房地产项目贷款评估报告

房地产项目贷款评估报告内容摘要：

2. 项目建设规划 包括具体的规划，具体的房型情况等 项目整体 技术指标如下表： （面积单位：平方米） 序号 技术指标 数量 备注 1 基地面积 2502 2 总建筑面积 15 3 总容积面积 其中 地下 容积 面积 0 地上 容积 面积 商业 地下 不计容积 面积 地 上不计容积 面积 4 容积率 4 建筑占地面积 5 建筑密度 % 6 绿化率 ≥ 20% 7 地上停车数量 0 8 地下 停车数量 50 10 建筑层数 8 3. 项目资金来源 项目总投资及筹资计划构成 资金来源 投资金额（万元） 占比小计 开发商自 筹 10000 销售回笼款 银行贷款 浦发银行 长宁 支行 12020 合 计 22020 二、 项目建设条件评价 本项目四证齐全，目前正在桩基施工中 ，所获得的 行政许可事项批复情况如下表： 序号 批复文件 批复文号 /状态 1 规划审批 沪普规土许设（ 2020）第 7号 2 项目 审核 普发改投（ 2020） 11号 3 环评 审核 普环保审（ 2020） 58号 4 用地审批 沪普府土 [2020]8 号 5 房地产权证（土地证） 沪房地普字（ 2020）第 008945 号 6 建设用地规划许可证 沪普地 [2020]EA31010720200109 号 16 7 建设工程规划许可证 8 建设工程施工许可证 三、 项目实施进程评价 项目计划开工和完工日期 项目 计划 预计 于 2020 年 7 月开工 ， 预计于 2020 年二 季度 完工。 项目工程计划进度 具体工程进度 计划 见下表： 项目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 内容 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 可研 ● 初步设计 ● 三通一平 ● 施工图设计 ● ● 土建工程 ● ● 安装工程 ● ● 装饰工程 ● ● ● 市政配套 ● 竣工验收 ● 四、 项目施工监理评价 设计单位： 上海工程勘察设计有限公司成立于 1992 年，是一家集雄厚的技术力量、 丰富的实践经验、现代化的管理理念于一身的大型综合设计企业。 公司拥有近 500名员工，其中专业技术人员 400 余名；并拥有专家委员会委员 17 人，其中中国工程院院士 1名，国家级设计大师 3名，上海市建交委科技委委员 3名。 公司自 1992年由上海市勘察设计行业协会组建到 2020年率先改制成为民营企业进而成为上海市最大的民营设计企业。 成立以来一直坚持“质量为先、信誉为重、管理为本、服务为诚”的价值观不断开拓进取。 2020 年为了谋求设计施工一体化模式，加盟上海国泰汇商建设股份有限公司，为 公司新的发 展迈出了 17 坚实的一步。 多年来，历经数次的转型变革，时至今日公司已同时具备了建筑设计、项目管理、施工等相应资质。 项目工程监理、施工单位 项目 工程监理 、施工单位目前尚未确定。 但中机浦发有着多年项目开发经验，历年的房产项目建设情况良好，从未出现拖延工期和未能完工的情况。 其中，浦发广场 D、 E楼，开工时间 1997 年，竣工和销售时间 2020 年，其总包、建设单位为江苏中南建设集团股份有限公司，工程监理单位为上海工程建设监理咨询有限公司。 浦发广场 G楼，开工时间 2020 年，竣工和销售时间 2020 年，其总包、建设单 位为浙江舜杰建筑集团股份有限公司，工程监理单位为上海工程建设监理咨询有限公司。 从历史来看，中机浦发所选项目总包和建设单位均为名列前茅的建筑集团，项目建设情况良好；且总包方下属施工单位资质优良且长期合作。 五、 环境保护评价 项目已取得 普陀 区环保局关于 中机浦发 F 地块办公楼建设 项目环境影响报告 表 的审核意见。 第五 章 项目市场评估 一、房地产投资环境评价 1． 上海经济环境 上海 目前 的整体 经济发展速度有所放缓，但经济增长仍能保持 89%的增长，这是转型期间经济增长的正常水平；经济转型发展有所起步。 由于受 到全球经济复苏放缓、国内宏观调控力度加大以及自身结构调整等因素叠加的影响，上海经济增长速度出现放缓，但经济运行并没有出现当时那种大幅度波动的现象，整体表现较为平稳。 其中 ,按照创新驱动转型发展的要求，积极推进“五个着力”的各项措施落实到位，使全市经济保持平稳发展的同时，转型发展也出现良好开端。 同时 ,上海是全国资源要素最为集聚的地区，物流、资金流、人流等各种资源要素呈现进一步集聚态势，也为房地产市场的稳定提供了有利支撑。 2． 