20xx年年度南昌房地产市场研究报告

20xx年年度南昌房地产市场研究报告内容摘要：

度供求比走势图 纵观 2020 年，南昌楼市可谓是 “ 云起云落 ” —— 一路飞涨有之，迅速回落亦有之。 2020 年 1 月份，南昌楼市整体价格为 7055 元 /㎡，经过一年市场催化和政策调控作用下， 12 月份整体价格上涨至 8099 元 /㎡，相比上涨 %。 数据来源：爱房网 就全年楼市价格来看，随着 2020年下半年豪宅及高端楼盘的相继入市，第一季度房价持续上涨，然而新 “ 国八条 ” 和南昌限购令的实施，为抑制房价过快上涨起到很好的作用，限购后的第一个月，南昌楼市整体价格为 7364元 /㎡，环比仅上涨 12元 /㎡，涨幅为 %，涨幅环比下降 %。 然而好景不长，南昌楼市经过数月的观察 期后，在高端楼盘和区域标杆楼盘的双重推动下，楼市价格迅速飞涨， 10月份楼市价格飞升至 8435元 /㎡，一方面是楼盘价格飞升，开发商硬抗不下，另一方面是购房者加大观望情绪，等待房价下跌。 开发商和购房者谁能胜出。 11月份给出了答案。 一则数十字的短信在洪城掀起了一片浪潮， “ 6折优惠、直降 4000” hold 住整个洪城。 随后南昌楼盘纷纷 “ 跳水 ” ，特价房、 75折、买房送车和直接降价抛售接踵而至，前期业主因楼盘大降价而 “ 维权 ” 也为洪城增添 “ 调料 ”。 11月，南昌楼市整体价格迅速下跌 277元 /㎡，跌幅达 %。 12月份，楼 市价格再次下跌至8099元 /㎡，跌幅约 %。 在限购令、房价调控目标、限贷等调控政策不放松和房贷利率上调、保障房供应加大等多方面影响下，开发商想硬抗房价不降是不可能了。 正如某专业人士所言：在楼市冬天，谁先降价，谁就拥有主动权。 而某房地产老总也说： 2020年房地产市场不会太差， 2020年也不会太好。 面对 2020年，开发商走出困境的最好方法是：适度降价，迎合需求，快速出货，谨慎拿地。 从各版块在售楼盘价格来看，市中心、红谷滩、青山湖、朝阳洲和红角洲等板块价格依然悬高。 市中心板块的滨江一号、央央春天和滨江首府等高价楼盘为其高价增添筹码，而红谷滩板块的联发广场、世纪中央城，青山湖的万科青山湖、香溢花城，朝阳洲的力高滨江国际、万科金域蓝湾，红角洲的新地阿尔法国际社区、地中海阳光等少降、甚至未降楼盘均未能拉低各板块价格。 不过，与 11月份价格相比，市中心、红谷滩、红角洲、朝阳洲、象湖、昌南和新建湾里共七大板块价格出现下跌，其中象湖板块跌幅最大。 数据显示， 12月份象湖板块价格为5494元 /㎡，环比 11月份下跌 362元 /㎡，跌幅达 %；跌幅最小的为青山湖板块，从 11月份的 9521元 /㎡下跌至 12月的 9450元 /㎡，跌幅为 %。 京东板块和红谷滩板块价格却出现反弹上升。 受达观国际高价入市影响，京东板块 12月价格为 6996元 /.㎡，环比上月上涨%； 12月份，红谷滩板块价格为 9681元 /㎡，环比 11月上涨 125元 /㎡，环比上涨 %。 第七部分： 板块 房地产市场 分析 一、 2020年南昌楼市市中心板块分析 作为城市核心地带的市中心板块， 交通、教育、市政、娱乐、购物、医疗、饮食发各方面都十分醇熟。 遵循着房地产界 “ 房子的升值潜力在于地段，地段，还是地段 ” 的金科玉律，这一板块，永远是房地产开发商们争夺的黄金宝地。 所以，市中心板块理所当然地在购房者心目中奠定了难以动摇的 “ 王者 ” 地位，而目前市中心板块可供开发利用的土地日趋减少，稀缺的资源自然会导致房价高企。 2020年全年，市中心板块的均价都位于万元以上，虽然下半年南昌市掀起了一股降价潮，但市中心板块均价依然坚挺，丝毫没有跌破万元的迹象。 商品住房成交价格分析 数据来源：爱房网 回顾整个 2020年，南昌市市中心板块房价从 1月的 10156元 /㎡到 3月的 12269元 /㎡，到 8月的 10980元 /㎡ ,再到 12月的 12205元 /㎡，可谓是一波三折。 据爱房网数据统计， 2020年，南昌市中心板块每月的新房入市均价都高于同期南昌市的整体均价。 从市中心板块的价格走势图中可以看出，从 2020年 12月开始到 2020年 2月，价格走势图呈缓慢上涨趋势， 3月出现一个明显的拐点，这与 3月 1日南昌 “ 升级版 ” 限购令正式实施是密不可分的。 