市、石家庄市及区域重要县市，有效开展市场研究和项目考察论证，进行项目资源储备，做好项目运作准备。 （ 三 ） 、 “ **新华” 核心管理团队 董事长 田桂文。 “新华集团”副总裁， 中共党员，北弗吉尼亚大学 MBA硕士，北 大房地产总裁高级研修班毕业。 曾 任天津某区建委主任 ，大型房地产集团首席执行官等职。 对房地产相关的法律、法规及政策精通，对企业管理、项目操作有非常丰富的经验和决策能力。 负责 的项目有 天津郊县多个大型居住区 、世纪华 明卫星城等，其中世纪华明卫星城是天津小城镇改造的“示范项目”。 总裁 米建欣。 “新华集团” **公司总经理，中共党员，工程师。 曾 在部属设计院负责技术和项目监理工作，在大型国际投资公司负责经营和管理工作，曾任项目经理、经营经理、房地产副总经理、房地产总经理等职。 对项目运作、 市场 经营、公司管理等 有非常丰富的 经验和执行能力。 负责 的项目有 中南区域水电工程、五星级饭店筹备建设、大型居住小区、高层花园公寓 、 天津危房改造工程、低密度创新大型园区 、 阳光锦园、新华城等。 副总裁 闫和声。 “新华集团”副总经理，中共党员，高级工程师。 曾青云街道办事处南关 社区居委会 “城中村”改造 城阳铭座 项目申请报告 新泰市新国建设工程咨询有限公司 13 在大型国企负责技术和管理工作，曾任项目经理、 建筑公司 副总经理、房地产副总经理等职。 对项目成本控制、施工管理、项目策划等 有丰富的经验。 负责的项目有天津梅江区片改造项目、天津郊县大型居住区等。 项目经理 张伟东。 工程师。 曾在国有设计院负责技术工作，在国际投资公司负责技术工作，曾任工程经理、房 地产副总经理等职，对项目技术管理、工程组织等有丰富经验。 项目经理 师涛。 高级工程师。 曾在大型国企负责技术工作，在焦化、化工企业负责建厂筹备工作，曾任工程经理、副厂长等职，对项目管理、工程组织等有丰富经验。 财务及行政总监 杨付英。 曾独立创业，在民营企业负责销售和市场工作，曾任民营企业负责人等职，对市场营销等有丰富经验。 营销总监 魏立京。 大卫营销公司经理，策划师。 曾在大型房企负责营销工作，在石家庄、保定等地区负责市场、策划、营销工作，曾任销售经理、民营企业负责人等职，对市场研究、产品研发、营销 策划等有丰富经验。 顾问委员 杜济军。 高级工程师。 曾在 **省某厅负责技术和财务工作，曾任某厅总工程师等职，对项目管理有丰富经验。 安淑敏。 市人大专职委员。 曾在 **市负责规划建设管理工作，曾任 **市建委主任，在 **有良好的社会资源。 杜庆保。 曾在 **市负责土地管理工作，曾任 **市国土管理局副局长等职，对土地政策、土地管理有较高的专业能力。 青云街道办事处南关 社区居委会 “城中村”改造 城阳铭座 项目申请报告 新泰市新国建设工程咨询有限公司 14 五 、 风险分析 合作方式及条件 1）合作方：杨庄子社区 居委会 投资方： 新华 集团 2）合作方式 社区决定进行改造，经社区班子反复讨论决定选择投资 企 业进行 合作，为此杨庄子社区领导组织居民代表对天津新华公司进行 考察， 经过民主程序，决定与我们 合作，并签订了协议书。 又 按照政府要求的程序重新签订了 《 **市城中村改造意向书》。 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1）项目用地现状 土地所有权归属：集体土地 （省政府已批复为建设用地） 土地用途：建设用地 土地政策：纳入旧城改造的社区，土地全部变为国有。 2）项目用地规划 项目用地规划为综合居住区。 3）已取得的项目 文件 向 **市项目审批大厅请示进行社区改造 申请 ，项目审批大厅 进行 登记。 **市规划局请示批复杨庄 子社区改造规划意见，主管市长已批复。 杨庄子社区和新华集团签订合作协议。 按照政府“捆绑招标”的程序，双方重新签订“ **市杨庄子片区改造意向书”，已报政府备案。 