芜湖地一大道商场项目创业策划书

芜湖地一大道商场项目创业策划书内容摘要：

心区域核心地段，位于最繁华的商业中心陵西大街、环城西路及和平路地下。 该项目总投资 8 亿元人民币。 占地 5 万余平方米，建筑面积 10 万平方米。 地下商业街为两层分别为 5 万余平方米，内部可设 5000 余个现代时尚商铺 50 个出入口 5 部垂直货梯， 是芜湖市商业建筑最新颖，硬件设施与功能最完善的集购物、休闲娱乐、餐饮、旅游观光、于一体的大型地下购物公园。 项目处于商业密集区，交通便利，四通八达，市内公交、旅游线路于此，极具升值潜力。 随着芜湖 “地一大道 ”的开发运营， 凭借其自身的经营规模及高效的经营管理能力等诸多优势，将势必对周边区域的商业有很大的推动和提升，芜湖地一大道必将成为芜湖时尚消费和新潮商业文化的城市新地标。 芜湖市区域环境分析 中国房地产正面临急剧的洗牌，步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下、鼎足之势的全新时代。 我们敢说，商业地产定会成为中国房地产开发的下一个热点。 值得我们注意的是，虽然同出地产体系，但商业地产的开发操作、经营理念、营销策略、媒介策略等与住宅有着很大的不同： 作为一个动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于商业地段价值和经 营特色。 商业性更强，对于开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。 商业建筑的土地出让金要比住宅更高，一般情况下，土地出让年限只有 40 年。 商业铺位属于生产资料，流通强，商业风险大，对企业资金和开发模式依赖比较强。 面对商业地产开发中的种种与住宅物业的不同，我们地一大道房地产芜湖商业项目如何制定开发策略、经营策略、销售策略；如何通过本项目达到企业利益最大化，并光荣完成企业的使命、社会的使命。 这正是芜湖商业项目的策划背景，芜湖商业项目给策划提供了一操作平台，策划将为项目披上一件成功的外衣。 经济环境分析 根据芜湖市国民发展和社会统计公报，得出芜湖市 2020 年经济总量：国民经济继续保持平稳快速增长。 初步测算，全年全市生产总值 亿元，比上年增长 %。 其中：第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。 三次产业结构由上第 3 章 “芜湖地一大道”的 项目环境分析 11 年的 ： ： 变化为 ： ：。 经济保持平稳较快发展，总量与速度、结构、效益、生态环境的协调明显改善，居民收入继续较快增长，各项社会事业改革 取得新成就，开创了芜湖科学发展的新局面。 由图 32 可以看出，芜湖市第三产业发展迅速。 图 32 2020 年与 2020 年芜湖市三大产业比重变化情况 本项目的提出与芜湖 “ 一年一大步，三年大变样 ” 的市政建设目标相一致，在大环境下，得到芜湖政府的大力支持。 人口与购买力分析 人民生活：城乡居民收入稳定增加，生活质量进一步提高。 城市居民人均可支配收入达到 14457 元，比上年增长 %。 城市居民恩格尔系数为 %，比上年上升 3 个百分点。 城镇居民人均住房建筑面积 平方米，减少 平方米。 农村居民人均纯收入 4848 元，比上年增长 %。 农村居民恩格尔系数为 %。 农村居民人均住房面积 平方米，比上年增加 平方米。 居民生活水平的提高，也就是购买力水平的提高，也就保证本项目在这里开发具有一定价值。 项目附近，有学校，生活区，火车站和汽车站，人口密度大，位于芜湖市最繁华的商圈内。 车流量、人流量较大，在项目周边的人均客流量平时为 30 万人，在周末能达到 40 万人。 为本项 目开业后的客流状况，得到保障。 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。 根据调查， 项目周围的人口收入购买力水平大多为中低等水平，大多消费者购买中低档商品，结合这一情况，制定商场定位，迎合消费者购物心理。 