蚌埠商业街项目策划案

蚌埠商业街项目策划案内容摘要：

将 最 后 一 些 在 销 售 上 存 在 抗 性 的 铺 面 集 中 起 来 ， 选 择一 个 比 较 低 （ 但 最 好 比 较 吉 利 或 有 意 义 ） 的 价 位 进 行竞 价 ，如 从 388 8 元 /平 方 米 起 ，出 价 最 高 者 不 仅 可 以 达到铺面，而且作为“创业 +置业”计划的前提条件，还 可 以 在 下 一 期 开 发 的 住 宅 中 获 得 第 一 个 挑 选 房 源 的 优先 权 ， 类 似 与 N B A 选状元秀。 目的： （ 1）改变了以往物业销售到最后以打折清盘了事的传统做法，相反采取 1 +1 组合的方式反 其道而行之，变“ 从 上 往 下 打 ”为“ 从 下 往 上 攻 ”，营 造 尾 盘 SH O W 的火爆气氛 （ 2）通过对这一活动的包装和炒作，为接下来的住宅项 目 打 伏 笔 ， 制 造 预 热 16 （ 六 ） 销 售 目 标 ： 推 动 最 后 的 一 些 铺 面 顺 利 销 售 九、 价 格 建 议 确定房地产产品价格主要依据是对目标市场的仔细调研和深入分析，再通过不同的方式进行房地产产品的价格 定 位 ，主 要 方 式 有 市 场 比 较 法 和 成 本 定 价 法。 本 项 目 各种形态的价格制定统一采用更易为市场接受的市场比较法。 经过大量的前期工作，我们对蚌埠市的几条主要商业街和项目周边的社区性商铺进行了市场调研，并获取其单价水平 的 资 料。 现 在 结 合 本 项 目 进 行 优 劣 排 比 ，从 中 估 算出 本 项 目 进 入 市 场 的 最 佳 价 格 切 入 点。 定 价 构 成 表 单位：元 17 说明 ： 在 分 析 过 程 中 ， 我 们 采 用 了 数 字 化 分 析 方 法 ， 以 对 比 项 目的 均 价 为 基 准 ， 把 所 对 比 项 目 的 各 项 因 素 定 为 零 ， 以 其 现有 的 配 套 与 本 项 目 的 规 划 标 准 进 行 对 比 分 析。 最 终 对 比 数字 为 正 数 的 ，如 ：“ 1”为 500 元 /m2，在 对 比 项 目 的 均 价 上加 50 0 元 /m2，以 此 定 为 本 项 目 的 市 场 均 价。 例 ：对 比 项 目均价为 6 00 0 元 /m2， 则 本 项 目 均 价 为 65 00 元 /m2， 如 最 终数据为 1，则 本 项 目 均 价 为 5 50 0 元 /m2，并 由 此 类 推 ，最 终得 出 本 项 目 的 最 终 市 场 表 现 均 价。 上 述 表 格 中 的 交 房 日 期 参 数 的 比 较 ， 主 要 是 按 照 其 与 我 项目是否冲突为权数，其他项目因为均已交房，假设系数为 0，我 项 目 的 日 期 优 势 就 得 以 表 现 ， 因 此 我 项 目 在 这 一 项 中 均案名 位置 环境 交通 规模 人气 购买力 均价 淮 河 路 商 业 街 0 0 0 0 0 0 10200 本案 1 2 0 2 1 2 1 4 200 中 山 街 南 山 路 0 0 0 0 0 0 12020 本案 3 3 1 4 4 2 20500 港台街 0 0 0 0 0 0 3500 本案 4 4 3 4 3 4 14500 二 马 路 批 发 街 0 0 0 0 0 0 7000 本案 4 4 4 2 0 3 1 5500 沁雅花园 0 0 0 0 0 0 6000 本案 1 2 0 4 2 1 11 0 00 注 ： 经 过 与 周 边 商 铺 个 案 均 价 对 比 测 算 后 ， 最 终 得 出 本 案 建 议 均价为 1514 0 元 /m2 18 为正数。 十 、 其 它 包 装 建 议 （一） 中 华 大 道 “ 靓 ” 相 新 区 为了配合跨地区招商，建议在为项目起案名的基础上 ，为 整 条 步 行 街 起 一 个 专 用 的 路 名 ，一 方 面 便 于 将 在蚌埠之外树立起整个项目的形象，予招商以帮助；另一方 面 ，也 可 以 为 发 展 商构筑品牌服务，先以整条街的区位优势和整合优势冲击市场，起到类似于形象导入的作用和功效，第二轮以具体项目在原有基础上高屋建瓴，提 升 高 度 ， 发 散 传 播。 