青云街道办事处南关 社区居委会 “城中村”改造 城阳铭座 项目申请报告 新泰市新国建设工程咨询有限公司 15 **市市委、市政府举办项目招商会， **新华房地产公司与 **市西城区办事处签订了《 **市杨庄子社区区片旧城改造意向书》。 市政府对杨庄子社区旧城改造项目总体规划方案的批复。 **市项目审批大厅，准予启动区立项批复。 **杨庄子改造项目中标通知书。 **省人民政府关于建设用地的批复 ，冀政转征函【 2020】 0328 号。 4）项目法人及土地使用权确定程序  先期签订合作协议，确定合作伙伴 ；  政府主导，进行程序规范；  在政府主导下，签订招标前 “片区改造意向书” ；  政府主导，社区组织，进行“打捆招标”准备工作 ；  社区为组织 单位，市里充 分尊重社区意见，拟定准入条件；  设定投标条件。 主要针对目标企业设置。 包括改造方案和规划方案、企业业绩、出让金报价等；  以“打捆招标方式”确定杨庄子社区改造总体项目的中标人， 为项目法人和实施单位；  分期签订土地出让合同，缴纳土地出让金，办理国有土地使用权证；  进入项目实施阶段。 5）项目运作程序保障 根据 **市加快城中村改造的思路，原 则是政府主导 、整体规划、规模改造、市场运做、捆绑建设、依法推进、分步实施。 为了加快推进城中村改造， **市实行“建设项目捆绑招标方案”，以“政府主导、企业实施、城市守信 、政府要业绩 、企业要效益、群众要得实惠”的原则实施项目开发建设， 社区是组织单位。 青云街道办事处南关 社区居委会 “城中村”改造 城阳铭座 项目申请报告 新泰市新国建设工程咨询有限公司 16 根据以上原则项目运作程序 保障措施 ：  基层关系基础。 我们和社区已签订了合作协议， 进行了大量的社区工作。 而这次大规模的旧城改造组织实体是社区，这是我们工作的着眼点和立脚点；  政府支持力度。 旧城改造已是首要政务，我司适时进入该区域市场，已经建立了良好的政府形象 ，政府 、部门和社会已经支持新华进行全方位的工作；  政策扶持力度。 出让金报价已经趋于次要地位 ，因为大部分要返还 ，这为我们从程序上拿到项目提供了有利条件；  基础工作扎实。 已经做好了社区的基础 工作。 一是社区党支部有威信，二是社区工作扎实。  新华和社区已经签订过协议，又在政府主导下重新规范，这也是我们顺利取得项目的资格。 取得土地使用权的风险及控制 1）项目“捆绑招标 ”中标后，由于土地为毛地， 拆迁时间不好把控。 风险控制：  由于我们前期作了扎实、深入的工作，进行了入户调查，居民改造的积极性非常高，特别拥护我 们 公司 进行社区改造。  市政府积极性非常高，把杨庄子社区改造项目列入 “十一五”重点建设项目和十大民心工程。  一期拆迁户数为 151 户，拆迁户数少，并且有空地，可以保证项目按期实施。  实物还迁可以控制拆迁安置成本。 青云街道办事处南关 社区居委会 “城中村”改造 城阳铭座 项目申请报告 新泰市新国建设工程咨询有限公司 17 2） 项目“捆绑招标 ”中标后， 缴纳为起步区 248 亩土地的出让金，因为是打捆招标，新华为中标人、项目法人、 实施单位， 保证 了总体改造范围的 权益。 风险控制：  该项目是按照政府“捆绑招标”的程序确定项目的中标人， 中标人是项目的法人 ， 拥有项目的全部权益。  该项目采用实物还 迁“产权调换”的方式操作，充分保证了我公 司的 权益。  杨庄子社区居委会已经对 居民的房屋产权 面积进行了登记 ， 还迁房屋面积按照已登记的产权面积计算。 六 、市场分析 （详见附件 2） **市房地产市场 概况  **市房地产市场起步较晚， 产品档次低、配套设施不完善，物业服务不到位。 市场供应量小，据有关部门了解从 2020 进入商品房阶段年到2020 年 市场供应量不足 125 万㎡ ，多为零散产品，规模小，品质低。  **市 是 人口大县和经济强县，随着 **市经济的快速发展和城市化进程的加快， **市委、市政府加快了建设中等城市的步伐 ，对住宅的需求量也 逐年增大 ，按 **市城区人口 30 万、 2020 年 **省城镇人均居住面积 平米（摘自〔 2020 年 **省城市化发展统计监测新闻发布稿 〕）到2020 年 **省人均居住面积达到 30 ㎡，以此来计算 ： **改善用房新增 需 求量约 255 万平米 ； 城市化进程新增梯级 需求量约 500600 万平米。 推算三年内 有效青云街道办事处南关 社区居委会 “城中村”改造 城阳铭座 项目申请报告 新泰市新国建设工程咨询有限公司 18 需求量约为 300400 万平米。  **区位优势明显，交通便利，在 **省“十一五”城市发展规划中 **被列入优先支持发展的中等城市， 近两年有不少做生意和周边县市的人前来投资购房， 也 增大了房地产市场需求。 据相关部门了解， **市近两年上市量每年在 50 万㎡左 右，市场需求量每年在 85 万㎡左右，市场呈现出供不应求的势态 ，商品房价格不断上扬。 项目自身分析 1）项目优势（ S）  规模宏大，能产生聚居效应 和 规模效益。  区位条件好 项目北面 距离火车站和长途汽车站较近，东面距离市中心较近，南面近邻环城路（ 新 107 国道 ）。 总体位于市中心繁华商业区与西部工业区之间 ， 处于城市发展的主导方向 上。  周边有众多城市公共配套设施 项目附近有 银行、电信营业厅、多个加油站、大型蔬菜批发市场、医院、邮政分局、公安派出所、街道办事处等。  交通便利 紧邻的中山路、中兴路、博陵街都是城市主干道， 中山路有 3 路公交车通过，博陵街有 4 路公交车通过。  教育氛围浓郁 周边有众多幼儿园、小学，由省重点中学 **二中， 紧邻 省重点大学 **农业大学 **校区。 青云街道办事处南关 社区居委会 “城中村”改造 城阳铭座 项目申请报告 新泰市新国建设工程咨询有限公司 19  土地取得价格低 由于杨庄子社区改造项目享受 **市城中村改造政策，土地出让金 90%返还。  政府支持力度大 市政府把该项目列入 **市“十一五”重点项目，近期组织多次会议研究社区改造问题。  启动资金少 该项目 采取“双方合作”方式开发，社区 出地，我公司出资，共同开发，项目前期启动资金大约为 2780 万元。 2）项目劣势（ W）  目前该片区环境 较差 项目改造范围内原农民户口居 民宅基面积大，建房时间早，城市基础设施非常落后，地势低洼，住房低矮，道路狭窄，下水不通。  作为外地开发商初次进驻 **市场，开发商的信任度将略逊于本土开发企业。 因此加强项目的亲民性、诚实性、先进性和开发商形象树立将是本案规避劣势的有效手段。 3）项目机会（ O）  被确立为 **市十大民心工程之一 西城住宅小区 （即杨庄子社区改造项目）被确定为 **市“十一五”重点建设项目，也是市政府的十大民心工程之一。  杨庄子社区领导积极性较高 杨庄子社区积极性高，支部威信高，各方面 积极配合，想方设法推动该项目的进展。 青云街道办事处南关 社区居委会 “城中村”改造 城阳铭座 项目申请报告 新泰市新国建设工程咨询有限公司 20  大多数人们 普遍认可在该区域购房置业 市场研究表明，从打算购房的位置偏好方面看，在西城区开发商品住宅被大部分人普遍看好。  处于城区向南发展的主轴方向上 **城市 总体规划是“北工南文” ， 本案正处于城区向南发展的主轴方向上，是理想的宜居区域。  该区域现有房地产项目销售形势普遍看好 近几年，周边项目（如通达庄园、世纪花园、名仕嘉苑、通达紫芳园等）的畅销表明，该区域房地产销售形势普遍看好。 4）项目威胁（ T）  本案东南部紧邻紫芳园 ，该 项目是由当地知名度较高的开发商通达地产开发建设 ，具有一定竞争力，由于项目大部分销售完竞争力不大。  本案东南部的人民公园风景城刚 基本售完 ，这 个楼盘 的定位属于中高档商品住宅项目，但该项目因为前期工作计划分期实施。  王庄子项目明年下半年 要上市，由于项目位于京广铁路以西，交通不便利，对项目基本形不成威胁。 项目分析结论 1）利好因素较多，对项目开发会起到正面的推动作用。 2）。