房地产 发展情况和政策环境 18 调控政策思路正在转变，整体偏利好 18 届三中全会和 2020 年中央经济工作会议对房地产的态度较以往不同，“ 调控 ” 字眼消失， “ 供应和保障 ” 被更多提及。 表 1： 2020 年经济工作会议不再提 “ 房地产调控 ” 2020 年 12 月 10 日至 13日中央经济工作会议 努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。 特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。 2020 年 12 月中央经济工作会议 要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。 2020 年 12 月中央经济工作会议 要坚 持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 表 2：十八届三中全会《决定》中与房地产相关的内容整体偏利好 十八届三中全会《决定》中关于房地产行业的内容 分析： 加快房地产税立法并适时推进改革 这是中央文件首提房地产税的立法，或许是对上海和重庆出台房产税合法性的回应。 增加 “ 立法 ” 环节，可能推迟房产税扩围的时间，同时 “ 适时 ”二字，也透露未来推行房产税仍相对谨慎。 改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权 抵押、担保、转让 未来宅基地或将成为增加住房供应的一个重要渠道，但 “ 慎重稳妥 ” 的基调也意味着其推行将是比较长的过程 研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构 通过金融支持建立多层次住房保障体系 推动大中小城市和小城镇协调发展，全面放开小城市落户限制，有序放户籍改革有利于住房需求的释放以及需求结构的平衡 19 开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模 启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策 放开二胎，将增加家庭住房需求。 短期看，增加改善性需求预计 有二胎需求的主流人群可能是 3035 岁，从 2020年第六次人口普查数据看，该年龄段人口近 1 亿，若假设有 5 千万对家庭，符合二胎政策的占比为 50%，有二胎意愿又占其中的 50%，假设生二胎需新增加 10平米住房，则 亿 *50%*50%*10=亿平米住房，相当于 2020 年住宅销售面积的 13%。 中长期看，随着更多新生儿的长大，对首置刚性需求增长有利。 因此，从政策面看，未来政策层面对房地产态度将逐渐向如下转变： 1）更市场化。 未来行政化手段如限购限价将逐步淡化退出，而房产税可能会逐步推行，成为调节需求以 及地方税源的重要工具。 但房产税可能需先立法，推出需一定的时间。 2）更着重增加供应和保障。 从过去重在抑制需求向重在增加供应转变，增加供应总量和改善供应结构。 中央经济工作会议已经呈现了基本思路：供应结构形成保障和市场化住房双规制，供应总量着手于提高住宅用地量及土地容积率。 对需求采取“疏”而非以往“堵”，“疏”将有利于保持需求稳定释放，保持房价和投资稳定，降低行业波动性。 3）更趋区域性和灵活性。 哪里有问题，解决哪里，不会因为某些城市“生病”，全国“吃药”。 目前看，由于区域市场表现差异较大（有的城市房价涨幅很大，有 的涨幅很温和，有的城市房价甚至还在下降）， 2020 年 11 月以来地方打压需求的政策更多将是区域性政策，而难以转变为行业性政策。 而且随着 2020 年 12月结束，地方房价控制目标考核期已过，短期看，上海出台打压需求政策的慨率已经很小。 结合以上分析综合来看，政策面对房地产行业偏利好。 长期看，上海未来将是“价”的市场，而非“量”的市场 上海未来供应能力有限，同时人口流入属于被限制的城市之列， 2020 年销售规模见顶可能将是中长期的趋势。 但上海集聚了最高端、附加值最高的产业，最好的生活配套，因此，必将吸引全国 甚至世界最优秀最高薪的人汇聚于此，即 20 使未来上海人口数量不变，但通过人口素质的更快提升或人口在世界范围内不断更新，上海仍将是财富创造能力最强的地方，所以，未来上海的销售面积很可能逐渐萎缩，但价格仍可能处于上行趋势。 当然，上海最大的问题是住宅价格相对租金和普通大众的收入明显偏高，未来政府在民生保障方面需要加大投入力度，同时，该类城市住宅价格的上涨速度将受到相对低租金的限制，未来或许需要一定的时间换空间。 图 1：上海市商品房销售面积（万平方米） 图 2：上海市商品房销售价格（元 /平方米。