房地产开发企业土地增值税筹划毕业论文

房地产开发企业土地增值税筹划毕业论文内容摘要：

后，必然导致一种病态的经济运行体系。 而土地增值税清算的出现，则正如在这 12李先瑞 .土地增值税对房地产开发企业税后利润的影响 [J] 财务与会计 . 种“炒房热”的现象上浇了一壶冷水，使原先一股脑涌向房地产市场的资金在进入之前有了顾 虑，这就使得房地产开发企业建设的房子不如之前好卖，资金的回笼便也受到影响。 对房地产企业的间接影响 （ 1）对房地产企业 投资方式 的影响 土地增值税由预征改为清算之后，使得原本可以长期进行纳税递延的投资方式必须要进行土地增值税清算，这就影响了房地产企业的投资收益，必然迫使房地产企业改变某些原有的投资方式。 在进行土地增值税清算制改革之前，许多房地产企业会选择这样一种投资方式：通过自身独有的渠道在一级市场上获得政府出让的土地，但是在获得土地之后，并不对土地进行处理，只是单纯将土地买来，然后等待土地的 升值。 直到升值到一个他们认为合适的价格时，便直接将土地卖出，获取利益。 而由于土地增值税是预征制，因此在企业持有这些土地的过程中是无法对其征税的，而显然这样一种投资方式会导致资源的大量浪费，也不利于经济的健康发展。 但在土地增值税进行清算之后，这种情况便有所改观，使得房地产企业更加倾向于将自身的土地尽快出手或者进行开发。 因此，清算制的引进对于房地产企业投资方式的选择有正确并且积极的引导作用。 （ 2） 对房地产企业 内部运营 的影响 由于土地增值税原采用的预征制，房地产企业的新建房项目只需要在建设初期预缴一定的土地增值 税税款，后续的土地增值税缴纳遥遥无期，因此其在整个项目开发的过程中对于涉及土地增值税问题的处理并不那么重视。 如涉及土地增值税可扣除项目的相关凭证的获取，在比较难以获取时企业财务人员便没有及时的取得，以致在进行土地增值税清算时影响可扣除项目。 但在引入土地增值税清算制度之后，情况就大为不同。 由于土地增值税采用超率累进税率，可扣除项目的金额十分重要，不仅直接影响应纳税增值额的大小，更是和税率的划分相关，因此企业在对涉及土地增值税相关项目的处理上会变得十分慎重，这有利于企业建立更完善的内部运营体系。 （ 3） 对房地产开发市 场投资氛围的影响 在房地产市场异常火爆的时期，大量中小投资资产集体涌入房地产市场。 但就房地厂开发这部分市场来说，是否能够容纳如此多的投资，这些投资是否可以获得满意的回报，答案是偏向于否定的。 然而正是由于这部分资金对这两个问题的不管不顾，导致了房地产开发企业也良莠不齐，许多二三线城市的房地产开发企业建造出来的房产，不仅销路成问题，甚至连房子的质量都无法保证。 以上种种问题的出现，最重要的原因便是房地产投资氛围的火热，而这种火热来源于房地产投资的高收益和低风险。 土地增值税清算制度的出现，使得部分经营不善的房地产开 发企业无法再经营下去，令广大投资者认识到一个问题，那便是房地产投资是有风险的，而收益随着房地产企业利润的减少也开始降低。 如此一来，房地产开发市场的投资氛围便会趋于理性。 综上所述， 土地增值税清算制度改革对房地产企业影响最大得一点便在于直接使其税后利润大大缩水。 而这一点更是使得房地产企业进行土地增值税税收筹划的心愿更加迫切。 与此同时，也使得其在资金链的运转方面会不如从前那般同意，对内部运营管理也将更加重视，更是会令整个房地产市场投资氛围趋于理性。 第 3 章 房地产企业土地增值税筹划分析 土地增值税筹划的必 要性及主要因素 土地增值税筹划的必要性 随着土地增值税清算制度的出台，土地增值税的纳税方式发生巨大改变。 