城镇混合住宅商业房地产项目研究报告

城镇混合住宅商业房地产项目研究报告内容摘要：

本项目用地位于城东建设北路、建设南路与二环路所围合的片区内， 该地块原为中国电子西南物资公司仓储用地（即 807 仓库），地块比较规整。 西与西南物资公司办公用房相连，距二环路 240 米左右；北与航天科工集团、新禧苑住宅小区相连，距建设北路 200 米左右，目前从地块出发没有道路可从北边直接与建设北路交汇。 东侧为低矮建筑，是圣灯乡较早的居民点，从规划来看该侧建筑将被拆除，规划修建为公共服务设施用地； 南侧为虹波实业股份有限公司厂区，该厂目前部分已搬迁至龙泉，至明年可基本搬迁完毕。 本项目用地约 ㎡，约合土地 亩，土地用途为城镇混合住宅用地，住宅用地使用权 70 年，商 业用地使用权 40 年。 地块形态 本项目地块形状规则，地势平坦，整体呈狭长方形，本项目地块南北走向的直线边约长 270 米，东西走向的直线边约长 130 米；在总平规划上可以充分利用土地资源，很好地体现规划思想进行总平摆布，建议利用上尽量灵活排布建筑，避免摆布显得呆板。 地块北侧规划了长约 160 米的绿化带、农贸市场和幼儿园，农贸市场的临街面在80 米左右。 在建筑设计上可利用绿化带景观，排布面积较大的户型，在靠农贸市场的临街面可布臵商业。 从地块来看西南转角的商业价值最大，其次是西北转角，建议在 6 商业设计上尽量发挥这两个转 角的商业口岸价值。 周边环境概况 1) 项目周边环境描述 方位 周边概况 北侧 东半部分紧接航天科工集团厂区，西半部分临新禧苑住宅小区。 航天科工集团厂区将在明年搬迁， 新禧苑住宅小区建筑年代在 2020 年左右，有外墙面砖，成色较新。 南侧 临虹波实业股份有限公司厂区，据了解该厂区在明年将搬迁完毕。 东侧 为圣灯乡居民点，多层、低层建筑物，建筑年代较久，预计将会拆迁，在这个部分规划了公共服务设施用地。 西侧 紧邻中国电子西南物资公司的办公用房，该建筑年代较久，成色较差，未来将重新装修，作为办公用房可对外 出租。 2) 周边建筑情况  项目地块西侧距离二环路 240 米左右，入口处左面为航天科工集团办公用房和电子宾馆。 航天科工集团办公用房目前一楼作为商铺出租，二楼为圣康医院，三、四楼为办公用房。 该建筑短时间内不会拆迁，未来可能重新装修。 电子宾馆外侧一幢为职工宿舍。  入口处右面为虹波实业股份有限公司及虹波医院，临二环路侧一处空地目前为永安汽修厂。 整个虹波厂区将在明年搬迁完毕，土地将公开拍卖，从规划上来看该地块为商业金融用地。 3) 周边主要道路  建设北路是建设路向东的重要延伸段，连接了八里小区与二仙桥路，宽40 米，是八里小区的 主要出入道路；  二环路东二段为环城的主要交通干道，车流量较大，目前二环路改造工程正在进行，在二环路东二段与建设北路交汇处将建设立交体系，缓解目前交通压力。 4) 主要商业口岸 7  项目处于一个新兴的拆建片区中，与周边的主要干道均有一段距离，从现状来看商业价值不高。  从地块及周边的规划来看，未来将有 3 条 20 米宽的规划道路紧紧围绕地块，临二环路地块基本规划为商业金融用地，垂直二环路纵深方向的地块基本规划为二类住宅用地， SM 城市广场项目用地在二环路与建设南路交汇处，占地 101 亩，与本项目西南角直线距离在 240 米左右，在 SM城市广场大商业氛围的烘托下，片区的商业就有很大的发展机会。 二、地块技术指标 1. 用地面积： 亩 2. 土地用途：城镇混合住宅商业用地 3. 可建筑面积： 155908 ㎡ 4. 建筑密度：多层、高层≤ 30%，商业≤ 45% 5. 限高：住宅满足航空限高，商业 ≤ 24 米 6. 容积率：高层≤ 商业≤ 8 三、地块 SWOT 分析 SWOT 列表 根据项目自身条件及周边环境特征，编写如下 SWOT 表，以更清楚认识到本项目的优势、劣势、机会和威胁。 优势（ S） 劣势（ W）  宏观形势较好，成都房地产市场 整体发展良好，供需旺盛；  城市向东发展的大趋势，东郊企业的搬迁势必启动大城东片区的房地产；  位于二环路附近，以及周边未来规划道路，形成便利的交通体系，二环路2020 年的改造，将改变二环路周边脏乱差的情况；  紧邻 SM 城市广场项目附近，项目今后将有完善的商业配套。  