北京丽泽金融商务区三期土地一级开发实施方案b9b

北京丽泽金融商务区三期土地一级开发实施方案b9b内容摘要：

项目 地块 总用地面积 其中 总规划建筑面积 地上规划建筑面积 其中 地下建筑面积 建设用地面积 代征绿地面积 代征 道路 多功能用地 商业金融用地 B B11 220270 80900 122700 16670 744880 555880 20520 535360 189000 注：表中地下建筑面积是按商务区地下总规模分摊取值的。 三期（ B B11 地块 ） 土地一级开发实施方案 9 六、人文环境 丽泽 金融 商务区 核心区 ，现存有市级文物保护单位金中都 城墙及遗址公园 遗址；地处北京市绿化隔离地区，规划绿地与建设用地比例为 1： 1，两侧有大片绿地和休闲生态公园；已完成还清改造的北京市第二大观赏水系莲花河从北向南贯穿该地区；中国戏曲学院地处区域中心，首都经济贸易大学位于区域南部，首都医科大学与商务区仅一河之隔，教育资源丰富，文化底蕴深厚。 该区域人文生态环境优美，未来有条件建成“在工作中休闲，在休闲中工作”的生态办公区。 七、开发进度和供地数量、时 间预测 丽泽金融商务区 B B11地块 ， 预计用 23 个月的时间完成全部土地一级开发工作，达到上市 交易 要求。 预计 2020 年 5 月开始办理规划意见书和用地预审手续； 计划 2020 年 6 月 办理拆迁许可证，启动用地拆迁工程； 计划 2020 年 2 月开始办理市政开工手续。 详见第五部分“土地供应方案”。 三期（ B B11 地块 ） 土地一级开发实施方案 10 第二部分 编制依据 一、 方案依据 根据丰台区政府对丽泽金融商务区实施土地一级开发的指 示精神 ， 结合示范区（ BB7 地块）的实施经验，本着维护拆迁补偿政策连续性、公信力；公平、公正的原则。 BB11 项目 用地 涉及到征地补偿、拆迁补偿 、安置 方案 原则上采用 示范区的 政策。 二、 法律法规依据 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 8 号）； 城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）； 北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市［ 2020］ 540 号）； 北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市［ 2020］ 302 号）； 北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第 148 号）； 北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第 87号）； 北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第 124 号）； 《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房［ 2020］ 234 号）； 《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》（北估秘［ 2020］ 019 号）； 北京市国土房管局《关于印发 北京市房屋拆迁评估规则（暂行） 的通知》（京国土房管拆字［ 2020］ 1234 号）； 1北京市国土房管局《关于印发 北京市房屋拆迁评估管理暂行规定 的通知》（京国土房管拆字［ 2020］ 1147 号）； 1《北京市房屋估价办法》（京房地评字［ 1996］ 573 号）； 1北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发《北京市非住宅房 屋拆迁评估技术标准》的通知（京房地评字［ 1999］ 656 号）； 1北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用［ 2020］533 号）； 1《北京市基准地价》 （ 2020 年）听证会材料 ； 1北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发［ 2020］ 6号）； 1北京市丰台区人民政府关于北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见的批复（丰政函［ 2020］ 93 号）； 三期（ B B11 地块 ） 土地一级开发实施方案 11 1市国土局发北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿）； 1《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需 要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市［ 2020） 774 号］。 