步行街项目可行性分析报告

步行街项目可行性分析报告内容摘要：

****高出 15～ 25%。 13 ***市 商业零售业现况 本项目所在的解放路、 **路和 **路是 ***市 的唯一的商业中心区。 集中了 **大楼、 **商场、 **商场、 **商场、 ***商场等几家商场，几乎包含了 ***市 所有的百货零售业消费额。 ***市 主要商场基本情况： 商场名称 位置规模 经营布局 租金 /㎡ /月 经营情况 **大楼 17000 ㎡， 5 层 负一层 超市 3000 ㎡ /80 万元 良好 一层 珠宝、精品、鞋帽 60 元 良好 二层 家电、文具 4550 元 良好 三层 服饰 4045 元 良好 四层 家具、床上用品 30 元 良好 **商场 8000 ㎡， 5 层 负一层 超市，快餐店 1500 ㎡ /40 万元 良好 一层 珠宝、精品、鞋帽 6080 元 良好 二层 男女服饰 4050 元 良好 三层 男女服饰 3035 元 良好 四层 办公室， KTV 不详 良好 ***商场 1500 ㎡， 一层 品牌专卖店、精品 50 元 高档品牌店 二层 男女服饰、鞋业 3540 元 普通 三层 男女服饰、儿童服饰 2535 元 普通 四层 男女服饰、儿童服饰 25 元 普通 金房子 商 1350 ㎡ 14 场 一层 服饰、鞋业、旅游精品 6080 元 普通 二层 女性服饰、内衣 5060 元 普通 **商场 3000 ㎡ 一层 男女服饰、鞋业 经营者买断 普通 二层 女性服饰、内衣 1015 元 普通 三层 布匹 1015 元 普 通 **大楼 1000 ㎡ 一层 小家电、小五金、小商品 3040 元 普通 二层 针织品、服饰 3040 元 普通 三层 服饰、箱包 3035 元 普通 四楼 家具城 6 元 普通 **场 2700 ㎡ 一层 鞋城、百货、化妆品 5055 元 普通 二层 针织品、床上用品 4045 元 普通 三层 布匹、家具 2025 元 普通 四楼 家具城 610 元 普通 第 六 章 项目投资 概算 一、 土地价格 ***商业步行街 项目总占地面积 16180 ㎡， 项目总建 筑面积 42685 ㎡， 土地置换价为 2020 万元，土地置换税 160 万元。 折算 楼面地价为 506 元 /㎡。 二、 酒店 项目 投资 概 算 酒店项目建筑面积： 8500 ㎡ ， 酒店项目 地价为 万元； 酒店建筑费用 为 1300 元 /㎡ ，费用为 1105 万元； 酒 店装饰和客房设施 费用 为 1200 元 /㎡ ，费用为 1020 万元； 其它 费用 万元； 酒店 项目 总投资为 万元。 （每平方米均价： 3329 元 /㎡） 15 三、 商业项目 投资 概 算 （一） 一期 ***市场投资概算 : 一期 ***市场 建筑面积 9300 ㎡ ，土地费用 为： 万元 ； 土建价格为 1100 元 /㎡，土建费用为 万元； 一期 ***市场 总投资 为 1500 万元。 （每平方米均价： 1613 元 /㎡） （二） 二期商业步行街投资概算 : 二期商业步行街 24885 ㎡ ， 土地费用为： 万元 ； 土建价格为 1300 元 /㎡ ，土建费用为 万元； 二次 装饰 价格为 600 元 /㎡ ，费用为 ； 电梯 、景观建造 费用约为 300 万元； 银行利息 2020 万元 %(年息 ) 2年 =380 万元； 广告费用 万元（ 约占总造价 3%）； 管理费用 万元 (约占总造价 3%） ； 销售费用 (约占总造价 %） ) 二期商业步行街总投资为 : 万元。 （每平方米均价： 3083 元 /㎡） 四、 项目总投资 本项目（ 一期 ***市场 1500万元 、二期 酒店 万元 、二期 商业 步行街 万元 ） 总投资 约 为 12020 万元。 