4月开始，市中心板块房价有明显的下降态势， 5月、 6月、 7月、 8月均价态势较为平稳，没有太大起伏。 9月开始房价再次上扬， 9月历来是楼市的传统旺季，南昌市市中心楼市均价自 8月连续下跌之后，在 “ 金九 ” 时节迎来了又一轮的回升。 进入 11月，南昌市房地产市场掀起了一阵降价潮，市中心板块均价自 10月上涨后，小幅下降，这种降价潮一直延续到年末。 商品住房供应量分析 2020年中心区板块新建住房供应量柱状图 数据整理：爱房网 从供应量看， 2020年南昌市中心板块总计供应量为 ㎡， 1月供应量为㎡， 3月供应量为 0， 4月开始小幅回升，在 7月急剧下滑后，再次放量， 9月达到本年度的巅峰值 —— ㎡，之后供应量继续减少，到 12月再次增加。 从成交数据来看，受宏观政策影响， 2020年上半年，南昌市中心板块成交较为低迷， 9月新增房源供应量的大幅增加使得该月成交量较前几月有一定的上升幅度。 10月开始至 12月，市中心板块由于房源供应空间有限，开发商对楼市走向预期不看好，市中心新建住房供应量表现大幅缩减。 商品住房成交量分析 2020年以来，政府不断出台调控政策，市场对房价下跌预期加大，南昌楼市成交量锐减。 南昌房地产信息网统计数据显示， 2020年南昌的成交量高峰出现在 1月份，新建住宅成交量 3200余套，为全年最高。 受限购政策等影响，南昌 2月、 3月、 4月份楼市低迷， 5月份，随着市场集中推盘，刚性需求的释放和房源供应量的上升促成了短 期交易量的迅速反弹。 进入下半年，南昌楼市成交量持续疲软，新建住宅的月平均成交量仅为 1400套。 爱房网认为，由于今年下半年，南昌市房地产市场掀起了一阵降价潮，市中心板块均价自 10月上涨后，开始小幅下降。 可以看出，本轮全国性的降价潮已经明显地影响到了南昌市的整体房价，预计 2020年度，南昌市中心板块还将有一定的下浮空间。 但市中心板块毕竟地块稀缺，下跌空间不会太大，跌破一万元的可能性很小。 2020年青山湖板块市场分析 2020 年在万科青山湖的进入后，青山湖整个板块的价格一直向上攀升。 虽说 2 月出 台了限购令，但对于有钱人来说，买房依旧是规避通货膨胀的主要方式，特别是选择稳妥、保值性强的高端产品。 在经历了年初的 “ 倒春寒 ” 之后， 6 月份绿都丹石街区的表现值得一提， 300 余套房源，五千多的均价。 8 月份香溢花城再次延续旺销传奇， 200 余套房源劲销 85%。 且从 7 月份起，万科青山湖开始推出 160—— 240 ㎡的高层产品，对青山湖板块整体成交价格以及供应量，都有大幅拉伸。 商品住房成交价格分析 据爱房网数据统计， 2020年 12月青山湖板块价格为 9450元 /㎡，较上月下降了 71元 /㎡，环比降幅为 %；同比 2020年 12月价格下降了 422元 /㎡，同比降幅为 %。 2020年 1— 12月成交均价为 /㎡，较 2020年全年成交均价 7004元 /㎡，上涨幅度高达 50%。 主因是两大高端产品，万科青山湖和香溢花城豪宅产品的抗跌性，再加上青山湖湖景资源的稀缺性。 明年随着万科青山湖和香溢花城两大楼盘的收官，成交均价或在 2020年出现明显下滑。 商 品住房供应量分析 2020年青山湖板块新建商品住房新增供应量柱状图 数据整理：爱房网 2020年 1— 12月青山湖板块新增供应量 ㎡， 2020年新增供应量为 ㎡，同比上涨 %。 本年除了老盘万科青山湖、香溢花城、满庭春 MOMA 集中放量，新盘御湖国际、绿都丹石街区、中大湖景也推出不少。 纵观全年，万科青山湖几乎月月都 有新增供应量，满庭春 MOMA 则紧随其后，其次 7月份御湖国际推出大量房源。 万科青山湖全年整个销售节点还是很紧凑的，在行情不好的情况下，也许快销也正是一条应对之道。 商品住房成交量分析 2020年青山湖板块楼市受政府调控限购影响，上半年表现低迷，进入下半年，成交量持续疲软。 6— 8月平均成交量 ㎡， 9月到 12月成交量大幅缩水， 9— 12月月平均成交量仅有 ㎡。 年初，受限购令以及春节长假的双重影响，上半年的成交量明显下滑， 7月份青山湖板块几大楼盘相继推盘，供应量大翻番，促进了市场 的活跃程度。 在传统淡季的 8月，青山湖板块却异常 “ 活跃 ”。 进入年终，一方面是受降价潮影响，另一方面万科青山湖和香溢花城也相继将收官，成交量又再一次进入低谷。 