滨州房地产项目可行性研究报告

滨州房地产项目可行性研究报告内容摘要：

市场空间，有效市场需求将拉动滨州市房地产开发投资持续增长。 4 、商品房价格将呈现稳定合理上涨走势。 2020 年 1112 月份， 滨州市市区主城区 住宅 平均价格 3254 元 /平方米。 房价明显低于同等城市价位。 在滨州市经济发展提速、市场有效需求增长以及开发土地价格上涨等多种因素的拉动下，商品房价格在未来一段时期内将呈现合理平稳、健康向上走势。 5 、住房供应结构将会更加趋于合理 随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构将会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展。 6 、房地产企业规模不断增加，实力不断增强 从大环境来看，目前项目所处区域有 现代物流 中心、银河国际物流以及经济开发区众多企业入驻，居住的需求日渐增加， 从规划发展来看， 作为经济开发区的配套居住项目 未来发展前景看好。 小环境分析 本地块位于 渤海二十五路以西，长江一路以南，长江二路以北，百灵湖以东，北为长深高速出口，东北为现代物流中心，东南为银河国际物流，黄河二路以北为黄河明珠文化广场，渤海二十四路以东陆续有住宅小区开发建设。 目前 项目周边在建的项目较少 ，地段较偏， 配套缺乏，公交等城市交通落后，市场 人气不足。 但本项目依托风景优美的百灵湖，空气清新，视野开阔，对外交通便利。 交通及各种 配套 交通状况 项目周边尚无公交线路，滨州公交总站离项目约 3 公里。 商服及生活配套 项目所处位置距离市 中心 有较远的距离，距离所在街道中心距离约 3 公里之外 ，****可行性研究报告 12 周边生活配套设施除农村马路市场外基本不齐全。 (二 )．项目供需及价格预测 、 周边楼盘 分布 项目周边基本上无竞争楼盘，距离 4~5 公里的范围内分布有信达国际花园、上海世家、海通时代花园、水岸华庭、印象江南、明日星城、现代城 等小区，项目售价2800~3500 元 /平方米，户型多样，多层、高层、复式等形式均有，销售情况一般，居住氛围不浓，空置率较高。 、 价格 分析 2020 年滨州市区商品房去化量约 80 余万平方米，市场目前在售项目体量近 20万平方米，即将上市项目体量 20～ 30 万平方米，已经开盘销售和规划公示的项目存量约 600 余平方米，总体上供大于求。 2020 年上半年 滨州房产 业开发完成投资 亿元，同比增长 %。 商品房新开工面积 万平方米，同比增长 %，竣工面积 万平方米，同比增长 %，销售面积 万平方米，同比增长 %。 房地产市场投资信 心良好，销售市场供需平衡，总体处于健康运行态势。 住宅价格平稳。 全市商品住宅平均销售价格 3010 元 /㎡，同比增长 12%，市城区商品住宅销售均价 3378 元 /㎡，同比增长 %。 价格未出现大幅波动，价格上涨平缓。 、面积分析 经过调查， 从产品的供应来看，目前该区域 项目以二居室、三居室结构的户型为主，主力 产品面积 主要为 120～ 150 平方米， 中小面积户型比例逐步提升，大部分客户购房时倾向购买三居室的房屋； 高端楼盘 整体走大面积的路线，面积 基本上在 150平方米以上。 本项目 要成功开发销售，必须深入研究细分市 场，避开大部分楼盘的产品类型，主要针对两类客户，一类以城区和周边县市区高端客户为主，产品主要以别墅和联排别墅为主，另一类以经济开发区员工和城区新婚刚需客户为主，产品主要以小面积小****可行性研究报告 13 高层和单身公寓为主 ， 采取低总价原则， 以迎合市场的需求点。 、价格分析 从市场价格来看，目前市场的价格 2800~3500 元 /平方米 左右， 差异主要体现在地段和品质上。 高端楼盘价格已达 4500 元 /平方米 左右， 联排 别墅类价格达到了 6000～7000 元 /平方米 左右 ，部分单体别墅价格已达 10000 元 /平方米 左右。 、客源分析 分 析：  从客源来源看， 城区客户主要购买教育、生活配套齐全的小区 ；  从产品的面积和总价来看， 因滨州总体房价较低，大部分客户购买时倾向购买三居室的大户型，一步到位，实现一次性置业；投资客户多倾向中小户型 ；  由于本区域相对 滨州 其它区域 为对外交通便利 ， 便于 吸引了 滨州市周边县市区的客户。 、市场小结  本区域土地供应量大，目前开发项目较多。 项目主要集中在渤海十八路沿线，项目品质参差不齐 ；  本项目周边开发项目较少，为尚未改造的的城中村和工业物流中心，商业和生活配套设施较少，客户群较小，主要为城区 及周边县市区客户 高端客 户或首次刚需客户 ；  大部分项目目前以三居室的户型为主，主力面积 90～ 130 平方米，本项目除环境和交通具有优势，其他方面均不理想的情况下，需细分市场，尽量避免同类化 ；  目前市场整体去化情况 一般 ， 在目前政策下 市场 处于滞涨滞销的状态 ，销售情况预计一般。 (三 )．市场风险分析 滨州及周边县市区高端客户以及 滨州 经济开发区工作的白领阶层 、城区首次置业的新婚家庭。 由于他们： ****可行性研究报告 14 1） 事业、 职业稳定 ，具有良好的发展空间 ： 随着滨州经济的发展和经济开发区建设的推进，潜在客户的事业将有良好的发展前景。 