16 第七章 项目投资 可行性 分析 一、 项目 一期 ***市场项目投资盈利分析 （一）主要技术经济指标： ***市场于 2020 年 9 月完成建设，可销售面积 8872 ㎡。 （二）销售 收益 负一层至一层销售面积 5400 ㎡，第一期销售率预计销售 70%，销售面积： 3780㎡，按 5800 元 /㎡均价，预计预期在 2020 年 12 月前 可实现销售 2200 万元； 负一层至一层剩余可销售面积 1620 ㎡，预期在 2020 年实施销售，按 5800 元 /㎡，可实现销售 940 万元； 二层可销售面积 3000 M2，按 3800 元㎡均价，预期在 2020 年 12 月前 完成全部销售，可实现销售 1140 万元。 ***市场共计可回笼资金 4280 万元。 应付商铺销售收益的营业税、城市维护建设税和教育附加税，综合税率按 %计算，共应交纳税金： 4280 %=321 万元。 广告、销售、运营管理费用支出： 4280 万元 9%= 万元 （此 比例 为房地产企业 合理 费用）。 2020 年 9月～ 2020 年 10 月补贴物业管理费用： 30 万元 3年 =90 万元。 项目销售收入为： 4280 万元。 项目 税后 收益为： = 万元。 项目 投资报酬率为 : 247。 1500 100%=%。 项目静态投资回收期为： 1500247。 =+4（项目操作年限） = (年 )。 17 1 一期 ***市场 财务现金流量表： 序号 项目 合计 1 现金流入 4280 万元 2020 年销售收入 2200 万元 2020 年销售收入 940 万元 2020 年销售收入 1140 万元 2 现金流出 万元 投资 成本 1500 万元 销售收益的营业税、城市 维护建设税和教育附加税 321 万元 广告、销售、运营管理费用 万元 补贴物业管理费用 90 万元 3 税后利润额 万元 4 项目税后利润率 % 二、项目二期 商业步行街项目投资盈利分析 （一） 主要技术经济指标和营销策略： 商业二期步行街， 预计 将于 2020 年 8 月 5 日开工建设， 2020 年 开始预售门面店铺 ， 2020 年 9 月完成全部主体和装饰工程 ， 2020 年 10 月 1 日正式营业，可销售面积 18000 ㎡。 除商业三 层 （ 4700 ㎡） 和负一层大超市（ 3000 ㎡ ） 保留经营 ， 择机销售外 ，2020 年 12月 前 完成全部销售工作。 销售价格采取“低开高走”的营销策略，先期回笼投资建设的部份资金，其后，着力培育市场，再 进 行销售的策略。 达到有效规避投资风险，投资效益最大化的效率。 （二 ） 第一阶段 销售额 ： 2020 年可实施 第一阶段销售 ， 销售范围为 商业 一层 独立 店 铺 ， 可销售 面积：4000 ㎡，销售 均 价为 5800 元 估算 ， 第一阶段销售 可实现销售金额： 4000 ㎡ 5800 元 =2320 万元。 第一阶段销售可实现销售金额： 2320 万元。 第二阶段销售额 ： 18 2020 年 10月 待 经营客户进场 经营 后 ， 可销售商业二期二楼“店中店”，可销售面积： 4700 ㎡，销售均格为 4800 元 /㎡，预期销售比例 70%。 可实现销售金额： 4700 ㎡ 70% 4800 元 = 万元。 第二阶段共预期可完成销售金额 万元。 (三 ) 第三阶段销售额 ： 第三阶层 销售是在市场培育一年后进行， 销售 价格高走 ， 预期 在 2020 年 5月 1日～ 2020 年 9月份 实施 ，并在庆贺商业二期开业一周年的庆典活动中达到商峰。 可销售一层“店中店”可销售面积： 1500 ㎡，销售均格为 9800 元 /㎡，可实现销售金额： 1500 ㎡ 9800 元 = 1470 万元。 同时，可 销售商业二期二楼 “店中店”，剩余面积： 1410 ㎡，销售均格为5300 元 /㎡，可实现销售金额： 1410 ㎡ 5300 元 = 万元。 