月亮湾小区可行性研究报告

月亮湾小区可行性研究报告内容摘要：

件的考察 ；项目建设规模及建设方案进行论证；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源及社会效益等方面进行综合论证。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 7 第二章 工程建设的背景及必要性 工程建设背景 具有广阔的销售市场 黑龙江省七台河市是全国主焦煤生产基地，原煤生产能力二千万吨 /年，焦炭生产能力 700万吨 /年，非煤经济大户有全国知名品牌双叶家具、海外化工的乳胶炸药、勃利黑陶、畅销国外的蓝靛果酒及供不应求的森帝酒具等”。 这里盛产大豆、水稻、亚麻、小麦、烤烟，全市人口 92 万人，经营以上业 务的人在 15 万人左右，他们的年收入在 20 万元以上的占 85%，预计购买力有显旺的趋势，具有广阔的销售前景。 符合我市建筑市场发展需求 按照本工程的基本设想，工程建设可以加强和发展我市基本建设，提高我市人居的环境和人居档次，提升人居的品位，所以本工程是符合我市建筑市场发展需求的。 项目建设有利条件 项目投资环境良好 本工程的投资建设，从总体上分析，是符合我市建设市场发展需求的。 国家的相关政策和黑龙江省七台河市人民政府的发展规划要求，都为工程目的投资建设提供了基本保证。 工程所在地七 台河市经多年的建设与发展，基础设施与资源条件相配套，政府的相关扶持政策到位而不越位。 这些都为本工程的建设提供了良好的投资环境。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 8 期房市场需求的优势 随着我国加入世贸组织以来，给国内各行业，特别是给我市各行业带来了无限机遇，同时也带来了强烈的挑战。 随着我国国民经济的调整与发展和我市人民生活水平的提高，人们的生活观念随之发生了巨大地变化，因此，改善性购房的人群不断增加。 项目建设的意义 本项目一经建设投放市场后，将带动当地其他相关产业的蓬勃发展：提高就业机会，增加居民收入，改善环境，提高税收 ，同时也将提升城市档次。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 9 第三章 建设条件与项目选址 项目区自然与社会环境 区位概况 七台河市位于黑龙江省东部，佳木斯南部，倭肯河中上游。 位于东经130176。 ~131176。 44′，北纬 45176。 16′ ~46176。 37′之间，东与密山、宝清县接壤，西与依兰县相连，南与林口县、鸡东县交界，北与桦南县为邻。 行政区划面积 6221 平方公里（含农垦森工系统）。 七台河市是一座新兴的以煤炭产业为主导的综合性工业城市。 是黑龙江省东部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，全市辖三个区、一个县。 自然条件 七台河市东西直径 130公里，南北直径 84 公里。 从东部起到南、西三面环山，中部丘陵，西北部平原。 境内有二十七座高的山岭，均属完达山系余脉，最高山峰勃利县通天二林场李牧营沟的界山，海拔 1008米，平原和丘陵地区平均高度都在海拔 235 米左右。 土壤主要有暗棕壤、白浆土、黑土、草甸土、沼泽土、泥炭土、水稻土等 7 个土类、 16 个亚类、 30 个土种。 以暗棕壤、黑土为主。 境内有倭肯河、挠力河两大水系，大小河流 24 条，水资源总量 亿立方米。 市内共有大中小型水库 19 座，其中桃山、吉兴河、互助 3 座水库是省 重点水库。 七台河属于“长白山植物亚区”，植物种类近千种。 全市林地面积 万公顷，森林覆盖率达 %，主要生长着天然次生林和人工林，有柞、 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 10 桦、椴、松、杨等 20 多个树种。 煤炭资源富集，煤种齐全，有主焦煤、气煤等 10 多个品种，炼焦煤占总储量的 82%。 