风情商业街区万安平安小区一层商业书(编辑修改稿)

风情商业街区万安平安小区一层商业书(编辑修改稿)内容摘要：

有噪音污染的娱乐，如 KTV。 说明：以上规划是初步的，将根据项目的情况动态调整。 中国管理资讯网 中国管理资讯网 第四部分：产品设计及改造 一、产品现状分析 基于前期对项目商业物业的初步了解，作如下分析 目前待售物业普遍面积较大，单个铺面面积在 40 ㎡ — 80 ㎡之间，在不考虑组合投资的情况下，投资总额均在 50 万元以上，投资总额较高。 由于受自身经济承受能力的限制，客观上缩小了投资群体。 根据以往在德阳操盘经验和对本地市场购买力的认识，德阳中小投资居多，购买力旺盛，而中高端投资者相对较少，对项目的销售是一个不利因素。 由于待售物业进深过长，一般在 11 米 — 17 米之间，最长高大 22 米，对后期经营业态有所限制，仅适合少量业态入场经营，对部分准备投资的客户有一定的影响。 物业自身特点 —— “开间小、进深长”，在一定程度上削弱了市场竞争优势。 部分物业存在异型结构，内部空间的利用率不高，加之售价不低，难以凸现性价比。 物业的品质感不高，建筑外观没有既定的风格，形成自身的特色，产品的差异化不强。 外部市场环境良好，尤其是成百大楼修建完工、开业，对周边商业氛围的形成极为有利，可以有效增强投资信心，物业升值潜力凸现。 物业即将进入准现房阶段，这对降低投资风险和增强信心也很有利。 二、 改造建议 鉴于上 述原因，现提出部分改造建议： 对项目进行整体形象包装，提升物业品质，塑造项目商业品牌形象，统一店招、标识。 美化外部购物环境，增加休闲娱乐设施等，从而保证售价有良好的物业品质作支撑，提高产品的附加值。 在当地法规允许的前提下，对临小区面的隔墙不作统一规范，考虑可破墙面对小区经营。 对部分进深在 17 米的铺面作使用功能上的调整 中国管理资讯网 中国管理资讯网 改造示意图 1 ① 此办法仅作为装修菜单提供此项服务，不先行改造。 ② 在客 观印象上减小进深，增加使用功能。 ③ 赠送部分采用提高售价来弥补。 对 平顺苑 A 座、 平和苑 A座 ， 进深在 22 米的铺面作销售面积、开间调整建议： 改造示意图 2 集客设施建议： 铺设彩色地砖 ， 明显通道标志，美化路面，并备有休闲座椅、电话亭、废物箱；在环境气息上，扩大绿化面积、穿插雕塑，树木花草、交相辉映，配上艺术化的街灯，显得五彩缤纷，优美雅致。 动线规划  留足靠近步行商业街出入口的停车点和公交车站  在成百与本案之间，拓宽斑马线，延长顾客过街的时间 改造说明： 黄色部分改造成住家部分，白色为商铺营业面积，增加卫生间，可在面临小区部分开窗，面对小区营业 整个形成小型家带店的形式 推出“买一送一”促销活动 改造说明： 图中黄色线为临小区入 口道路面部分，建议将其隔墙拆除，作临街铺面 红色线为改造后的分隔墙 黑色线为原分隔墙 本区域共余 572 ㎡的面积，按照图中所示，可有效缩小部分单个铺面的销售面积和进深 推出“组合投资”的概念，能有效规避进深过长的弊病 中国管理资讯网 中国管理资讯网 三、 关于产品改造后的营销思路 主要 对上述 3 项作具体阐述 特色营销 通过售楼处、示范单位的特色装修来打动投资者、经营户，并形成良好的口碑传递效应，从而带动物业销售（详见营销推广策略） 买一送一策略 对产品改造后，可为销售推广提供两个卖点 ※ 铺面径深短了，推出家带店概念，使用功能有所增加，同时还可考虑在临小区面破墙开店，增加空间利用率，扩大营业空间； ※ 为广告推广提供素材，充分利用德阳人爱摊便宜的消费心理，赠送住家部分来打动购买欲望，引导投资。 具体操作办法：提高商业铺面的单位售价，保持总价基本持平的情况下赠送后面住家分，销售前期不做工程改造， 提供菜单，根据客户的意愿实施。 组合投资策略 采用此策略主要是因为通过改造，并未完全解决投资总额高、物业进深长的问题，针对此部分铺面，推出组合投资策略。 具体操作办法：  将相临的铺面进行有效的组合，扩大营业面积和营业开间。  根据组合的大小及产品特点，实行先招商后销售的操作程序，先确定物业适合经营的业态，再逐个筛选直至商业定位确定，派相关人员定向招商，尽可能招在市民心目中有一定知名度、美誉度高，并符合本项目定位的商家入住（如麦当劳等），并签订租赁合同。  借鉴产权商铺的一些销售模式 —— 带租约销售、投资保障措 施等，通过置业顾问寻找不准备自主经营的中小个体投资者，引导他们组合投资购买该物业。 四、策略可行性分析 目标市场潜力巨大，德阳存在大量的中小投资者 外部经济环境为本案创造了条件，银行利率减低，许多投资者在持币观望，寻找 中国管理资讯网 中国管理资讯网 投资项目 无投资风险，不参与具体经营，投资省心，必将受到投资者的青睐 产品的任意组合在工程技术上完全能满足 产权任意分割在现行法律法规上不存在问题 租金的收取也可采用相应的办法解决 第五部分：价格策略和销售策略 【价格策略】 一、定价策略 定价原则：动态调整 （ 1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占市场份额，获得市场关注，聚集人气，给潜在和后续投资者信心。 （ 2）其二有利于以后的价格浮动，不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。 （ 3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。 （ 4）消化风险单位促销策 略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。 定价说明： 中国管理资讯网 中国管理资讯网 ※公开期（售楼部投入使用至开盘） 定价原则：低价开盘，运用促销制造开盘热销态势。 ① 在形象宣传时期展现出较好的品质以后低价开盘，能给客户惊喜感，迅速聚集人气，制造销售气氛； ② 以低价开盘为日后的涨价提供了有利空间，在开盘一定时间后即可提价，从而使已购房客户对自己所购房心理上有升值感，获得他们的承认，树立良好口碑，为以后销售。