立宇集团项目开发可行性报告

立宇集团项目开发可行性报告内容摘要：

园商铺、冠亚蓝湾国际商业街及红卫仓建材市场，各商业项目错位经营，综合为本区 域居民服务，但无法形成占据主导地位的商业中心。 （三）、商业消费者群体分析 柳州人的消费心态正在发生转变 柳州很强的包容性让柳州近两年在社会、经济方面得到快速发展，但随着城市规模的扩大，市中心交通的拥挤，及生活工作节奏的加快，越来越多的柳州人开始倾向于就近购物，出现区域性的商业中心是城市的发展必然，但柳州人特有的“五星情结”的淡化，不仅需要 8 时间，更需要思想引导。 柳北区域商业消费者群体分析 目前项目用地周边人口密度较高的居住小区有：【冠亚蓝湾国际】、【冠亚尚城国际】、【景秀园】、【锌品厂居住区】 、【欧雅城市广场】、【三丰名园】、【柳北文化广场】等，随着房地产业的不断发展，本区域的消费人数以及消费能力都将得到进一步的提升。 根据柳州市对白沙片区的最新规划，本片区规划人口达 12 万人，将形成巨大的消费能力，强势支撑区域商业的发展。 （四）、柳北区商业市场分析总结 柳北区域目前商业布局较散，多以社区经营为主，有较多的商场空白点，比如缺乏大型高档综合性购物中心的商业业态。 本项目具有开发商业中心物业的有利地理条件，对柳州人的消费观念进一步引导，将区域商业中心的概念带给柳北人，开发区域性商业物业为可行。 根据柳州市发展规划，“十一五”期间，柳州市在各大城区新规划了 10 大片区商业中心：柳北区胜利片与白沙片各设一处，成为项目商业开发的良机。 临街独立商铺长期为投资者所青睐，可考虑为主要销售商业物业形态。 第四节：宏观形势对项目的借鉴 外地开发商看好柳州购买力 在原有的阳光 100 立足柳州后，随着保利集团的进驻，紧跟着南宁荣和集团拿下新地王，可见一二线城市的大房开企业经分析考虑后，还是非常认同柳州购买力的，另外自入四月以来，外地（来宾 /南宁 /县份）楼盘广告投放量明显增多。 除了一直在柳州某些媒体有露面的财富 .蓝湾国际外，南宁的五洲国际和华润 .幸福里广告也亮相市场，可见柳州地产市场发展前景将是平稳上升。 地王效应的拉动影响。 伴随着楼市的回暖，柳州土地市场在沉寂了数个月后， 6 月 20 日，荣和集团以 亿元拿下河东沿江地块，再度刷新柳州地王。 土地市场对于整个房地产市场来说一直有“风向标”的作用。 “地王效应”有多大。 回顾既往，当年保利“ 亿元”地王出现的时候，河北甚至整个柳州房价受地王影响较大，“地王板块”操控区域房价，领涨效应形成板块拉力不可小视。 近日，最靠近地王在售的楼盘开始蠢蠢郁 动，而未正式对外销售的楼盘却仍然选择继续尘封，以期后市地王真正的动静带来更大的效益„„ 随着调控的不断深化，部分开发商的心态已经发生明显变化，有的认为当前价格已经触底，对于继续再调优惠的变向降价已无动力。 “地王效应”营造的回暖态势，无疑会强化“地价大涨、房价必涨、涨价正常”的市场预期。 龙城楼市回暖，但仍需谨慎 各地楼市成交量持续回暖。 央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，一些城市微调了楼市政策。 楼市的“价格底”和“政策底”来了吗。 不少购房者又开始感到恐慌。 然而， 9 房地产调控的任务还没有完 成，长效机制改革也才刚刚起步。 住房和城乡建设部有关负责人日前表示，要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。 特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。 近日，柳州房地产业内人士纷纷表示，下半年的柳州楼市攻守平衡，大幅降价、涨价都缺乏动力，总体趋势是平稳。 第三章：项目发展定位 第一节：本项目 SWOT 分析报告 一、 Strength（优势） ◎ 价格定位优势 项目立足工薪阶层的中档定位，性价比极高，刚好与市场目前大部分高端定位市场形成差异化，客源充足。 ◎ 交通 条件十分优越 本项目地块位；公交线路繁多，借助胜利立交桥、白沙路、跃进路可快捷到达柳州商业中心、河东行政中心、名校区与河西工业区。 ◎ 坐拥天然江景资源 项目用地东临美丽的柳州母亲河 — 柳江，为无可复制的自然资源，对客户有不可抗拒的吸引力，同时利于和谐景观园林住宅小区的打造。 ◎ 城市交通路网进一步完善 白沙路、滨江东路的修建工程正在进行当中，白沙大桥已经进行政府规划，完工后将为本项目带来更加顺畅便利的城市路网，对本项目的价值提升起到一定的促进作用。 ◎ 项目拆迁困难较小 项目用地原为一棉二棉企用地，现已大部 分搬迁，旧厂房、办公场所的拆迁工作完成约 80%，利于建设工程的快速启动。 ◎ 有利于大盘的开发建设 本项目开发净用地为 336 亩 ，是企业改造项目中排名前列，以公司的实力与经验，将打造成具有非凡影响力的商住大盘，对项目本身及柳北区的居住品质、城市面貌都有相当的提升作用。 二、 Weakness（劣势） ◎ 项目用地两侧城市道路正在建设，完成后人流、车流必然大量增加，形成城市噪音， 10 对小区居住环境及品质会产生一定的不良影响。 ◎ 白沙片区规划桥和路虽然已经进行规划和筹建，但是在一两年内还不能完成，对客户来说仍只是空中 楼阁。 ◎ 项目周边目前公共市政配套设施并不完善，对居住者的日常生活会造成一定的不便。 三、 Opportunity（机会） ◎ 区域居住价值潜力大 随着柳州市的“东移北扩”，柳北区成为城市居住中心的地位日益明确，随之商务也开始兴起，但目前柳北区日前商业规模很小，业态较为落后，无具有领导地位的商业、商务中心，为本项目的商业开发提供了很好的契机。 ◎ 商业开发升值潜力大 随着柳州城市化进程的加快、城市规模的扩大及本项目的中高端定位，用地将快速完成与城中区的无缝联接，具有很强的商业升值潜力。 ◎ 大盘优势明显 白 沙片区现在虽然开了不少的新楼房，但是全江景房并不是很多，本案的地理位置占有很大优势，环境舒适，拥有无可复制的天然江景资源，为居住、办公、商业都提供了良好的条件。 ◎ 旧城改造拆迁户需求 柳州市近两年大规模的旧城改造行为，产生了不小数量的拆迁户，其中相当一部分拆迁户选择自行购房，为项目的住宅开发带来不少客源。 ◎ 政府支持 本项目作为柳州市企业改造工程的重点，拥有宽松的政策环境与政府部门的支持，便于项目为将来业主的居住提供更舒适、更人性化的环境，为投资者提供更有价值的商业物业，为柳北区城市建设做出更具领导性 的房地产项目。 四、 Threat（问题） 柳州市房地产市场正处在一个平稳调整的阶段，房地产项目在调控一周年内随着土地出让市场的活跃，预计半年到一年内将有不少项目如雨后春笋般涌现，市场竞争日趋激烈。 本项目的最大威胁来自于同类型项目的竞争，及消费增长的相对稳定和供应量的快速上升导致市场失衡。 面对消费者日益成熟和多样化的选择，并通过对柳州市未来二到三年房地产发展的区域定性判断，本项目最直接的威胁来自以下方面。 ◎ 房地产行业前景存在不确定性 目前而言，此次全球性金融危机仍在继续，宏观经济走势仍不明晰，中国经济的发 11 展仍存在许多不确定因素，这必然造成房地产业未来几年发展的不确定，大型项目的开发建设必将承受更大的压力和风险。 ◎ 直接竞争对手带来的威胁 本项目所处的柳北片区正在开发几个大型房地产项目，比如保利大江郡、香颂大道、中房胜利小区等，这些项目占据了很大的市场，给本项目以很大的压力。 ◎ 城市规模、市场总容量所带来的影响 柳州市作为一个中型城市，其自身消化能力有限，其市场辐射主要在柳州、来宾等地，市场相对较小；同时柳州市经多几年的快速发展，商业项目开发面积已经形成市场饱和，大面积的商业开发将面临严峻的市场形式。 ◎ 市政温馨工程、保障房项目建设对本项目的影响 近年柳州处于旧城改造高峰期，政府出于民生考虑规划建设了多处回迁安置房及温馨工程，对正常的房地产商品房销售产生一定的客户分流影响，同时对商品房销售价格也起到一定的控制作用。 ◎ “十大建设工程”对本项目的影。