社会环境分析 第 3 章 “芜湖地一大道”的 项目环境分析 12 社会环境对项目的策划是很重要的，社会环境调查主要包括社会制度、社会秩序、社会信誉和社会服务等方面的调查。 本项目的实施，正好赶上芜湖 “三年大变样 ”，符合芜湖规划，有了政府的保障，消费者才敢投资，投资才会有回报。 项目的施工，对芜湖 街道重新整合，起到积极作用。 通过本项目，可以改善路面状况，商场开业后可以分担路面人流，缓解路面交通压力。 商圈环境分析 芜湖市附近商圈概况： 地理位置及现状：该项目位于 位于最繁华的商业中 心 鸠兹广场附近。 所在位置位于芜湖市中心位置，也是芜湖老城的中心位置，是芜湖市的商业、居住、教育中心。 目前该项目所在地以平房和部分二层楼房为主要建筑形式，在项目所在地的边界部分是各种分散 经营的各种商业形态。 内部为原来的芜湖市老区生活中心，有大量居民居住。 其建筑密度较高，这与近两年芜湖市政府有意对该地块进行改造，大部分居民都希望通过扩建原有住房面积获得更多的补偿有关。 由于建筑密度过高，目前，其内部的生活环境较恶劣，对于项目所在地顺利拆迁是一个较大的利好消息。 在项目边界经营的商户主要以服装、五金、小百货等为主要业态，基本上是经过长期的沉淀和积累自然形成的集贸性商业，其经营的产品档次较低，经营不规范。 商业分析：项目所在地块为芜湖市目前的商业中心，其中陵西路和和平路是目前芜湖市的两条主要商业街。 该位置人流量较大，具有绝对优势的商业氛围，虽然目前该地块周围的几个大型商场超市的经营状况一般，业态较为落后，但也存在着像世纪城、康德等一批在当地具有较大营业额和美誉度的商业项目。 并且其商业辐射范围是整个芜湖区域性的，商圈的辐射力较强，对整个芜湖的商业经济起着决定性的影响。 交通分析：由于项目紧靠火车站和长途汽车站以及市内公共交通系统的枢纽位置，因此该位置是芜湖市的交通疏导中心和物流中心，交通便利，物流方便，对于进出芜湖市和市内的通达性具有不可替代性的优势。 其他优势分析：该项目的 2 公里范围内，集中了芜 湖市的几所重点中学和职业学校，是一个典型的教育中心，方便社区居民和业主孩子就学，对于提升项目的价值也可以起到不可忽视的作用。 另外，银行机构和医院也都分布在项目所在地周围，对于综合性商业项目是一个很大的无形资产。 SWOT 分析 第 3 章 “芜湖地一大道”的 项目环境分析 13 通过运用 SWOT 理论，重在分析本项目与项目周边竞争对手对比中，项目存在的优势、劣势、机遇和威胁。 从而，成为本项目营销策划的有力依据。 优势： （ 1）芜湖地一大道项目位于芜湖市区中心地带核心区域，历经百年积淀，地理位置得天独厚，具有惟一性，不可复制性。 （ 2）芜湖地一大道项目交 通便利，毗邻芜湖火车站、客运站人流、物流密集区，途经本项目的市内及芜湖各县公交车众多，为本项目的客源提供了有力的支持和保障。 （ 3）芜湖地一大道项目地处芜湖中心商业区，商场集中，商流集中， 人流集中，消费人群集中， 商业氛围无以复加。 承接 30 万日值高峰客流， 地一大道以打造地上与地下协调发展的地下商业街为理念，与周边建筑交流融通，形成网络化、立体化的中国地下商业街开发运营典范。 与芜湖火车站、长途汽车站近在咫尺，据车站方面统计， 市内主要交通干道汇集于此，商业黄金宝地，融汇人流、物流、车流，汇聚人气、商气、财气，上风 上水，无以复加。 （ 4）芜湖地一大道采用 为多数商家和商户所认可和接受的 灵活的租售相结合的方式，满足不同层次对商铺的需求 ，实现商户利益最大化。 （ 5）与芜湖 “一年一大步，三年大变样 ”的市政建设目标相一致。 芜湖地一大道商圈各主干道交通功能与商业功能的重叠导致整个商圈人流、车流矛盾加剧，局部交通于通过性交通混行。 芜湖地一大道调整完善区域商业设施的布局和建设，设置地下过街通道，解决各主干街道商圈行人交通安全隐患。 人车分流使地面道路全封闭，过街人潮可以从舒适、安全的地下横过马路 ，在缓解了人车混杂和交通拥堵现象，提高行人安全保障的同时，更是在地下承接了大量地面人潮，给地下步行街带来源源不断的客流。 芜湖地一大道建设完工后将极大地改善芜湖商业中心地区的商业环境和市容景观，为芜湖商业的发展开拓更加广阔的空间，也为地一大道的经营者、投资者开创更加广阔的 “钱 ”景。 