2） 收入稳定： 由于潜在客户的事业稳定，发展前景良好，收入将稳步提升。 3） 文化水平较高： 客户群要么为事业有成，要么具有良好的教育 ，是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的 生活 环境。 4） 对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性 、 安全性的要求以外，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求 也将有更高的要求。 这就意味着该项目的变现性 相对较差 ， 不 易出手。 所以 项目开发 风险 相对较大。 ：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防 护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。 ，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较大。 由于本项目土地价格较低，自然环境优美，对外交通便利，适合建设别墅和联排别墅类型的高档小区，如能很好的细分市场，将会取得良好的经济效益，投资风险也将会大大降低。 三、建设规模与产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和 产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。 (一 )．建设规模 ****项目规划总用地 80 亩 ，建筑面积 64000 平方米，其中 多层 住宅 45400 平方米， 别墅 8000 平方米， 联排别墅 8000 平方米， 商业配套 2020 平方米，公建 600 平方米。 总居住户数 480 户，规划总居住人口 1536 人，容积率 ，绿 地 率 35%。 小区由住宅、 别墅联排别墅、 商业配套 三 部分组成，小区内设 物业管理用房、居委会 等设施。 ****可行性研究报告 15 (二 )．产品方案 1. 产品定位 、项目整体定位 从项目的立地条件来 看，项目 地理位置偏僻，商业、金融、教育、公交等生活配套设施缺乏，周边为高速公路及未改造的城中村，已建、新建小区少，未能形成良好的居住氛围，优势是环境优美，对外交通便利、地形条件较好。 从本身地块的特殊性和周边的环境来看，项目可进行 别墅、联排别墅为主结合小面积公寓及住宅相结合的产品设计， 项目应打造 经济开发区 的高端品质楼盘。 建议项目将容积率做足，在户型设计上采用 高低搭配 户型， 针对高档客户 和高学历高素质客户 ，以求项目的较快去化，以达到利润最大化。 由于项目地段对老 滨州 人来说相对较远，因此将客源主要锁定为 “新 滨州 人” 等 城区和周边县市区高端需求客户 及 经济开发区 企业高学历人员。 根据这种情况，我们建议项目定位为： 经济开发区 新生活 高性价比楼盘 、项目客源定位 项目地处的 经济开发区 西南侧 ， 经济开发区的开发及城市配套建设的日益完善 ，都能较好的支撑项目产品的开发。 项目规模不大，但区域客源有限，建议项目主要以吸引区域周边的客源及“新 滨州 人”。 目标客源的特征如下： 经济开发区 及周边 县市区 为主 “新 滨州 人” 一次置业，满足居住需求 ****可行性研究报告 16 二次置业， 享受生活 、项目产品定位 根据对区域内住宅市场分析，目前 经济开发区 及周 边区域内在售和预售的项目大多定位于高档产品，户型面积偏大， 市场上中小户型缺少，特别是缺少有特色的小面积的产品，同时本区域内 别墅类产品相对较少，且环境 相对较差，本项目可以 本项目可以 从别墅和联排别墅以及 90 平方米 左右 小面积的户型 为主 切入市场 ， 即 考虑 了 高端客户的需求 同时又满足经济开发区及城区首次置业的新婚家庭的需求。 、价格定位 从当前市场来看，整体房屋销售价格一直上涨， 2020 年 112 月份， 滨州 全市商品房销售面积 236. 5 万平方米，实现销售额 亿元， 全市 112 月份商品住宅销售均价 2686 元 /平方米，同比增长 %。 市城区 112 月份商品住宅均价 3195元 /平方米，同比增长 %。 最新统计 1 12 月份主城区商品房住宅销售均价 3254 元 /平方米。 市场表现说明购房以刚性需求为主，大部分市民选择周边教育资源、生活配套设施较好的房源为主，其中，有的是为方便子女上学在学校周边购置新房、二手房，有的进城务工者是先选择二手房作为过渡，还有的是为新婚而购置的新房，有的是为家中的老人购置小户型和楼层适宜的住宅。 考虑到本项目作为滨州西区及经济开发区高端楼盘，项目规划设计、设 备设施及各种建筑材料等均处于滨州领先地位， 建议 项目 销售价格如下： 别墅 7000－ 8000 元 /㎡，起价可考虑先按 7000 元 /㎡ ， 联排别墅价 格预计为 5500 元 /㎡ 起 ,住宅价格 3300元 /㎡ ， 配套商业用房价格 8000 元 /㎡， 地下室车位 暂 按 4 万元 /个。 此建议价格为目前市场反映价格，后市随着 经济开发区 的发展，区域认可度会越来越高，预计价格仍有较大上涨空间。 