2020 年上半年政府出台一系列房地产政策打压房价，使许多消费者存在持币观望态度；  项目地处成都市老东郊工业区，片区内许多厂房地块等待拆迁，目前生活环境较差；  片区内房地产市场发展程度不高，还未形成开发热点，购房者对该片区并不非常认可。 机会（ O） 威胁（ T）  该片区房地产市场并没有开始发展，我们有机会成为该片区房地产市场的先锋，并引领该片区房地产市场。  地块周边其他项目的威胁，如 SM 城市广场后的六幢高档电梯公寓项目等；  城东其他片区项目带来的威胁，如东三环片区和成龙路片区项目的推出。 SWOT 分项分析 1) 优势（ S）  宏观环境优势 整体宏观环境较好，随着中国加入 WTO，整个国家的经济发展态势良好，并保持着较高的增长率；国家对于西部开发的重视以及给予良好的政策，使西部的发展前景非常良好；成都近几年的飞速发展，整个城市无论是在“硬件”上还是“软件” 上都在快速改善；近两年成都的房地产市场加速度发展状态。 良好的宏观政策给本项目的发展带来一定的契机。  城市向东发展 9 整个城市向东发展的格局，势必使整个城东成为继城西、城南后城市又一个房地产发展热点区域，于本项目面临一个良好的房地产开发环境。 东郊企业近两年的搬迁，将在城东腾出大片土地供房地产开发，将使城东今后出现大规模的房地产开发现象。 虽然本项目并没有处于城东新区范围内，但是开发城东的形势将使购房者看好城东的房地产市场。 东郊企业的搬迁将使整个城东的环境得到较大的改善，使本项目未来发展潜力非常大。  交 通条件优势 本项目位于二环路附近，出行非常方便；二环路 2020 年的改造，将大大提升二环路的通车能力和改善二环路周边脏乱差的环境，将极大提升整个道路交通和周边环境；项目地块周边规划有道路，全为 20 米宽的双向 4 车道，本项目周边将有发达的道路交通体系。 优越的交通体系将使本项目成为高档住宅的一个关键因素。  周边生活配套的完善 SM 城市商业广场 2020 年年底建成后（预计），将极大的提升了项目周边配套的完善。 大型的商业将带动整个片区的发展，如双楠的伊藤洋华堂等。 SM 城市广场的建成将有助于本项目的销售，对人气和商气的积 聚效应将使本项目成为新的城市热点。 大型的商业配套，完善的居家购物环境将成为本项目发展的一个重要支撑点。 2) 劣势（ W）  政府出台打压房价的政策 2020 年上半年，政府出台了一系列房地产政策，以缓解房价增长、促进市场健康发展。 对于政策出台后的几个月，使成都房地市场处于较为低迷的状态，房地产市场交易量出现较大萎缩。 但是随着时间的推移，该影响正在逐步消退，房地产市场出现回暖，但是仍有许多购房者处于持币观望状态。 而随着时间的推移将使成都房地产市场更加健康和规范。 由于本项目的推出将为明年，这些政策的影响已经消失，消费 者将会有更理性选择高性价比的住房。 对于本项目而言，政府出台的打压房价的政策影响不大。 10  周边生活环境较差 由于本项目地块位于东郊企业厂房片区，周边的生活环境较差。 周边大部分的厂矿企业短时间内不会搬迁，而本项目在明年就要推出，在推出的时候，周边环境尚未得到改善，势必影响本项目的销售。  购房者对本项目片区认可度不高 本项目所在片区还未成为房地产开发热点，本项目和 SM 城市广场是这个片区较早启动的两个项目。 目前购房者对该片区的房地产项目并不是非常认可。 随着时间的推移，该片区将逐渐为人们所认可，并成为房地产的一个热区。 随着周边环境的改善以及本项目的引导，购房者对片区的认知度会越来越高。 3）机会（ O）  本项目在该片区的先锋作用 本项目的推出将成为该片区推出的第一个房地产住宅项目，在整个片区将全部拆迁的情况下，本项目将成为该片区的第一个“执笔者”，如何打造本项目将关系到该片区房地产市场发展的定位。 本项目与 SM 城市广场将成为该片区房地产市场的先锋，并有机会引领该片区的房地市场，提升开发商品牌。 将项目操作好，能引领该片区的房地产市场，同时也将能极大提升发展商的品牌。 4）威胁（ T）  周边项目的威胁 本项目将在 2020 年推出， SM 城市广场项目后面的六幢电梯公寓也将会面市，同为高层电梯物业，有可能成为本项目的直接竞争对手。 