煤质优良，具有特低硫、低磷、高发热量、高灰熔点、高硅含量等特点，素有“工业精粉”之美誉，是国家保护性开采的三个稀有煤田之一。 石墨、大理石、黄金、膨润土等 30 余种矿产资源探明储量可观，品位较高，开采开发潜力巨大。 七台河市地处中纬地带，气候属于寒温带，大陆 性季风气候。 具有寒暑明显，雨量充沛，光照充足，无霜期短，四季分明的气候特点。 春季干旱少雨：一般 3月末至 4月初开始解冻，气温稳定通过 0℃。 （表土化冻 3 厘米）降水少，而蒸发量大，历年平均降水量为 32 毫米，占全年降水总量的 %。 而蒸发量为 424毫米，占全年蒸发量的 4%，加之春风大，构成了“十春九旱”的气候特点，常有“春雨贵如油”之说，如不抢栽早播，易造成炕种、芽干，达不到一次播种保全苗的目的。 终霜日一般在 5 月 4日至 23 日。 夏季高温多雨：气温稳定通过 10℃，约在 5月 9 日为夏季开始。 其间平均气温 — ℃，其中 7月为最热的月份，平均气温 21— 23℃，极端最高气温 ℃。 降水频繁，一般降水量 319— 327mm，占全年降水量的 %— 60%。 洪涝灾害多出现在 78月内。 夏季高温多雨对粮菜生产极为有利。 秋季秋高气爽：在 10℃终日后一天为秋季，始日在 9月 26 日。 此时暖空气逐渐减弱，受冷空气影响，气温下降，常常是“一场秋雨一场凉、三场白露一场霜”。 910月间多在大陆变性高压控制下，雨量少，空气干燥，碧空无云，秋高气爽，降水量一般为 115118mm，占全年降水量的 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 11 21%22%。 个别年份冷空气活动频 繁，造成秋雨连绵，出现“埋汰秋”。 初霜日一般在 9月 18 日至 26 日。 往往是秋涝伴随早霜而导致粮食贪青晚熟减产。 冬季寒冷少雪：由于受西伯利亚强冷高压控制，一般降水 1618mm。 平均气温 ℃ ℃。 一月为最冷月，平均气温 ℃ 19℃。 历年极端最低气温 ℃，历年平均最大冻层深度 170200cm。 气温：气温随海拔高度增高而降低，依地形、地貌不同而有差异。 七台河地区年平均气温 ℃。 东部低山区比西部丘陵漫岗气温低。 年≥ 10℃的活动积温平均 ℃，东部地区≥ 10℃的有效活动积温平均℃。 降水：因受季风和地形的影响，季节降水很不平衡。 从地理分布上看，东部低山区比西部丘陵漫岗区偏多。 年降水量 525545mm，降水集中在 79月份，降水量为全年降水量的 50%57%。 日照：历年平均日照时 24672568 小时，西部偏高，东西日照差为 101小时，作物生育期日照时数 1717 小时，占全年日照总数的 %。 全年太阳总辐射量 120千卡 /平方厘米以上，每亩 8 亿千卡，作物生育期每亩 亿千卡，占全年辐射量的 67%。 风向与风速：春、夏、秋、冬，季风交替，春夏西南 风向，秋冬西北风向。 春季大风加速了土壤蒸发，导致十春九旱。 四月份为风速最大月，平均风速 ，四月份大风次数平均 ，夏季大风次数不多，但往往伴同大雨，导致麦麻和部分大田倒伏，影响产量，秋季大风常伴有寒潮发生，造成作物低温冷害。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 12 社会经济 近年来，七台河市以“发展循环经济，建设龙江强市”为目标，以“调整经济结构、转变发展方式、推进城市转型”为主线，以建设“东北焦化之都、民营经济富市、农业特产之乡、国家速滑基地、山水园林城市”为发展定位，扎实推进国家循环经济、国家资源枯竭城市经济转型、 全国公立医院改革、全省低碳经济和城乡一体化“五个试点市”建设，经济发展步入了总量扩张、结构优化、质量效益同步提升的发展阶段，城乡面貌和基础设施不断完善，人民生活水平明显提高，各项社会事业协调发展，经济社会驶上了又好又快发展的快车道。 2020 年，全市生产总值实现 312亿元，增长 %。 规模以上工业增加值实现 162亿元，增长 %。 固定资产投资 122亿元，增长 %。 全口径财政收入 43亿元，增长 %；财政一般预算收入 20亿元，增长%。 外贸进出口总额实现 9080万美元，增长 %， 增幅全省第二。 