武汉古田二路项目可行性研究报告

武汉古田二路项目可行性研究报告内容摘要：

住宅、商服 75000 2299 12 P（ 2020） 019 号 武汉古田联合置业有限公司 硚 口区罗家墩村下干校村湾 住宅、商服 21000 2336 四、市场 综述 2020 年 武汉楼市量价创下历史新高， 土地交易 市场 供需两旺，市场 表现极为活跃。 2020 年 9 月精武地王 P（ 2020） 130 号地块以 12617 元 /平方米的楼面价 拍出。 据业内人士预测，入市后售价将达到 35000 元 /㎡。 2020 年 8 月塔子湖 P（ 2020） 109 号 地块以楼面地价 4707 元 /㎡拍出，成为后湖地王。 2020 年 8 月光谷 P（ 2020） 117 号地块以楼面地价 5228 元 /㎡拍出，成为光谷地王。 2020 年 9 月四新 P（ 2020） 128 楼面地价 5305 元 /平方米 拍出，成为四新地王。 武汉中心城区楼市即将进入价格大幅上涨时代 ，带动其他主城区的价格快速上涨。 13 第二部分： 项目分析 一、 项目所在区域规划 武汉园博园 1） 武汉园博园概述 第十届中国 国际 园林博览会定于 2020年 9月底至 2020年 4月底在武汉举办， 位于 硚口、东 西湖 和江汉三个区的接合部 ， 规划总用地 231 公顷， 相当于 5 座解放公园。 全园分为南北两大片区，北区展区以园林与人文艺术为主题展示，南区展区布局以园林与生态科技、园林与幸福生活为主题展示。 园区内展园数量共计 96 个，园外社区展园 8 个。 周边有机场快速路、古田二路、金山大道等城市干道，交通条件优越。 园区内主要规划有荆山、楚水、园林艺术中心、绿色科技馆、东西入口服务区等场馆和景点，总投资 40 亿元。 园博会结束后，武汉园博园将作为城市公园永久保留。 主体建筑将变身城市婚礼中心、室内主题乐园、五星级酒店、园林会所等，继续发挥功用。 园博 园选址 项目地块 7 号线 6 号线 园博 园选址 项目地块 14 园博园周边规划有地铁 6 号线和 7 号线，到开园前，将开通 8 条园博园首发公交专线、 5 条公交接驳线和 4 条公交摆渡线。 2） 武汉园博园后续影响 —— 成为著名旅游景点： 据预测，按平均每个参展城市及国家投入 400 万元的景点建设计算， 200 个将带来 8 亿元外来资金的绿化投入，获得大批高品质的城市园林绿化成品。 —— 带来持续可观经济收益： 根据游客规模预测，按平均每人消费 1000 元计算，会展期间日均可容纳 8 万人、半年 1500 万人次的游客量，可以直接给武汉带来 150 亿元的旅游消费收入。 会展后，每年或将带来的 500 万人次游客量，又可创造至少 50 亿元的年旅游消费收入。 —— 提升周边房地产市场价格水平： 武汉园博园的建成开放将会非常有效的提升周边的自然环境 、经济环境 ，带来区域的快速发展，进而带动周边房地产市场的 价格水平提升 ，将成为城市置业、开发热点板块。 本项目地块距武汉园博园区 范围 直线距离约 1 千米，可十分便捷的享受建成后的园博园以及园博园带来的升值空间。 硚口西部旧城改造 硚口行政区内，从东端汉正街到西端舵落口，近年来均面临着拆迁改造，每年将要完成800010000 户的拆迁，产生大量新的购房需求。 本地块所处的硚口西部区域旧城改造工作已经启动，长丰大道沿线、额头湾、 1135 化工片等重点片区改造工作已经取得一定进展。 硚口西部主要改造城中村 ： 15 重点项目： 项目名称 建设内容 1135 化工片（农利村） 总用地面积 1135 亩，开发约 220 万方的商业、居住、办公综合区 江滩绿化景观工程（罗家墩） 8km 江滩完善建设，汉江之眼、汉江第一湾重点打造 南国大家族 （已建成） —— 宜家、红星美凯龙商贸中心（额头湾 ，在建 ） 用地面积 450 亩，开发量约 40 万方的家居、展示、购物中心 汇丰企业总部（长丰村，在建） 用地面积 200 亩，开发量约 30 万方的企业办公群 蓝焰物流基地（长丰村 ，在建 ） 用地面积 629 亩，发展现代物流、仓储、流通产业，总投资 10 亿 舵落口、易家墩 地带 重点拆迁 舵落口 、易家墩一带 是硚口西部老旧民居较为集中的区域， 旧城改造工作已经启动，意向规划方案将根据这一地带沿江的特性，结合硚口整体规划布局，建设以古田二路为纵向主轴的垂直商业带、以汉江沿线为横向主轴的文化娱乐公建轴线。 初步重点规划项目有现代商贸中心、生态商务中心、江滩景观带、工业之路等工程或项目。 在硚口整体规划的驱动下，该区域内将会因旧城改造和拆迁产生大量的购房需求，临近古田区域内的房地产市场将会成为承接这一部分需求的主要载体，为古田区域房地产带来新的机遇。 