本项目的销售周期将达到一年以上，在这段时间内，项目周边可能有更多其他项目推出，这些项目的推出也将成为我们的潜在客户群。 在项目的销售中要注重销售策略和推广节奏，规避竞争项目对本项目的影响。  城东其他房地产板块的威胁 本项目虽然位于城东，但是并不为城东新区的范围，不是城市向东发展的中心位臵。 在城东已经形成了较多的房地产板块，如东三环板块、成龙路板块、成仁路板块等等，以及即将形成的城市副中心的洪河板块。 城东 其他房 11 地产板块随着城市向东移动的形势，将会有更多的房地产项目面世，这些项目和现在已经面市的项目都将成本项目的直接或者间接竞争对手，成为本项目的威胁因素之一。 提升自身项目的品质，准确定位，抓住地缘性客户，争取其他板块的购房者成为本项目取胜的关键。 SWOT 总结 根据本项目优势、劣势及机会、威胁分析，本着发挥优势、规避劣势、挖掘机会、回避威胁的原则，对 SWOT 进行分析总结。 1）发挥优势  宏观环境和城市向东发展的优势 在良好的宏观环境下，充分利用在城东需求大于旺盛的市场大氛围，提升自身项目 的品质，准确定位，使项目迅速销售，加快资金回收速度，快速产生利润，使经济效益最大化。 同时本项目打造高品质的项目，带动片区的发展，达到社会效应最大化。 城市向东发展和东郊企业的外迁，将给本项目带来非常大的契机，使本项目能打造成为片区第一个高品质的电梯公寓。  便利道路交通 2020 年二环路的改造将成为本项目一个较大的优势。 二环路的改造将使其通车能力大大加强，同时也使道路两边的环境得到较大的改善。 本项目所处的二环路段，沿线为城东老工业区，其道路两边比较破落，二环路的整治将会改变上述现象，有助于本项目的推广。 二环 路通车能力的加强和项目地块周边的规划道路，将在项目边形成一个四通八达的交通网，成为本项目销售的一个重要支撑点。 本项目定位为一个高档的城市电梯物业，便利交通也是其必不可少的一个因素。  配套的完善 项目周边的 SM 城市广场将在 2020 年底（或明年年初）试营业，早于本项目亮相时间。 SM 城市广场的体量较大，其包含的商业业态较为齐全。 其商业功能将辐射至整个周边片区，使周边的生活配套大大完善。 本项目离 SM 12 城市广场步行只有 8 分钟， SM 城市广场的开业将成为本项目销售的一个巨大支撑，其商业辐射能力可以吸引许多购房者在其周边购 臵物业。 2）规避劣势  政策的影响 2020 年上半年，政府出台了一系列政策以应对这两年商品房涨幅过快的现象。 从 3 月至 6 月先后出台了“新、旧八条”、中心城市基准房价等一系列政策法规。 对于整个成都而言，这些政策对房地产市场有一定影响，该影响主要集中在 2020 年 4~7 月，房地产市场的交易量呈明显下滑显现。 但是影响持续时间不长，从 8 月份开始房地产市场出现回暖现象，成交量和供应量都出现放量现象，相比前几个月，有明显回升。 对于成都房地产市场而言，其在房价上无泡沫，甚至可以说低于其中心城市功能应该达到的水准，所 以在政策出台后，房价没有出现东部沿海城市房价下跌的现象，相反而是出现稳步增长态势，这也充分证明了成都房地产市场为一个健康有良好秩序的市场，真实的需求占绝对比重，是整个房地产市场良性发展的根本原因。 随着时间的推移，政策的影响也在逐步的消退，成都房地产市场逐渐趋于稳定，购房者将放弃持币观望的状态，继续其购房行为。 本项目为明年上半年推出，这个时候政策的影响已经基本上消失。  周边环境较差 本项目地块周边原来为东郊工业企业厂房用地，现状环境较差。 本项目约为 2020 年上半年推出，届时周边环境并没有得到完全改善。 对购房 者的接受度有一定影响。 本项目在推出时，对客户需要有强势引导。 3）挖掘机会  有机会成为片区的明星项目 从目前周边的开发进度来看，本项目将成为片区内第一个面市的住宅项目。 本项目为定位较高的高档住宅项目，这将使整个成都房地产市场对本项目引起关注，成为明星楼盘的机会非常大。 本项目的出现将带动整个项目板块房地产市场的板块，引领该片区的房地产项目，有机会使整个片区成为高档住宅项目片区。 4）规避威胁  规避板块内项目带来的威胁 13 2020 年年底前后 SM 城市广场后面的六幢电梯住宅项目可能推出，对。