肖太寿房地产开发企业税务管控法宝-合同控税和票据控税

肖太寿房地产开发企业税务管控法宝-合同控税和票据控税内容摘要：

筑物拆除、平整土地人工费用 150万元： 借：其他应收款 —— 政府（支付建筑物拆除、平整土地人工费用） 150 贷：银行存款 150 ③ 挂牌后，取得政府土地拍卖款，并支付土地出让金时 借：开发成本 —— 土地征用及拆迁补偿费 8000 投资收益 —— 投资损失 230 贷：其他应收款 —— 政府 8230 甲公司应计入土地成本 8000万元，企业所得税、土地增值税计税基础也为 8000万元。 投资损失 230万元由甲公司自行承担。 依照《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告 2020年第 25号）第五十条规定，本办法没有涉及的资产损失事项，只要符合企业所得税法及其实施条例等法律、法规规定的，也可以向税务机关申报扣除。 因此，甲公司可以依照规定在企业所得税汇算清缴时进行专项申报扣除。 某房地产开发公司（以下简称 A公司）作为 B市政府招商引资项目开发某物流园，先期向 B市财政垫付征地拆迁补偿资金 ，通过招拍挂程序取得土地使用权支付土地出让金。 B市政府要求该项目二年内建成，分次返还 A公司土地出让金 6专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需 文档下载最佳的地方 专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需 文档下载最佳的地方 亿元。 其中：征地拆迁补偿 （含资金占用费 2020万元）；公共配套设施费 2亿元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通信、照明、绿化和土地平整；财政补贴 1亿元，用于补偿该公司建设期间的损失；回迁房安置费 6000万元，用于安置拆迁户。 A公司的会计核算如何。 案例分析 8：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析 第一，我国与土地出让相关的法律规定。 《闲置土地处置办法》（国土资源部第 53 号令）第二十一条规定： “ 供应土地应当土地权利清晰，安置补偿落实到位，具备动工开发所必需的其他基本条件 ”。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590号）第四条规定 :“ 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作 ”。 《土地储备管理办法》（国土资发〔 2020〕277号）第十八条规定： “ 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供 应条件 ”。 关于土地出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔 2020〕 100号）第一条规定： “ 国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等 ”。 关于土地出让金的上缴和使用，该文件规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。 收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的 “ 收支两条线 ”。 土地出让收入使用范围包括土地开发支出。 《国 有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔 2020〕 68号）第十五条规定： “ 土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出 ”。 根据以上法律规定，国有土地使用权出让应 “ 净地 ” 出让。 土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。 土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。 土地出让后，土地出让收支全额纳入地 方基金预算管理，实行 “ 收支两条线 ” ，并规定土地出让收入使用范围。 第二、账务处理 本案例中的房地产公司的正确账务处理如下： 向 B市财政垫付征地拆迁补偿资金 ： 借：其他应收款 22020 贷：银行存款 22020 计提资金占用费收入： 借：其他应收款 2020 贷：其他业务收入 —— 资金占用费 2020 同时对资金占用费计提营业税（假设只考虑营业税，不考虑城市维护建设费和教育附加）： 借 ：其他业务支出 100 贷：应交税费 —— 应交营业税 100 支付土地出让金 ： 借：开发成本 —— 土地成本 12020 专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需 文档下载最佳的地方 专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需 文档下载最佳的地方 贷：银行存款 12020 发生公共配套设施费用 2亿元时： 借：开发成本 —— 公共配套设施费 20200 贷：银行存款 20200 收到土地返还款 6亿元时： 借：银行存款 60000 贷：递延收益 —— 财政补助 10000 其他应收款 24000 开发成本 —— 土地征用及拆迁补偿费 20200 主营业务收入 —— 回迁房视同销售收入 6000 按二年分摊递延收益时： 借：递延收益 —— 财政补助 5000 贷：营业外收入 5000 二、合同中的涉税条款 （一）纳税义务时间的涉税条款 营业税纳税义务时间的法律规定 （ 1）《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 540号）第十二条规定： “ 营业税纳税义务发生 时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 ” 基于《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 540号）第十二条的规定，营业税纳税义务发生时间必须具备三个条件：一是为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产；二是收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据；三是以上两个条件必须同时具备，如果不满足 “ 同时具备 ” ，则不发生营业税的纳税义务。 正因为如此，房地产公司没有开盘之前，虽然收了有买房意向客户的订金、诚意金和 VIP会员费，不构成以上 “ 三个条件 ” ，则不缴纳营业税，在 “ 其它应付款 ” 会计科目中核算。 