三 、项目依据 北京 丽泽金融商务区 综合规划方案 （ 09 版）； 用地现状权属类型情况 调查 表； 征地人员安置情况 调查 表； 用地现状地上物及人员情况 调查 表； 示范区 B B7 地块 定向回迁安置方案； 示范区 B B7 地块土地一级开发实施方案 ； 20202020 年促进城市南部地区加快发展行动计划； 丽泽金融商务区市政规划方案研究（北京市城市规划设计研究院 2020 年 7月） 本实施方案编制人员调查收集的相关资料。 三期（ B B11 地块 ） 土地一级开发实施方案 12 第三部分 项目市场分析 一、北京市房地产市场分析 2020 年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。 （一）房地产开发投资高速增长 2020 年 4 月下旬以来，随着我市土地一级开发力度的不断加强，上年同期基数处于较低水平，全市房地产开发投资大幅回升。 从 6 月份开始，房地产开发投资增速由负转正。 19月，全市完成房地 产开发投资额 亿元，比上年同期增长 56%，增幅比 18月提高 个百分点。 其中 9月当月完成开发投资 亿元，同比增长 倍。 土地一级开发投资拉动作用明显。 前三季度，全市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达 亿元，比上年同期（ 亿元）增长 倍。 如果扣除土地一级开发投资影响，前三季度全市房地产开发投资增长 %。 建安投资增速由负转正，费用形成投资继续增长。 三季度，开发企业建安工程量呈快速恢复态势。 19月，全市房地产开发建安工程完成投资 亿元， 由 18月的同比下降 %转为增长 %。 其中 9月当月完成建安投资 亿元，比 8月份增加 亿元，增长 %。 房地产开发相关费用继续增长， 19 月，全市房地产开发备项费用为 亿元，比上年同期增长 倍，增幅比 18 月提高 个百分点。 （二）开发供给不断恢复 新开工面积降幅稳步缩小。 截至 9 月底，全市商品房施工面积为 8752 万平方米，比上年同期下降 %，降幅比 18 月缩小 1个百分点。 其中住宅施工面积为 万平方米，同比增长 %。 商品房新开工面积为 万平方 米，同比下降 %，降幅比 18月缩小 个百分点。 其中，住宅新开工面积为 万平方米，同比下降 %，降幅比 18 月缩小 个百分点。 住宅竣工面积保持增长。 19月，全市商品房竣工面积为 万平方米，比上年同期下降 6%。 其中，住宅竣工面积为 761 万平方米，同比增长 %。 9月份住宅竣工面积为 万平方米，比 8月份增长 %。 三期（ B B11 地块 ） 土地一级开发实施方案 13 （三）住宅销售市场价格持续上涨，销量出现下滑 19 月，全市商品房销售面积为 万平方米，比 2020 年 同期增长 倍，比2020 年同 期增长 %。 全市住宅销售面积为 万平方米， 比 2020 年同期 增长 倍，比 2020 年增长 14%。 9 月份住宅销量大幅下滑。 19 月，全市销售商品住宅 万套，已经超过上年全年住宅销售套数（ 万套）的 %。 其中， 9月份全市住宅销售面积为 万平方米，比 8 月份下降 %，比 7月份下降 %。 当月住宅销售套数为 万套，比 8月份减少 %，成交量达到今年 3月以来的最低值。 新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。 调查显示， 9 月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨 %，涨幅比上月提高 个百分点，环比上涨 %，涨幅比上月回落 个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。 二手住宅价格环比涨幅略有回落。 9 月份，我市二手住宅价格指数同比下降 %，降幅比上月缩小 个百分点，环比上涨 %，价格环比在连续 3个月上涨 %之后，本月涨幅比上月回落 个百分点。 各环路商品住宅期房价格全面上涨。 一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为19109 元 /平方米，四至五环路为 17205 元 /平方米，五至六环路为 9980 元 /平方米，六环路以外为 7878 元 /平方米，分别比上半年 上涨 2226 元 /平方米、 1457 元 /平方米、 684 元/平方米和 275 元 /平方米。 （四）房地产企业项目到位资金增幅扩大 受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响， 5 月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。 