2020年南昌楼市红谷滩（含昌北）板块分析 红谷滩是南昌市一江两岸发展战略中的新区，地处赣江边上，与城中板块仅一江之隔。 是集行政、商务和居住于一体的南昌新中心。 良好的道路规划、逐步完善的各项配套设施、优惠的政策倾向，促使该片区中高档楼盘集中。 2020年度，南昌市红谷滩板块新增了多个住宅项目 —— 名门世家、联泰香域中央、九颂山河、世茂天城。 下半年， 在九颂山河率先降价的潮流影响下，多个楼盘都开始打折降价，与此同时，今年红谷滩区的发展重心开始悄悄向商业进行转移。 商品住房价格分析 图： 2020年红谷滩板块新建商品住房成交价格走势图 数据来源：爱房网 据爱房网数据统计显示，除 3月外， 2020年南昌红谷滩板块房价均高于同期南昌市整体均价。 相比南昌市整体房价在平稳中缓慢上升的态势 ，红谷滩板块均价有些 “ 波澜起伏 ” ，经历了先升后降、再升再降，一波三折的过程。 由年初的差距不大，到渐渐拉大， 8月差距达到最大值， 8月之后，差距逐渐变小。 从红谷滩板块的价格走势图中可以看出，从 2020年12月开始到 2020年 5月，价格走势图一直呈现出攀升的态势， 6月均价小幅下跌， 8月再次攀升， 9月有明显的下降态势， 10月开始转折，出现回升， 11月再次下跌， 12月再次上升。 商品住房供应量分析 图： 2020年红谷滩板块商品住房供应量柱状图 数据整理：爱房网 从供应量看， 2020年南昌红谷滩板块总计供应量为 ㎡，在南昌市九大板块中，位居榜首。 全年的供应量走势出现了三个波峰和两个波谷，第一个波峰出现在 4月， ㎡，第二个波峰出现在 6月， ㎡，第三个波峰出现在 9月， ㎡。 第一个波谷出现在 2月， ㎡，第二个波谷出现在 5月， ㎡。 不难看出，限购令和一房一价的 出台都造成了供应量的缩减。 整体来说，红谷滩板块的房源供应量较大，未来供应空间仍然巨大。 商品住房成交量分析 从成交数据来看，整个 2020年度中， 7月和 11月的成交量比较大， 7月名门世家、绿地中央广场、联泰香域中央、丰和新城均有新推房源，房源销售状态较为火爆。 11月红谷滩板块自经历 “ 金九银十 ” 的惨淡后，不少开发商为破除楼市寒冬的低迷态势，开始打出破冰价促成成交，极大地刺激了购房者的购房需求，大大拉升了本月的成交量。 爱房网认为，由于红谷滩板块住宅项目属于限购范围，而商业、别墅项目由于未被列入限购范围，且并未有贷款限制，由此可见，商业项目或将成为红谷滩板块成交主力军。 随着绿地中央广场、洪客隆国际金融中心、博能佰瑞琪、时间广场、红谷滩万达广场、唐宁街等商业项目的加入，红谷滩区兴起了一股 “ 商业风 ” ， 可以预见，在商业综合体建成之后，红谷滩未来的升值潜力将再度提升。 对于昌北，人们往往有着较为复杂的心理感受。 这里距老城区有一段距离，交 通、市政、娱乐、医疗、生活配套等都较为欠缺。 与此同时，这里也是南昌的重工业集聚带，是南昌空港所在地。 这里山林并立、河湖密布，是南昌市重要的教育教学基地之一，有着浓郁的文化气息。 优劣并存，使得本区房产开发始终不温不火，形势微妙。 虽然目前昌北板块在售的项目不少，但真正有影响的大项目却不多。 虽然均价较南昌市其他几个板块来说更为便宜，但很难吸引更多的南昌人到此处置业。 整体来说，如果昌北板块的道路交通条件有所改善，相应地跟进一些生活配套设施，并充分利用周边山脉等自然景观优势，昌北板块房源也将具有一定的升值潜力。 2020年红角洲板块市场分析 如果要总结 2020年南昌各个区域房地产走势，红角洲板块无疑是最大的黑马。 前期的楼盘如联发江岸汇景、紫金园、绿地梵顿公馆均已收官。 但依旧还有地中海阳光、联泰香域滨江、奥克斯盛世经典、绿地香颂、绿地海域香廷、华南城、新地阿尔法、中央香榭等一系列大盘林立。 在 2020年最后，整个大环境并不太好的情况下，红角洲依旧以成交量和成交均价交出了一份较不错的成绩单。 2020年，红角洲的潜力不容低估，依靠独特的地理优势和日渐成熟的周边配套，刚性需求将会在这里继续释放。 商品住房成交价格分 析 根据爱房网数据可看出 12月份红角洲板块均价为 9163元 /㎡，环比 11月价格下降 196元 /㎡，环比跌幅 %；同比 2020年 12月，价格上涨 730元 /㎡，同比涨幅为 %。 受整个大环境影响，总体住房成交价格略有下降。 但是同比 2020年底，价格上涨幅度仍旧没有受到限购的太大影响。 2。