项目预计将会在一年半后推向市场，按照市场正常发展趋势，预计 20％左右的上浮价格。 2. 技术设备条件 1) 室外 ****可行性研究报告 17 ：采用 高级外墙面砖。 ：现浇平屋 面、屋顶花园。 2) 室内： （精装修） ： 毛坯。 ： 毛坯。 ：厅、房为水泥砂浆拉毛。 ：户外窗用 中空 彩铝窗。 ：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。 ： 毛坯。 ：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。 其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。 ：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 3) 配套设备： ：均配置高档名牌电梯。 、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装 后可立即使用。 ： 一户一表，室内： 开关、照明、插座各一个。 ：煤气管道安装到厨房。 ： 一户一表。 ：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 4) 智能化系统： ：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、 24 小时电子巡更系统、车库管理系统等。 2.“一卡通” 智能系统： IC 卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。 ：小区局域网（可接入 Inter）、背景音乐、视频点播等。 3. 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。 主干道把小区 中心、组团串在一起，形成“树枝状”道路系统。 4. 小区建筑小品 ****可行性研究报告 18 入口：区内设保安。 指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。 庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。 座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。 栏杆：起安全保护作用。 儿童活动场地以塑料栏杆为主。 居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。 宣传栏：设在人流集中必经之地。 大小高度适宜，便以观看。 垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。 广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。 附表 ： 用 地 平 衡 表 项 目 单 位 数 量 小区规划用地 ㎡ ㎡ 5400 ㎡ ㎡ 2020 ㎡ 21334 ㎡ 18666 ㎡ 600 四、节能节水措施 （ 一 ） ．节能措施 ****小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。 保证舒适，健康 的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 ****可行性研究报告 19 建筑节能技术 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下： 屋面：选用 150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度 280300kg/系数 =() 外墙：普通内墙抹灰， 240厚粉煤灰烧结砖，外贴 40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为 k=() 门窗：选用产品要求其抗风性能属标准 GB7106第 2级，空气渗透性能属标准 GB7108第 3级，雨水渗透性能属标准 GB7108第 4级，外墙窗均为塑钢 中空 双玻，其传热系数为k=(),采用保温分户门，其传热系数为 k=() 楼梯间：普通内墙抹灰， 240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹 20厚保温砂浆，其传热系数为 k=() 建筑节能技术、材料、工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产 业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。 地基处理采用 灌注桩 地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用 UPVC管件；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统。 （ 二 ） ．节水措施 小区水环境 合理规划和建设小区水环境，提供安全。 有效的供水、污水。