根据本文 土地增值税对房地产企业的影响所分析的内容可以发现，土地增值税的清算对于房地产开发企业来说时一项巨大的挑战。 企业如果想要在清算制度下获得更好的发展，并且获得税后利润最大化这一目标，进行税收筹划时必不可少的。 如果将税收筹划的必要性进行细分，则主要有以下三点： （一） 土地增值税纳税筹划是企业实现利益最大化的重要途径 利益最大化是所有以盈利为目的企业最重要的目标，而所谓的利益最大化，由 于税收的存在，指的是企业税后利润的最大化。 房地产企业在经营过程中会面临种种不同的税收负担，包括企业所得税，营业税，契税，印花税等等，这其中便有土地增值税。 土地增值税采用超率累进税率，最高税率可达到 60%，如果房地产企业不进行合理的税收筹划，那么可能承受及其巨大的土地增值税税负，大大增加房地产企业的税收负担，并且严重影响企业的税后利润。 可如果合理的进行土地增值税筹划，以普通商品房为例，国家规定当增值额低于 20%时，土地增值税是可以免征的，这将极大的减少房地产企业的税负，大大增加房地产企业的税后利润。 因此对于房 地产企业来说，在经营过程中不仅要注重收入的增加，更是不能忽视对于土地增值税的税收筹划。 对于土地增值税的纳税筹划是企业实现税后利润最大化必不可少的一步。 （二） 土地增值税税收 筹划 帮助 企业更好的适应政策变化 我国的经济体制有以市场经济为主，宏观调控为辅的特点，而近期为了防止地产泡沫和房价虚高，国家始终在不遗余力的以调控的手段来调整房地产业更合理的发展。 与此同时，作为地方财政的主要支持，各地方也对房地产业给予了各种优惠政策来促进其发展。 所以，做好 土地增值税税收 纳税筹划不仅可以灵活的利用和应对复杂多变的国家政策方 针，也可以更大程度的压缩经营成本，从而在销售端有更多的价格优势进而提高 本 公司的竞争力。 （三） 土地增值税税收 筹划有利于提高纳税人的依法纳税意识 我国的税收政策还在随着市场的不断发展而逐步的完善，难免会有可以被利用的缺失。 从企业经营者来讲，追求利益的过程中也会使一部分人不惜铤而走险以各种非正当甚至违法的方式来避税、逃税。 因此，良好的纳税筹划设计不仅可以帮助纳税人合理合法的节税，获得更多的利润空间，也可以加强企业的管理，更好的理解依从法律政策来寻求企业的发展壮大。 土地增值税筹划的主要影响因素 对 房地产开发企业的土地增值税进行纳税筹划 必须 从该税的自身特点出发，认真分析土地增值税本身的征税细节，充分利用现存的 税收优惠， 并且结合每个具体的开发项目，将土地增值税的筹划做到项目的各个环节。 从土地增值税的计算公式来看：土地增值税 =增值额 *税率 扣除项目金额 *速算扣除系数。 纳税人可以采取合法的相应措施或方法， 使其中的因素发生变化 ，从而影响税收政策的差异化选择、引起应纳税额的变化，最终实现税额向有利于纳税人方向的转化。 通过对那些影响税额的条件进行分析，再利用一些税收方面的安排设计，最终也可以实现减少税负，增大 利润的的目的。 影响纳税筹划的五大因素包括：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计算公式中的内嵌因素和组织形式因素。 特定税收政策因素 —— 特殊规定 土地增值税中的一些特殊规定就属于特定税收政策因素，比如 借款费用能够资本化的问题。 从会计的角度出发，借款费用可以直接计入成本，但是就土地增值税清算来说，该操作却并不适用。 在土地增值税清算过程中，已经资本化的利息支出需要调整至财务费用，作为房地产开发费用来计。 而且法律规定房地产开发成本可以加计 20%扣除，借款费用并不能享受这一优惠。 13。 同 时 ，当我们预料到税收特殊规定可能会发生变化或者担心税收特殊规定的变化会影响企业的。