社会消费品零售总额 ，增长 17%。 项目建设的有利条件 建设地址 本工程位于位于桃山区文华路以东，人才街以北，桃山水库以南。 施工条件 拟建地址周边有七台河职业学院、体育会展中心、滨尚雅居小区、阳光丽景小区、七号公馆小区等，毗邻桃山水库，地理位置极佳。 拟建地址内地质条件较好，地势坡差较大，基岩为花岗岩，第四纪土 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 13 层较薄，地下有煤线，非采空区及其他不良地质现象，拟建地址所在区域属于深源地震区，地震烈度为 6度。 该地区常年主导风向为西风，夏季主要风向为西 南风，冬季主要风向为西北风。 拟建地址左右有市政给排水管线及便利的供电和通讯线路。 本项目的强势与弱势 ，通过对于本工程的了解及考察，本工程的强势与弱势分析如下： S（优势） 本项目位于东部新城区中心位置，社区完善，交通方便，餐饮及娱乐设施配备齐全。 临街道路出行方便，购物、就医、入学休闲、娱乐便捷。 W（劣势） 位置不处繁华商业区，购物方便程度一般，空间局促，配套设施待以完善。 O（机会） 距市中心较近，社区完善，定位比较准确，易于被市 场迅速吸纳。 T（威胁） 通货膨胀带来的滞销可能出现。 综上所述，该工程拟建地址能满足建设的要求。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 14 第四章 市场研究 开发模式分析与比较 发展商的开发模式： 针对矿工等中低收入家庭以小房型分割出售 以中等家庭收入为主的标准型进行出售 以多家庭成员为主的较大户型进行出售 由于本小区地段属于高档繁华地段，并且社区较大，为了尽快完成销售任务，本小区销售针对中等收入和高收入家庭，开发以中等户型和大户型住宅为主。 房地产市场分析 需求分析 经初步估算，七台 河市尚有 20 万平方米城市棚户区未进行改造，近年来，七台河市中等以上户型的住宅热卖，从最早的东方花园、东方名苑到现在的滨尚雅居、银达二期等小区，很快被市场吸纳，很好地印证了市场上对中等以上户型住宅的强劲需求。 除煤矿棚改住房和廉租住房以外，七台河市商品住宅购买力如下：一是城市棚户区改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口（包括外区县工作的干部、职工、教师以及置业、子女教育等）。 七台河市主城区 2020 年规划人口为 50 万人，人均居住面积 40 平方米以上，七台河市每年商品房 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 15 需求量在 4 万平 方米以上。 供给分析 2020年至 2020年，七台河市房地产开发投资呈下降趋势，降幅为 12%。 但中、高档住宅销售稳步增长， 2020年至 2020年年均增长 10%以上。 本工程定位于滨水宜居区，配套功能完善，建有水上公园、文华休闲公园、网球馆及商业载体，属于高品质小区，销售定位准确。 房地产价格走势分析 本可研价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。 主要比较楼盘有滨尚雅居、欧洲新城二期、七号公馆等。 20202020 年，邻近楼盘普通商品住宅价 格为 3500元 /m2— 4980 元 /m2之间。 本小区定位于中高档楼盘，价格定位于 4000元 /m2—5500 元 /m2之间。 主要考虑以下因素： 政府导向和东部市场的带动。 按照城市总体规划，城区东部为城市教育、文化、体育、商贸流通和旅游功能区，导致东部房地产开发速度加快和价格上扬。 风景优美，服务设施完善，通行便利，周边生活设施配套齐全可以吸引高端人士入住。 中心区可以出让的地块越来越少，供给量不足。 目标客户特征分析 自住为主，投资为辅。 青年人和中年人为主，年龄多在 2340 岁左右，收入较高的工薪和白 领阶层为主。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司 16。