芜湖地一大道所处芜湖市核心区域凭借得天独厚的地理优势、超前规划的商业形态、鼎盛的综合实力，丰富的商家资源，必定成为芜湖商业的龙头。 项目的三级商圈可分别覆盖芜湖中心商业区、芜湖市区和芜湖周边十四县、市；近千万人口的消费能力，巨大的商 机必将给投资者和经营者衍生无限财富。 劣势： 项目周边商场的品项齐全，以中低档为主，在芜湖本地已得到大众消费者的认可。 并且 商场 经营时间相对较长，经营状况良好，人气很旺，已经拥有成熟稳定的客户群体，由于地一大道刚刚进入芜湖市场，在当地知名度较低，需要一段时间对外宣传，以便吸引客流。 一些商场在当地商圈内与很多其他知名商场建立了合作关系，而地一大道则第 3 章 “芜湖地一大道”的 项目环境分析 14 是芜湖市商业界比较陌生的一支力量，我们需要考虑怎样与当地的同行业竞争对手建立良好关系。 机遇： （ 1）项目 周边商场众多，与我们既是竞争对手又是合作伙伴，其强大的客 流量势必也会给我们带来不少顾客，双方应建立良好的合作关系，互利互惠，共同带动芜湖中心商圈稳步向前发展。 （ 2）芜湖市地一大道采用全新的开发理念、升级的业态模式和先进的经营方法，项目一旦落成，将把当地商业界带入一个全新的竞争轮次，也就是说，我们将引领当地商业竞争的升级，并在升级化的竞争中以我们的绝对优势站稳脚跟。 （ 3）利用芜湖市项目的地理优势及相关资源、信息的稀缺性，我们可以用先进的推广渠道和庞大的信息网络，针对各大专业批发市场和零售市场锁定客户关系网，为本项目创造最大化的商机。 威胁： 地一大道在芜湖市的 项目开发可能会引起同行其他商场的警惕，在激烈的竞争中，这些商场所采取的自我保护措施及针对地一大道项目拓展的应对措施，短期内将可能造成这些商场中原有商户及经营者对芜湖市项目的负面情绪。 地一大道在芜湖市商业界内较为陌生，如果项目周边商场在日后具有针对性地建立某种协议性质的竞争联合关系，这对于芜湖市地一大道日后的经营可能造成一定的不良影响。 第 4 章 “芜湖地一大道”项目的概念策划 15 第 4 章 “芜湖地一大道”项目的概念策划 地一大道定位 芜湖地一大道项目初步定位为 “集购物、休闲娱乐、餐饮、文化旅游四维一体的综合性体验式地下商业街 ”。 芜湖 地一大道通过对芜湖历史和文化的充分发掘、传承和创新，精心设计和打造集历史与现代、融西方与东方、合高贵与浪漫等诸多人文价值元素之大成的地下商业街，使卖场空间兼具商业性、游览性和娱乐性，赋予卖场空间与卖场商品一样有被消费、被愉悦的内涵，使消费行为演绎为卖场空间和卖场商品共同引发的双重愉悦旅途；通过经营特色的商品、提供优质的服务和实施科学的管理，传达芜湖地一大道对时尚生活态度和健康生活方式的理解和诠释，使地一大道的投资者、经营者和消费者在享受购物全新体验的同时、得到情感的满足和精神的愉悦。 芜湖地一大道，致力打造 芜湖商业新地标，树立人和集团商业地产与创意产业相融合的新典范。 从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择 “大型主题购物公园 ”为项目的发展战略。 基于发展战略考虑，本项目的整体发展理念与定位为： 发展理念： 领创全晴天恒温商业步行街。 创建芜湖市房地产提升时期标志性、引领性商务社区，成为芜湖规划建筑、园林景观、人文环境、物业管理、营销推广等综合素质最高，全方位塑造与现有商业区的差异性，构筑全新的引领市场需求的商业住模式与商业文化，从而占据市场的制高点，获得的市场占有力与可持续发展品牌效应。 整体发展定位： 芜湖地一大道项目初步定位为 “集购物、休闲娱乐、餐饮、文化旅游四维一体的综合性体验式地下商业街 ”。 功能定位：包括购物区、餐饮区、休闲娱乐区、地产特色，四大功能模块。 地一大道七大功能模块 地一食尚餐饮：时尚主题餐饮、个性特色餐吧、国际快餐连锁、中式简餐、咖啡 Bar、茶餐厅及休闲小吃广场，休闲购物之余尽享天下美食。 倾情打造生活美食新体验。 地一数码电子：地一数码，财富新支点。 多元科技产物一站购齐。 电脑、手机、游戏、软硬件、数码影音商品应有尽有。 第 4。