前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金 亿元，比上年同期增长 %，增幅比 18月扩大 个百分点。 其中金融贷款增长最快，为 亿元，同比增长 倍。 自筹资金和定金及预收款分别为 亿元和 亿元，同比分别增长 %和 %。 二、丰台区市 场分析 （一）丰台区经济发展状况 丰台区地处北京市西南部，辖区总面积 平方公里，常住人口 万人。 在北京城市总体规划中被定位为城市功能拓展区，是国际国内知名企业代表处聚集地，北三期（ B B11 地块 ） 土地一级开发实施方案 14 京南部物流基地和知名的重要旅游地区。 丰台区区位优势得天独厚，是全国交通枢纽，北京西客、北京南站、南苑机场位于区内，京津高客线、京沪高客线、京广线等重要铁路、公路干线都以丰台为起点，是长三角、珠三角、环渤海经济圈交汇之地。 丰台区土地资源丰富，全区拥有未开发的可建设用地约 40 平方公里，具备了承接首都功能核心区部分产业与功能转 移的较大发展空间。 作为首都西南的生态屏障，丰台区实有绿地面积5542 公顷，北宫国家级森林公园、青龙湖公园等园林绿地 80多处，河西山区林木绿化率已达 %。 丰台区既有“航天城”之称，又是国家航天、航空、冶金、食品工业、军事科研的重要基地。 区内高智力资源密集，拥有各级科研院所 60 多家、科技人员 7 万多、中外知名专家千余人。 坐拥区位、交通、资源、智力、生态、后发优势的丰台正在成为首都发展的新空间。 丰台区为北京市西南的经济贸易中心，经济发展迅猛。 丰台区是首都重要的副食品基地之一，担负着首都市场蔬菜、肉食、鱼、蛋 、奶、干鲜果品等十几种副食品的供应，有首都“蔬菜王国”的誉称。 2020 年全区实现生产总值 亿元 ,增长 %,一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为 %、 %、 %。 ；全区财政收入 亿元，同比增长 30%。 固定资产投资达到 190 亿元，增长 %；社会消费品零售额 415 亿元，增长 12%。 全年引进注册资金千万元以上内资企业 287 家，增长 52%；注册资本金 258 亿元，比去年翻一番。 高新技术产业实现技工贸总收入突破 1000 亿元，增长 33%，留区财政收入 亿元，同比增长 %，占财政收入的 %。 （二）丰台区近年土地一级市场概况 自 2020 年 9 月第一期政府储备土地与入市交易土地联席会 (以下简称“联席会” )召开以来，截止 2020 年底，全市共召开了联席会 28 期，审议通过丰台区土地一级开发项目 74 个（含危改项目 12 个），土地面积约 1779 公顷。 其中土地储备机构为主体项目 (包括市中心为主体、分中心为主体及联合储备 )共 12 个，土地面积约 404 公顷；企业为主体项目 (包括直接授权企业、招标、 458 项目 )共 50 个，土地面积约 1269 公顷；危改项目12 个，土地面积约 106 公顷。 截止 2020年底，过会项目已完成项目 24个，完成开发土地面积 479 公顷（含 2020 年完成的项目），占过会项目总面积的 %；在施项目 30 个，在施土地面积 580 公顷，占过会项目总面积的 %；未启动项目 20 个，涉及土地面积721 公顷，占过会项目总面积的 %。 按现有 580 公顷在施项目及 721 公顷未启动项目计算，全区共有 1301 公顷项目在未来几年内需完成开发。 三期（ B B11 地块 ） 土地一级开发实施方案 15 （三）丰台区房地产市场概况 2020 年，丰台区完成房地产开发投资 亿元，比上年同期增长 %，占全区固定资产投资的比重的 %。 房地产 开发投资力度逐年加大，对拉动我区经济增长和改善城镇居民住房条件起到重要作用。 房地产施工面积 万平方米，比上年同期下降 %，是今年降幅的最低点。 除10 月份和 12 月份外，其他月份均是正增长。 其中住宅施工面积 万平方米，比上年同期下降 %，首次出现负增长。 房屋新开工面积 ，比上年同期下降 %，降幅比上月扩大 个百分点。 同年，商品房销售呈现增长趋势，全年商品房销售面积 万平方米，比上年同期增长 %。 其中住宅销售面积 万平方米，比上年同期增长 %，占商品房销售面积的 %。 累计实现商品房销售额 ，比上年同期增长 %，其中住宅 亿元，比上年同期增长 %。 商品房空置面积 万平方米，比上年同期下降 6%，其中住宅空置面积 万平方米，比上年同期下降 %。 2020 年固定资产投资仍保持适度增长，全年完成固定资产投资 亿元，比上年增长 %。 其中，城镇投资 亿元，增长 %；房地产开发投资 亿元，增长 %；农村投资 亿元，增长 倍。 在全部投资中，基础设施投 资 亿元，比上。