建筑企业与甲方进行工程进度结算，但没有收到工程款，但同时满足以上 “ 三个条件 ” ，则必须构成缴纳营业税的义务。 （ 2）《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第 52号）第二十四条规定： “ 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期 的，为应税行为完成的当天。 ” 第二十五条第二款规定： “ 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 ” （ 3）《国家税务总局关于印发 营业税问题解答（之一）的通知 》（国税函发 [1995]156号）规定：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间。 答：营业税暂行条例实施细则第二十八法规： “ 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 ” 此项法规所称预收款，包括预收定金。 因此，预收定金 的营业税纳税义务发生时间为收到专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需 文档下载最佳的地方 专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需 文档下载最佳的地方 预收定金的当天。 案例分析 9：某房地产企业收取 “ 诚意金 ” 的营业税纳税义务时间分析 （ 1）案情介绍 某房地产开发企业于 2020年 8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为 10万平方米，土地价款为 1亿元，约定于 2020年 11月付清。 该公司拟建设电梯公寓 20万平方米、商铺 2万平方米。 2020年 2月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为 18个月。 3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。 许多购房准业主在 “ 申请 vip会员可以享受优惠房价 ” 的诱惑下 ，没有签订购房合同仅凭 “vip 会员申请书 ” ，就纷纷缴付 “ 诚意金 ” 订购房屋。 该房地产公司共收取 “ 诚意金 ”5000 万元，大大缓解了开发建设的资金压力。 那么，对于该房地产开发企业收取的“ 诚意金 ”5000 万元，应如何进行会计核算和税务处理。 （ 2）涉税分析 从以上房地产开发企业收取 “ 诚意金 ” 、 “ 订金 ” 和 “vip 会员费 ” 的财税处理分析来看，对房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的 “ 诚意金 ”5000 万元，从会计处理角度看，应该纳入 ‘ 其他应付款 “ 科 目核算，而不应该在 “ 预收账款 ” 科目核算；从税务处理来看， “ 诚意金 ”5000 万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。 案例分析 10：某房地产企业已签合同未收款的营业税纳税义务时间分析 （ 1）案情介绍 某房地产公司开发的甲楼盘于 2020年竣工，公司已就之前的收入足额纳税。 2020年发生如下业务，财务人员对如何确定缴纳营业税产生了疑问： 第一，收取甲楼盘尾房预收定金 100万元（房款总价 500万元），但未签订《商品房销售合同》，房地产公司是在收取定金时缴纳 营业税还是在签订《商品房销售合同》或收取全部价款时缴纳营业税。 第二，若正式签订总价 500万元的商品房销售合同，只收到部分购房款 100万元，应收购房款 400万元，是否按合同价 500万元计算缴纳营业税。 案例分析 10：某房地产企业已签合同未收款的营业税纳税义务时间分析 （ 2）营业税纳税义务时间分析 ① 第一个问题的分析： 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第 52号令）第二十五条规定： “ 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到 预收款的当天。 ” 另外，国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔 1995〕 156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。 因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 根据此法律依据，该房地产公司销售甲楼盘的尾房而预收定金 100万元（房款总价 500万元），但未签订正式商品房销售合同，只要收到了预收款，就应当缴纳营业税。 即该房地产公司销售开发产品收取预收定金时应缴纳营业税 5万元（ 1005% ）。 对于房地产公司与业主签订《商品房销售合同》后该如何确定营业税纳税义务发生时间，应当看双方合同的具体约定，而非该企业所认为的签订合同就要纳税。 专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需 文档下载最佳的地方 专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需 文档下载最佳的地方 ② 第二个问题的分析： 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第 52号令）第二十四条规定： “ 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 基于此规定，房地产公司应就收到的 100万元缴纳营业税，对于未收的房款 400万元，如果合同明确规定了分期付款日期，在合同约定的付款日期前，如果没有收到房款，则不应缴纳营业税，合同约定付款时间到后，即便企业实际仍未收到房款，一样具备纳税义务。 实务中，分期付款的客户由于资金困境不能按约定时间付款是常有的情形，对于此类型的应收未收款，也要及时纳税。 另外，若合同没有明确规定具体的付款时间，则在房产权利实际转移的当天确定纳税义务发生时间。 房产权利实际转移可以以房屋实际交付入住时间来确定。 土地使用税的纳税义务时间 《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通 知》（财税〔 2020〕186号）第二条规定： “ 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 ” 基于此规定，如。