第三阶段共预期可完成销售金额 万元。 （四）第四阶段销售额： 第四阶段销售是在 2020 年 10～ 12 月实施。 销售范围为 负一层超 市 外区，可销售面积 1800 ㎡，销售均价为 6800 元 /㎡，可实现销售金额： 1800 ㎡ 6800 元 = 1224 万元。 同时，可销售商业三层，可销售面积 4700 ㎡，销售均价为 3800 元 /㎡，可实现销售金额： 4700 ㎡ 3800 元 = 1786 万 元。 第四阶段共预期可完成销售金额 3010 万元。 （五） 2020 年 12 月 前 ，商业步行街预期可 实现回收金额 ： 万元 （ 六 ） 尾盘 价值 预测 ： 尾盘部份为商业负一层 3000 ㎡和负一层停车场 1200 ㎡，总面积： 4200 ㎡， 商业负一层 3000 ㎡，按 4800 元 /㎡计算，物业价值约为： 3000 ㎡ 4800元 = 1440 万元； 负一层停车场 1200 ㎡，按 3000 元 /㎡计算，物业价值约为： 1200 ㎡ 19 3000 元 = 360 万元； 尾盘 价格 金额： 1800 万元。 （七）项目二期，商业步行 街项目收益 : 预计 商业二期步行街项目销售收 入 ： 万元 +1800 万元 = 万元 . 应付商铺销售收益的营业税、城市维护建设税和教育附加税，综合税率按%计算，共应交纳税金： 万元 %= 万元。 广告、销售、运营管理费用支出： 万元 9%= 万元（此比例为房地产企业合理费用）。 预计商业二期步行街项目销售 税后 收益为： =万元 （八） 商业经营收益 : 在分销售过 程中，部份店铺可作抽点经营方式运营。 抽点经营的面积约为 7000㎡，商品年销售额 预期 为 1 亿元，平均抽点 18%，年收益 1800万元， 经营 主要支出项 1） 全年运营 管理 费用 支出项 ： （ 1）水费 、排污费 ： 30万元 /年 （ 2）电费： 商场照明耗电 量 : 7000 ㎡ 20W=140KW； 电梯等公共设备电用量： 110KW； 总电费 : 250KW 8 小时 365 天 使用率 元 = 万 元 /年 ； 说明：个体店铺用电按电表实收经营户电费。 （ 3）取暖费： 取暖费用： 7000 ㎡ 22 元 = 万 元 /年 ； 说明：个体店铺取暖费按店铺合同面积收取经营户电费。 （ 4） 经营管理团队 人工费： （ 40 人 （管理团队） 1300 元 /（ 平均月薪、绩效奖励及员工福利 ） 12 个月） +10人（管理及技术工人） 2020 元 /（ 平均月薪、绩效奖励、员工福利 ） 12 个月 = 20 万元 /年（ 90 万元 /年 ） （ 5） 办公费： 20 万元 /年 （ 6） 旅差及营运车辆费用： 30 万元 /年 （ 7） 广告 费用 ： 50 万元 /年 （ 8）商场 设备维护更新费用： 150 万元 /年 （ 9） 银行利息： 1000 万元 %（年息） = 95万元 /年 全年运营 管理 费 用估算： 万元 （ 520 万元）。 每年应付营业税、城市维护建设税和教育附加税，综合税率按 %计算，全年共应交纳税金为 100000000 %=650 万元。 二年共应交纳税金为： 1300万元。 每年税后经营收益为： 1800520650=630 万元 ，二年（市场培育期）税后经营收益为： 1260 万元。 （九） 二期商业步行街项目销售、经营收入为 +3600= 万元。 （十） 二期商业步行街税后收益为： =。 （十 一） 项目 投资报酬率为 : 247。 100%=%。 （十二） 项目静态投资回收期为： 247。 =+4（项目操作年限）=(年 )。 （十三） 二期 商业 步行街 项目 财务现金流量表： 序号 项目 合计 1 现金流入 万元 商业项目销售收入 商业经营收入（二年） 3600 万元 2 现金流出 万。