中型中高档小区项目建设可行性研究报告

中型中高档小区项目建设可行性研究报告内容摘要：

设计公司担纲设计，创造时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。 贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适度宜人的现代居住环境。 满足人们的生活需求，体现现代人生活的内容，做到对人的心理，生理全方位的关怀。 “御景豪庭”住宅区由 24 栋 14层楼盘组成，空间错落有致，形成活泼的 17 韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度率的高档住宅区。 “御景豪庭”以严谨、 科学的精神。 摒弃多余装饰，俭约，纯净，自然，追求建造，环境，园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，俭约而不失变化，朴素而不失典雅。 始终遵循人本性，现代性，生态性，协调性，立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。 小区内亦步亦趋，步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的净土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息，学习，交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。 建筑设计 公建以现代建筑风格为主流， 部分建筑在增设屋顶花园，底下停车场充分利用土地，又增加公共绿地的透视性。 提高了建筑的可持续发展性。 在户型设计上注重以人为本，体贴民意，建设标准定为在中，高档次，住宅面积从 60 平方米至 180 平方米，满足多层用户的需求。 住宅配套设施齐全，户型开间，进深尺度适宜，采光通风良好。 规划平面布局 小区内现状住宅主要分布在丙九路以北。 规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取地上 14 层，避免地下水位对地下楼层的影响。 该小区配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。 因此规划在区域内两条主干道交汇处。 在规划区安排一处农贸市场，以解决该小区的市场问题。 市场整体建筑为钢筋混凝土框架结构，平面采用 8 8m及 12 12m 的柱网，空间布置灵活。 采用中庭设计，引入自然光线，形成了良好的室内空间和购物氛围。 并形成一组完整的商业区，为满足服务半径要求，方便小区居民。 建筑功能分区 1 建筑类型 本项目住宅类型以高层商业建筑和住宅相结合，基本为外围一层为商业，二到十四层为住宅，小区内部均为 14 层的住宅。 楼间设置停车位和自行车停车位。 18 2 环境设计 东、西面各修建一个景观湖，之间通过小溪连 通，景观湖旁修建休闲亭，小路曲折环绕。 湖边种植树林，营造宁静的公园式环境。 3 建筑户型设计 户型面积既要根据现实，又要考虑超前，满足人们对高质量高品位生活的需求，所以住宅的建筑面积分为 6090 平米、 90120 平米、 120150 平米、150180 平米，以 90 平米左右住宅为主，约占住宅总户数的 50%以上。 规划按园区总体规划中内部景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，基本的原则是景观较好的位置安排大、中户型。 户型的朝向通风和景观尽量做到均好性。 空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性 、私密性和整体性。 户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，注重尺度的把握，符合人的行为要求。 项目用地通过曲折路形式（路宽 6M）联系着南北侧城市道路。 用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。 主要技术经济指标如下： 1．主体结构工程质量合格品率： 100％ 2．流动资金占用率：小于 30％ 基地面积： 110000m2 总建筑面积： 495000m2 其中： 商铺部分： 5000m2 住宅部分： 479482 m2 容积率： 建筑密度： % 机动车停车泊位 :873 个 市政基础规划 19 社区公共设施主要是住宅与商业服务设施、社区会所等，为社区居民提供一系列生活服务的设施和公共交往活动的场所，有利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围，结合周边优越环境，形成一个理想的生活区。 规划的道路交通组织以街坊式的人车分流为基本模式，力求在创造与城市紧密融合的开放式社区的同时，营造出良好的道路、街道景观和安全、宁静的社区氛围。 规划严格遵守沿道路的绿化控制界限，注重沿街商业街和入口广 场对城市的开放性与景观贡献，并通过设置高大整齐的树阵、步行带、休闲绿化广场等、强化城市道路的景观性，并形成温馨而有活力的社区面貌。 在绿化种植配置上，根据北方的气候特点，其关键在于营造绿色景观效果，进而体现品种多样化、色彩协调并具有层次感，在总体上应做到以下两点： （ 1）树木多，草坪少，且应增加常绿树种的比重； (2)高大植物和低矮灌木的有机结合，形成丰富的竖向层次；以植物的自然状态为主，辅以局部的人工雕琢，形成精致和粗犷的对比 . 20 第 四 章 项目建设进度安排 项目施工组织 前期工作 （ 1）项目开发融资： 2020 年 6 月前完成。 （ 2）签订合同及付款： 2020 年 6 月前完成。 （ 3）批文报批工作： 2020 年 7 月前完成。 规划、设计阶段 （ 1）规划设计方案的审批、修改： 2020 年 7 月初完成。 （ 2）委托设计： 2020 年 7 月初完成。 （ 3）初步设计和施工图设计： 2020 年 6 月 ~ 2020 年 9 月初完成。 工程招标 招标及采购工作于 2020 年 8 月 31 日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备的采购） 施工阶段 （ 1）施工准备： 2020 年 8 月 2020 年 9 月初 （ 2）基础工程： 2020 年 9 月初 2020 年 3 月初 （ 3）土方工程： 2020 年 10 月末 2020 年 3 月初 （ 4）地下结构工程： 2020 年 12 月初 2020 年 2 月初 （ 5）主体工程： 2020 年 3 月初 2020 年 6 月初 （ 6）安装与装修工程： 2020 年 5 月初 2020 年 11 月初 （ 7）室外总体： 2020 年 5 月初 2020 年 11 月末 竣工准备及验收备案： 2020 年 11 月初 2017 年 4 月初 销售： 2020 年 11 月 2017 年 1 月 开发进度计划 项 目论证及准备工作在 2020 年 2 月前完成。 2020 年 5 月，完成土地三通一平并投入施工使用。 项目建设包括多层住宅、连体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。 预计项目的开发建设经营期现为 3 年： 2020 年 12 月至 2020 年 11 月，项目所需 21 的大体时间及进度先下表： 项目开发进度计划表 时间 项目 年份 2020 2020 2020 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 项目论证及准备 拆迁及土地三通一平 前 期工程 建 安 工 程 土 建 工 程 基础工程 基坑围护及 土方工程 地下结构 地上结构 外立面装饰工程 室内装饰工程 室外附属工程 市政配套 销售 说明： 项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图 设计以及项目实施前各种批文的报批工作。 建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。 配套工程建设包括铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。 22 第五章 项目投资估算 项目所在地为住宅八级，商服八级，土地成本为 1329 元 /每平方米 凡在我市的机关、团体、学校、部队、企事业单位在城市建成区内进行房屋建设的，均按实际建筑面积每平米征收城市设施配套费三十五元（其中市政公用设施配套二十五元、公共服务设施配套十元），规划部门凭交 款收据正式签发建筑许可证。 （ 1）内容： 城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。 （ 2） 征收标准 :长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米 110 元，其中：供水设施配套费 10元，消防设施配套费5元。 详见下表 住宅、商业、公建及配套设施、地下结构 ： 管理费费率取建安工程费的 3% 销售费为销售收入的 1% 财务费为 总成本的 4% ： 不可预见费费率取建安工程费的 5% 23 ： 维修基金取销售收入的 % 总投资估算表 序号 项目名称 总价（万元） 单位指标（元 /㎡ ） 工程量（ m2） 1 直接成本 土地成本 13629 1239 110000 前期工程费 勘察费 建安工程费的 ％ 110000 设计费 建安工程费的 ％ 495000 立项资金审计 建安工程费的 5‟ 495000 施工图审图费 建安工程费的 ‟ 495000 招标费 建安工程费的 ％ 495000 施工结算审计费 建安的工程费 3‟ 495000 工程监理费 建安的工程费 ％ 495000 建安工程费 495000 小高层 900 479482 地下车库地下室 1900 10593 小区配套费 1100 4925 人防工程费 24 元 /m2 495000 室外工程费 495000 环卫费 495 10 元 /m2 495000 相关配套设施费 建安的工程费 1％ 495000 2 开发费用 管理费用 建安的工程费 2％ 495000 销售费用 销售收入的 1％ 495000 财务费用 总成本的 4％ 495000 不可预见费 建安的工程费 5％ 495000 维修基金 销售收入的 ％ 495000 3 总成本 495000 24 第六章 资金筹措 项目销售情况预测 在第二期 A 末，可获得 40% 销售款；第二期 B末，可获得 60%销售款。 项目收入计划及估算见下表： 销售收入估算表（表 ） 序号 名称 指标 2020 年 12 月 2020 年 12 月 2020 年 12 月 单价 (元 /㎡ ) 工程量㎡ 销售比例 收入 （万元） 销售比例 收入 （万元） 销售比例 收入 （万元） 总计 （万元） 1 销售收入 8 4 住宅 6800 474482 30% 30% 40% 4 车位 10000 10593 — — — — 100% 10593 10593 商业 14000 5000 — — 50% 3500 50% 3500 7000 2 经营税费 4 4 2 6 营业税及附加 销售收入的 5% — — — 土地增值税 土地增值额的 30% — — — 6 3 销售净收入 — 6 — 6 — 8 04 25 项目资金筹措 1. 项目资金筹措：集团自有资金 占总投资 35％，约为 万元；申请商业银行贷款占投资的 65％， 约为 53553 万元。 具体资金筹措及使用详表： 项目资金筹措及运用表 单位：万元 序号 名称 金额 第 0 年 第一年度 第二年度 第三年度 1 项目总投资（不包含经营税费）。