十二五期间重点 规划 “四区一带” “十二五”期间，硚口区将按照“科学布局、合理分区、功能配套、彰显特色”的原则，易家墩 舵落口 16 重点建设“四区一带” ：汉正街都市工业区、汉正街商贸旅游区、硚口西部物流区、宝丰商务区和汉江滨水商住带，不断发挥各功能分区的基 础优势，明确发展方向，突出发展重点，促进区域东中西部的协调发展。 江汉六桥 2020 年建成通车 江汉六桥是武汉市城市规划的第六座跨汉江通道，位于三环线江汉五桥（长丰桥）和江汉二桥之间，汉口岸与古田二路相接，汉阳岸经琴台大道延长线、玫瑰园路等市政道路至老汉沙公路，工程全长。 现已开工建设，主体结构已完工，目前正在铺设猫道，预计 2020 年通车。 江汉六桥将不仅极大的改善古田区域内的交通条件，还将 迅速提升古田二路 沿线 的 经济效益和土地价值 ，本项目将直接受益于 江汉六桥带来的利好 ；有利于把汉江滨水商住带打造为集商贸商务商住于一体、凸现江城滨水特色的经济生活带和城市景观带，全面融入武汉 “两江四岸 ”协调发展之中。 17 宜家、红星美凯龙落户硚口 宜家家居、红星美凯龙均选址于硚口额头湾，并于 2020 年 12月 19 日同一天开工奠基，距离本项目约。 两个项目建成后，硚口额头湾区域将成为新的商业中心，将有效提升周边商业发展、片区升级，同时推动区域内的房地产价格上涨。 武汉英特宜家购物中心简介： 武汉英特宜家购物中心选址位于武汉市硚口区额头湾，外观形如一条 “鱼 ”，占地约 30万平方米，其中，商业面积约为 20 万平方米，与一个 “销品茂 ”相当。 辐射约 830 万当地居项目地块 江汉六桥 项目地块 宜家、红星美凯龙选址 约 18 民，将全力打造都市新地标；该购物中心集百货、超市、时尚、家电、运动、餐饮、娱乐影院及家居等全方位消费功能为一体，为三层封闭式一体化建筑，涵盖包括宜家家居（ IKEA）在内的 400 个国内外知名品牌。 预计 2020 年营业。 武汉红星美凯龙简介： 武汉红星美凯龙世博家居广场项目占地面积 116 亩，总建筑面积 27 万平方米。 拟建设大型高档家居体验商场项目，融合多层次购物主题和购物单元，创造立体多元的购物空间，商业内街和家居商场有效衔接，将各商业元素紧密联系，形成强烈的家居商业气氛和购物互动式体验。 预计 2020 年下半年营业。 小结 硚口区作为武汉市传统中心城区，区位优越，内部资源丰富，经济发展运行良好。 在硚口十二五规划 以及旧城改造 的政策前提下， 借机 第十届园博 会 、 宜家和红星美凯龙、 江汉六桥、 汉江滨水商务带 等重点工程 和项目的强劲驱动，区域的整体形象和环境将得到质的跨越，经济发展将迎来转型和契机，为区域内的房地产发展提供良好氛围与发展机遇。 19 二、地块属性 经济技术指标 项目 技术指标 规划净用地 平方米 总建筑面积 61796 平方米 其中 办公 建筑面积 26993 平方米 住宅建筑面积 29055 平方米 商业建筑面积 5748 平方米 容积率 地下停车位 两层 共 600 个 地块四至 本项目位于武汉市硚口区古田版块，该版块东靠王家墩 CBD，南临滨江风貌居住区，西接舵落口物流中心、吴家山台商投资区，北与金银湖生态居住区相望。 图一：本地块在武汉的位置 根据地块现场实地调查，本地块东面为古田二路，与硚口区长丰街道办事处隔古田二路金银潭生态居住区 汉口中心区 汉阳核心区 王家墩 CBD 古田板块 地块位置 20 相望，直线距离约 500 米。 地块南面为富仕雅庭小区，该小区与本地块中相隔一条双向 2 车道的长升路，道路状况较好。 地块西面为三江航天办公楼，与本地块之间也有一条已经形成的双向 2 车道的水泥路。 地块北面为星田公寓，与本地块之间仅有一条围墙隔开。 图二：地块四至具体情况 图三：地块周边四至实景 1） 东面 长丰街办 长丰派出所 地块位置 21 河昌公园 1 河昌公园 2 2） 南面 富仕雅庭 1 富仕雅庭 2 3） 西面 三江航天办公楼 1 三江航天办公楼 2 22 4） 北面 星田公寓 1 星田公寓 2 内部条件 地块东、南、西三面临路，用现有的围墙与外面隔开，地块上场地平整。 内部现状 1 内部现状 2 23 外部环境 1） 交通 地块交通条件非常便利，主要交通道路有三条，分别是东西向的解放大道和长丰大道，这两条东西向的道路都横穿汉口中心城区，古田二路纵向贯穿了古田区域，将古田区域与金银湖区域直接相连。 在大的交通方面，通过古田二路向北，穿过中环线直达金山大道，可以很方便的到达天河机场；通过长丰大道往东，可以直达汉口火车站；通过中环线，可以很方便的到达位于武昌的武汉火车站或者武昌火车站；通过解放大道，可以直达汉口中心城区；通过轻轨 1 号线，可以很方便的到达汉口最中心区域。 在小的交通环境方面，通过古田二路、古乐路、长升路等小的道路，能够 很便捷的到达区域内的银行、超市、菜场、医院等各类生活配套设施。 2）医疗 武汉市第十医院 车行 10 分钟 中联大药房 步行 10 分钟 康欣大药房 步行 10 分钟 武汉骨科医院 车行 10 分钟 长丰大道 丰 逸路 长升路 古田二路 丰 茂。