悦城项目可行性报告

悦城项目可行性报告内容摘要：

（八） 城市规模 规划遂宁市中心城区城镇人口 2020 年约 82 万人、 2020 年约 110 万人、 2030 年达到145160 万人。 （九） 中心城区空间结构 构建“一城两区五组团”的城镇空间发展结构。 “一城”包括船山老城区、河东新区、国开区西宁片区、西部现代物流港组成，是市级公共管理 、公共服务、商业服务业的核心地区。 “两区”是指主城区北部的凤台新区和西南方向的安居区。 凤台新区重点布局高新制造、科技研发、商务金融、文化创意等战略新兴产业；安居区建设区级综合服务中心，发展装备制造、临空物流等产业。 “五组团”是指依据功能定位、产业布局，以及自然地理分隔所划定的五个产城组团。 桂回组团重点发展新型建材产业；吉祥组团重点发展农副产品加工、农业观光、养生养老等产业；龙凤新城组团依托龙凤古镇发展文化旅游业；金桥组团以机电制造产业为主；西眉组团依托磨溪气田发展天然气化工为主。 中心城区内城镇建设用地 规模到 2030 年约 160 平方公里，并按照生态环境承载力测算， 总 57 页 第 21 页 远景宜控制在 210 平方公里以内。 （十）中心城区用地布局 规划中心城区用地面积约 160 平方公里，人均建设用地 100 平方米。 （十一）中心城区公共设施规划 根据开放型组团城市特征，规划中心城区中心体系为： 一个主中心：完善船山老城中心区； 四个副中心：培育河东、安居、凤台、南强四个副中心； 两个专业服务中心：河东行政文化商务中心、城西商贸服务中心； 四个组团中心：吉祥组团中心、遂宁站前中心、龙凤组团中心、金桥组团中心。 总 57 页 第 22 页 （十二）中心城区绿地系统规 划 东西山生态绿地：划定生态控制线，严格控制开发建设。 滨水、沿路带状绿地：明确控制标准，提高可达性和实用性。 城市公园：老城区见缝插绿、新区高标准配臵。 按相关规范控制沿高速公路和铁路、污染企业外围、市政基础设施和走廊等防护绿地的宽度。 （十三）对中心城区景观风貌进行规划 对遂宁市景观系统结构以及风貌系统规划进行详细确定及定位。 （十四）中心城区综合交通规划 “八纵”：中环线西段及南北延伸线、 S205 凤台段 物流港 B 干路及北延线 机场北路、西山路及南延线、遂州路 南津路、银河路、东平路及 北延线、老 G318 河东段 香山街、中环线东段。 “十一横”：凤台与吉祥组团北侧联系干道、中环线北段、玉龙路 明月路 通德大桥 东升路、 S412西苑路、遂资高速 广德南路、机场路 开善东路 通善大桥 灵泉路、老 G318 安居城区段 遂宁至安居城市主干道 玫瑰大道 南环路、老 G318 遂宁至安居中间段 中环线南段 中环线南段东延至金桥干道、玉机路 南津南路西延线、安居大道、慈航路 灵泉大道。 除上述规划外，遂宁市政府还对中心城区市政设施规划，城市环境保护，城市防灾及公共安全等方面进行全面而细致的规划，一方面表明了 遂宁市发展尚处于初期阶段，另一方面也表明了遂宁市政府对建设城市的决心与信心。 遂宁市的发展前景将会十分广阔。 总 57 页 第 23 页 ∙ 三、房地产宏观政策 （一） 全国人大正推进房地产税立法，试点扩围或暂缓 房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。 十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应 “ 税收法定 ” 问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实 “ 税收法定 ” 原则，重点加强对新税种的立法工作。 傅莹的表态对于房地产税立法来说，是积极的信号。 与此同时，房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。 房地产税与之前的房产税概念并不完全相同，在立 法之前，房产税试点扩围或暂缓。 （二） 今年 对 土地出让金 收支和耕地保护情况进行全面审计 政府工作报告提出：今年要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。 这将是继备受关注的社保基金审计和政府性债务审计之后，又一次全国性专项审计，也是首次全国范围进行土地出让金收支审计。 审计工作将分为先试点、再铺开两个阶段。 试点审计不日将正式展开，在东部、西部各选一个省份作为试点，找出主要存在哪些问题、应该注意哪些关键点、如何更好采用审计技术。 下半年，在总结试点经验的基础上，将审计推向全国。 （三） 九部委回应：着手编制城镇化 规划逐步放开户籍制度 6 年内 1亿人进城落户 针对如何实现 “ 不抛弃人的城镇化 ” ，民革中央在提案中给出三条建议：一是扩大户籍制度改革范围，进一步加快农业转移人口的 “ 市民化 ” 进程；二是以土地制度改革为重点，给农业转移人口 “ 定心丸 ” ；三是以产业为支撑，为农业转移人口提供更多的就业机会。 九部委在答复中提及，国家城镇化规划现已进入编制中，主题将围绕有序推进农业转移人口市 总 57 页 第 24 页 民化、优化城市化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化等。 3月 16日据中国政府网消息，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规 划 (2020~2020年 )》，《规划》提出了积极稳妥扎实有序推进城镇化的要求和目标。 例如： “ 常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小 2 个百分点左右，努力实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。 ”对此，徐洪才认为这体现了中央量力而行，实事求是的态度。 （四） 不动产登记条例拟 6 月出台 6 年内全国住房信息将联网 3 月 10 日，国土资源部部长姜大明在全国 “ 两会 ” 上表示，今年从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度；不另 设机构，加挂不动产登记局牌子； 6 月出台不动产登记条例；以及建立统一信息平台，把目前分散在三个平台的信息统一起来。 《国家新型城镇化规划 (20202020 年 )》在推进人口管理、土地管理、财税金融、城镇住房、生态环境等方面加强了制度顶层设计，要求推行流动人口居住证制度、控制特大城市新增建设用地、加快房地产税立法并适时推进改革等。 规划要求，要确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。 实行差别化的住房 税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。 依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。 建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。 （五） 增加共有产权住房供应，推行廉租房和公共租赁住房的并轨 对于共有产权住房供应，住建局表示，共有产权是指政府让出一部分土地出让金，作为 总 57 页 第 25 页 产权的一部分含在房价中。 购房者在出租或出售时，需要将一部分收益偿还给政府。 推行廉租房和公共租赁住房的并轨，即两类保障住房统一规划、统一建设、统一分配、统一运行管理，未来将不再分列廉租 房和公共租赁住房的数量。 （六） 楼市双向调控：一线限购 +高库存城市限供 所谓 “ 双向调控 ” 亦可称为分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。 （七） “ 以房养老 ” 拟在北上广汉先行试点 早在去年 9 月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》就提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，时隔约半年，此项试点最终落地。 依据征求意见稿，今后在北京、上海、广州、武汉四个地区， 60 岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人可参与以房 养老，试点时间至 2020 年 3 月 31 日。 根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。 参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定投保人和保险公司进行分配；非参与型产品，即抵押房屋价值增长全部归属于投保人。 总 57 页 第 26 页 ∙ 第三章 遂宁市场状况调查及分析 ∙ 一、遂宁市房地产市场分析 （一）房地产开发投资平稳增长 2020 年，遂宁市房地产开发投资总量继续扩大，全年完成开发投资 86 亿元，同比增长12%，增幅 较去年上升 个百分点，比遂宁市全社会固定资产投资增幅少 个百分点；房地产投资占全社会固定资产投资总额的比重为 %，比去年下降 1 个百分点。 （二）房地产投资结构发生变化 房地产投资结构出现新的变化，住宅投资继续占据主导地位，但增长速度有所放缓。 2020年，遂宁市完成住宅开发投资 亿元，同比增长 %，较去年下降 个百分点，其中90 平方米以下住宅完成投资 亿元，同比下降 %； 140 平方米以上住宅完成投资 亿元，同比下降 %。 办公楼和商业营业用房投资增势较快，比重稳 步攀升， 2020 年，遂宁市办公楼完成投资 亿元，同比增长 %；商业营业用房完成投资 亿元，同比增长 %，两者在遂宁市房地产投资中所占比重达到 16%，比去年上升 个百分点。 （三）建安投资稳定增长 2020 年，遂宁市房地产建安工程完成投资 亿元，同比增长 %，占房地产开发投资的比重达 %，对房地产开发投资增长的贡献率达到 %，拉动房地产开发投资增长 个百分点；设备工器具购臵投资为 亿元，同比下降 %；其他费用投资为 亿元，同比增长 %，其中土地购臵费 亿元，同比增长 %。 总 57 页 第 27 页 （四）二级资质企业开发量领跑房地产市场 2020 年，遂宁市房地产开发投资中，一级资质企业完成开发投资 亿元，同比下降%；二级资质企业完成开发投资 亿元，同比增长 %；三级资质企业完成开发投资 33 亿元，同比下降 %；暂定资质企业完成开发投资 亿元，同比增长 %。 二级资质企业所开发投资占遂宁市房地产投资比重达 %，取代三级资质企业成为遂宁市房地产开发市场的主力军。 （五）房地产投资资金来源充足 2020 年，遂宁市房地产 开发投资到位资金 亿元，同比增长 %，资金到位总量超过房地产开发投资总量 亿元，增长速度超过开发投资增长速度的 个百分点。 其中：上年末结余资金 亿元，同比下降 %；本年资金来源到位 109 亿元，同比增长 %，占全年到位资金总量的 93%，比去年同期提高 4 个百分点。 充足的资金来源，为房地产开发市场的正常运行提供了有力保障。 （六）私人控股投资是房地产开发市场的绝对主力 2020 年，遂宁市私人控股企业完成投资 79 亿元，同比增长 %；国有控股、集体控股和其他控股共完成投资 7 亿元，同比下降 %。 私人控股企业投资占遂宁市开发投资总量的比重高达 %，比去年提高 个百分点。 （ 七 ）房地产销售市场保持活跃 2020 年，遂宁市本地房地产企业实现商品房销售面积 万平方米，同比增长 %，完成商品房销售额 亿元，同比增长 %，销售商品房住宅 22111 套，同比增长 %。 总 57 页 第 28 页 ∙ 二、区域房地产竞争市场分析 目前，遂宁市房地产市场主要分为河东片区、城南片区、城中片区、城北片区和物流港园区五大片区。 其中城中片区以及城北片区为遂宁 市原有成熟版块，而城南、河东以及物流港区域属于遂宁市新兴发展区域。 （一）城中版块 以翰林名苑为主要代表，该版块为成熟版块，土地资源稀缺，市场供给量少；购买客户群体覆盖两区三县，主要以投资为主，改善性住房需求为辅。 该板块主要以高层住宅和商业为主，住宅均价约 5500 元 /㎡； （二）城北版块 以蓝光香江国际为代表，本版块以高层和小高层产品为主，原为遂宁高档住宅集中版块； 总 57 页 第 29 页 现主要购买客户群体为城北老居民和大英县改善性住房需求。 该板块主要以高层住宅和商业为主，住宅均价约 4800 元 /㎡； （三）城南版块 以南滨帝景 为代表，本版块以高层产品为主，当前该区为遂宁住宅改造区域的集中版块；现主要购买客户群体为城南老居民和安居区改善性住房需求客户。 该板块主要以高层住宅和商业为主，住宅均价约 4800 元 /㎡； （四）河东新区版块 保利江语城、欧洲新城为代表，本版块以高层、小高层、多层产品为主，该版块为遂宁市政机关单位集中地；虽然为新区，经过数年经营，河东新区成为一个环境优雅，配套齐全，宜居的新城区，该板块由 2020 年刚需需求到现在以改善性住房为主，其区域形象得到市场认可。 购买客户来源区域是主城、蓬溪县、河东原居民。 该板块主要以高层 、小高层、多层为主，少量别墅产品，住宅均价约 51005200 元 /㎡； （五）物流港区版块 以悦城、健坤城为代表，本版块以大量商业和少量高层产品为主，该板块规划为商贸区，由于处于建设初期，目前区域环境较差，配套尚未完善，区域内与城区房价差价较大，购买客户主要为刚性需求客户居多，多数来自物流港区域内经营商家及安居区对价格看重的刚需客户为主，部分来自各个区域，客户最主要的需求为刚性需求。 该板块主要以商业为主和高层住宅为辅，商业均价约 6000 元 /㎡，住宅均价约 35004000 元 /㎡。