我们设想将其命名为“ 中 华 大 道 ”。 “ 中 华 ”将 项目提升到一个全新的高度，而且承上启下：上合新城区的 称 呼 ， 下 扣 项 目 “ 时 代 之 窗 ” 的 含 义 ；“ 大 道 ” 的 提法在蚌埠属于首创，从字面上看泱泱大气，气势磅礴。 （二） 售楼处 互 动 案 场 多 点 攻 略 （ 1） 第一售楼处建议架设在 200 米的样板商业街的最里 端 ， 这 样 进 入 售 楼 处 就 必 定 要 先 完 整 地 浏 览 样板 商 业 街 ， 可 以 给 购 买 者 一 个 先 看 样 板 街 ， 再 浮想 联 翩 ， 最 后 欣 然 签约的身临其境之感； （ 2） 第 二 售 楼 处 可 以 选 择 在 市 中 心 大 商 厦 的 底 层 大 厅中 央 用 玻 璃 搭 设 透 明 参 观 区 ， 既 便 于 聚 集 人 流 ，又 便 于 营 造 市 场 轰 动 效 应 ， 具 体 地 点 建 议 在 淮 河路 上 的 蚌 埠 百 货 大 楼 ； （ 3） 第 三 售 楼 处 为 异 地 售 楼 中 心 ， 即 在 荒 岛 工 作 室 各地 的 案 场 辟 出 一 块 区 域 （ 以 模 型 、 沙 盘 和 一 个 滚动播放的电视短片进行配合），主要着重由上海、 19 合 肥 、南 京 以 及 南 通 等 周 边 城 市 的 荒 岛 案 场 进 行。 以 内 养 外 包 装 课 ：（ 仅 以 第 一 售 楼 处 为 例 ） （ 1） 收 集 一 些 报 载 的 关 于 蚌 埠 新 城 区 未 来 规 划 的 资料 ，作 成 巨 幅 喷 绘 张 贴 在 进 入 售 楼 处 的 走 廊 两 边 ，使 人 一 眼 就 能 看 到 该 区 域 未 来 升 势 喜 人 ， 起 到 煽动 性 和 烘 托 气 氛 的 作 用 ； （ 2） 拍 摄 一 部 关 于 蚌 埠 新 城 区 的 纪 录 短 片 ， 着 重 于 介绍未来 CBD、大 学 城 、体 育 中 心 等 的 人 口 密 集 、人群 素 质 高 ， 购 买 力 旺 盛 等 内 容 ， 配 合 售 楼 处 中 间的 模 型 起 到 图 文 并 茂 的 效 果 ； （ 3） 由 于 商 铺 客 户 一 般 经 济 实 力 比 较 雄 厚 ， 所 以 从 保护 他 们 的 隐 私 并 创 造 良 好 谈 判 氛 围 出 发 ， 售 楼 处只 设 部 分 圆 台 和 桌 椅 供 初 次 到 来 的 客 户 观 看 短片 ， 其 余 意 向 客 户 全 部 进 入 独 立 的 包 厢 洽 谈 室 ； （三） 精 挑 细 选 多 元 化 （ 1） 组 建 蚌 埠 首 家 本 科 销 售 队 伍 ， 从 蚌 埠 当 地 某 所 大学中选 6 男 6 女组成销售队伍，进行专业培训后上 岗 ， 既 便 于 团 队 协 作 ， 又 保 证 销 售 队 伍 的 高 素质； （ 2） 构 筑 专 家 组 ， 对 销 售 员 进 行 集 中 统 一 的 选 拔 ， 通过 培 训 组 成 一 支 由 一 个 精 通 建 材 装 潢 、 一 个 精 通法 律 税 务 和 一 个 精 通 金 融 投 资 的 专 家 服 务 小 组 ，在 售 楼 处 为 客 户 提 供 咨 询 、 答 疑 和 沟 通 的 服 务 ； （ 3） 安 排 一 部 分 人 员 编 制 户 外 销 售 队 伍 ， 对 现 有 蚌 埠几 条 商 业 街 的 业 主 进 行 推 广 与 宣 传。 十 、 营 销 创 新 20 样 板 商 业 街 考虑到项目体量较大，我们提出局部试探，整体跟进的策略，也 就 是 样 板 商 业 街 的 构 想。 由于周边有沁雅花园和米亚花园两大高档住宅，其中的业主具有较强的消费欲和购买力，而涂山路两侧又有一定规模的居民住 宅 ， 所 以 我 们 建 议 将 样 板 商 业 街 切 入 段 安 排 在 该 处。 具体做法 是 ： 在 整 个 步 行 街 的 入 口 处 既 C 组团内辟出 200米 左 右 ，由 开 发 商 先 行 以 优 惠 的 价 格 或 者 加 盟 条 件 吸 引 和 招 募 一些 高 知 名 度 的 餐 厅 、酒 吧 、咖 啡 厅 和 精 品 服 饰 店 ，率 先 抢 占 时 代之 窗 步 行 街 的 001010 铺 位 ，并 在 最 短 的 时 间 内 装 修 完 毕 ，随 商业 街 正 式 开 盘 时 同 步 开 张 营 业 ，以 一 个 全 新 的 形 象 起 到 真 正 的 样板 作 用。 “ 样 板 商 业 街 ”的 运 作 可 以 起 到“ 一 举 三 得 ”的 作 用 ：对 开发 商 而 言 ， 可 以 用 样 板 商 业 街 来 试 探 市 场 反 应 以 便 随 时 调 整 策略 ，一 旦 该 模 式 取 得 市 场 认 同 ，发 展 商 便 可 以 调 升 其 它 商 铺 的 价格 ，以 保 证 企 业 的 利 润 最 大 化 ；对 投 资 人 来 说 ，百 鸟 朝 凤 的 热 岛效应不可忽 视 ，在 发 展 商 牵 头 构 架 样 板 商 业 街 的 同 时 ，许 多 投 资人都采取观望态势，一旦其取得成功，大量的投资人会蜂拥而入：对消费者而言，样板商业街一旦在部分引领潮流的“吃螃蟹者”中 流 传 开 来 ，这 部 分 消 费 者 的 身 份 将 迅 速 转 化 为 我 们 的“ 义 务 宣传 大 使 ”， 到 时 候 多 米 诺 骨 牌 的 连 锁 反 应 就 会 得 到 体 现 ， 旺 铺 旺街 就 顺 理 成 章 了。 国 内 联 动 销 售 网 由于商业步行街长达 1 .6 公里，总建筑面积达到 20 万平方米 之 巨。 针 对 如 此 现 状 ，希 望 在 蚌 埠 本 地 消 化 既 不 现 实 ，也 与 商业街定位国内一流商业环境的气势不相符合，因此跨地区甚至跨省 销 售 就 显 得 势 在 必 行。 在具体运作 中 ，由 于 荒 岛 工 作 室 在 世 纪 之 交 之 际 就 着 力 开 拓 21 异 地 市 场 ，通 过 三 年 多 的 经 营 和 操 作 ，除 了 上 海 总 部 外 ，现 在 已经 在 南 京 、南 通 、重 庆 、郑 州 、洛 阳 、威 海 、南 宁 、柳 州 ，以 及安 徽 合 肥 、马 鞍 山 等 地 拥 有 分 公 司 或 专 案 组。 并 在 上 述 省 市 地 区拥有庞大和良好的人际资源网络，对当地市场的现状和运作模式比较了解和熟悉，和当地媒体也形成了比较良好的合作关系，因此我工作室在该项目的异地招商中将具备得天独厚的优势，该项目的招商宣传可以通过以上地区与蚌埠同步实施，目标客户的寻找 也 会 通 过 这 些 销 售 网 络 起 到 事 半 功 倍 的 效 果。 中 华 时 代 V IP 卡 发放 50 张 镀 金 的 中 华 时 代 VIP 卡，在项目的准备期向有效客户限量发放，按号编卡，每卡以 5 万元定金预定铺位，在售楼 处 登 记 备 案 ， 即 可 拥 有 以 下 3 大权利： 购 卡 即 日 起 一 个 月 内 拥 有 铺 位 优 先 挑 选 权 ； 可 在 规 定 期 限 内 随 时 退 出 ； 本 卡 拥 有 一 次 转 让 权 （ 需 向 售 楼 处 办 理 转 让 登 记 ）； 若在规定期限前购买，自动转为时代 VIP 卡 会 员 ，今 后 凭 卡自己购买铭基麾下其他物业，均可享受优惠；介绍同事、亲友购买 ， 积 累 到 一 定 分 值 ， 年 底 可 获 赠 开 发 商 准 备 的 精 美 礼 品。 竞 标 铺 王 在商铺的销售中，考虑到相当一部分（特别是温州等地）的投资人比较希望得到吉利的商 铺号以求得将来生意的红火，因此建议在建设过程中先进行号码的编列，然后将全部商铺号整合起来，选取其中一些比较吉利的号码，如 8 号， 18 号， 88 号等，在形象导入期通过本地和异地（可以利用荒岛的分公司资源）发出 招 标 启 示 ， 接 受 登 记 和 报 名。 在 开 盘 当 天 （ 基 本 建 议 在 2 00 4年 5 月 1 日）组织一次公开的拍卖招标仪式，作为开盘的方案，聘请蚌埠当地的有关部门的专业人员进行操作，相关媒体进行配 22 合的报道，整个过程通过现场直播的方式进行，当场进行叫价，价 高 者 得。 通 过 这 种 活 动 ， 既 起 到 了 市 场 炒 作 以 提 升 项 目 知 名 度 的 作用 ，同 时 这 种 全 透 明 和 公 开 的方式也为市场化运作提供了一个范。