房地产-doc-成都置信重庆渝北地产项目商业计划书-147doc-2房地产策划-doc08年

房地产-doc-成都置信重庆渝北地产项目商业计划书-147doc-2房地产策划-doc08年内容摘要：

的比例变化情况可以发现， 重庆市房地产投资比重一直维持在 25%左右，重庆房地产投资比重远低于深圳、上海等一线城市。 以 2020 年为例，投资比例比深圳和上海分别低了 %、 %个百分点 ； 到 2020 年，比深圳和上海分别低了 %、 %个百分点，和深圳、上海相比越来越接近，投资比重逐步增加。 结论：重庆市房地产投资额度稳步上升，与全社会固定资产投资的比例一直稳定在 1/4 的水平，重庆市房地产行业运行平 稳，发展比较健康，发展态势良好。 但是，重庆房地产投资比重远低于深圳、上海等一线城市，在重庆从事房地产开发存在较大的空间。 重庆市宏观经济呈现良好的运行态势，虽然整体宏观经济指标与沿海发达城市相比，存在一定的差距，但是在经济增长速度方面已经逐渐缩短与它们的距离，部分宏观经济指标甚至已经超过发达城市的指标。 从以上几个方面的数据表明，重庆市宏观经济形势一直在健康快速地发展。 重庆市宏观经济发展趋势 根据 2020 年重庆市政府工作报告，到 2020 年人均地区生产总值迈上 4000 美元台阶， 2018 年迈上 8000 美元台阶。 重庆市宏观经济形势的健康发展，对于推动工业经济、房地产行业、旅游行业的增长起到了关键作用，有利于三大行业良好运行。 到 2020 年城市居民人均可支配收入达到 15000 元，农村居民人均纯收入达到 4100 元。 随着城乡居民收入水平的提高，消费结构将会趋于多样化，消费支出的比例扩大，消费者将会将消费焦点转向汽车、旅游、房地产、娱乐等高档消费。 到2020 年，社会消费品零售总额翻一番以上，达到 3500 亿元，比 2020年增长 112％。 这表明社会消费潜力较大，居民有较强的消费愿望。 2020年将完成全社会固定资产投资 3600 亿元，增长 15%，到 2020 年全社会固定资产投资翻一番，达到 6500 亿元。 随着固定资产投资额度的逐年增加，基础设施和房地产投资的比例也在不断提高，房地产投资增长的趋势加强。 3． 重庆市的区位优势 重庆市 区位 认识 重庆是将东部发达地区和西部资源富集地区联结起来的重要交通通道和独具发展潜力的经济轴线。 如今成渝已成为继珠三角、长三角和 环渤海经济圈之后的中国经济第四增长极。 按照中国经济社会发展布局的 “ 弓箭理论 ” ，沿海是弓，长江是箭，上海是箭头，重庆是箭尾，西部是弦。 成渝经济带中的重庆是中国大西部经济腾 飞的真正发力点。 胡总书记在“ 314”总体部署中，把重庆定位为“ 西部地区重要增长极、长江上游地区的经济中心和城乡统筹发展的直辖市。 ”凸显了重庆在中国大西部发展中重要的政治和经济地位，同时将为重庆区域内各行业带来千载难逢的发展机遇。 重庆交通发展现状及规划 位于中国腹地的重庆，拥有西部唯一的内陆港口，和长江黄金水道。 未来重庆将投入 2265 亿元打造西部交通枢纽。 2020 年，重庆划定 寸滩码头附近 6 平方公里的区域打造中国 内陆 唯一保税区。 航空港也正紧锣密鼓地进行 3 期的建设，将形成西部最大的客运和货运中 心。 近几年重庆的路桥也得到了迅猛的发展，成为了中国闻名遐迩的桥都。 未来 5 年内 ,重庆用于轻轨、地铁建设的投资将达到 450 亿元 ,比原计划增加 170亿元。 目前重庆规划了 9 条轻轨线，总长度 513 公里。 重庆高速公路“两环十射” 图 航空： 重庆正在建第 2 条跑道，重庆未来将建设 4 条跑道，即便是现在异常繁忙的首都机场也只有 2 条跑道； 港口： 重庆港是长江上游最大的港口，将成为内陆唯一一个保税港，目前国内只有 3 大港口被批准为保税港； 高速公路： 直辖前，重庆高速公路通车里程仅 100 公里，经过10年的发展 通车里程达到 800 多公里，规划到 2020 年将建成“两环十射多联线”高速公路网基本骨架； 重庆 也 提出 要建设“ 1 小时主城”，“ 4小时都市区至市域各区县”； 重庆铁路交通规划 铁路： 重庆现有铁路里程 1209 公里，至 2020 年，通车里程将达到 2267 公里，成为我国继北京、上海、广州、武汉之后的第五大铁路枢纽。 桥梁： 现状和规划跨长江的道路桥梁共 14 座，为了满足远景交通发展的需求， 远景 规划 了 4 座大桥桥位及朝天门越江隧道（渝中－南岸）。 已建成的地维大桥也属于跨长江大桥。 目前 和规划跨嘉陵江的道路桥梁共 15 座，为了满足 远景城市交通出行的需求，规划控制大竹林、蔡家、礼嘉 3 座 规划 大桥桥位及朝天门过江隧道。 重庆是中国实实在在的“桥都”。 结论：从以上可以看出，重庆在西部地区的区域和经济增长极地位都十分明显，重庆凭借其得天独厚的区位优势和国家政策倾斜 及财力支持 ，一定会迅速崛起。 中国的深圳、美国西部的水陆空交通枢纽芝加哥、汽车城底特律都是类似发展趋势的最好例证。 二 ． 项目相关产业的现状及 发展 趋势 及发展 趋势 重庆房地产无泡沫，运行健康发展空间大 根据国家发改委 公布 的 2020 年 11 月份 全国 36个大中 城市商品房集中成交平均价格 看， 重庆（主城区均价）排在倒数第三位 ，仅高于呼和浩特和兰州。 重庆房价不但只有沿海城市的几分之一，也大大低于周边省会城市： 010002020300040005000600070008000　重庆 　长沙 　成都 　贵阳 　昆明07年11月商品房均价07年11月商品房均价 重庆市房管局公布， 2020年主城商品房建面成交均价为 3155元 /m2（套内每平方米 3800 元）。 同时， 重庆成为统筹城乡综合配套改革试验区后，外地到重庆 主城 购房 客户 日益增多 ： 2020 年 8 月重庆 主城以外客户 购房比例 只占到 %， 11 月就达到 %（其中重庆远 郊区县45%，重庆市外 %），呈现井喷式的增长趋势。 并且，外来客户购买高端楼盘较多， 购房成交均价比主城居民要高 396 元。 结论： 重庆房价在全国大城市中历来 就 属于著名的价值盆地，虽然 2020年经过了一轮价值回归的上涨，依然属于没有泡沫风险 、 发展空间巨大的地区。 外地客户的大量增加为重庆房地产市场长期健康发单位：元 /平方米 展装上了发动机。 渝北区是重庆房地产市场的制高点 即便在火热的重庆主城各区中比较，渝北区房地产发展速度也非常突出：从 2020 年到 2020 年商品房销售额有成倍的增长，在重庆市商品房销售面积和金额中占 有的比例也一再攀升，发展趋势显而易见。 下图是 重庆市和渝北区 20202020 年商品房销售情况 ： 01002003004005006002020年 2020年 2020年 2020年渝北区商品房实际销售额(单位:亿元)重庆市商品房实际销售额(单位:亿元)05001000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年渝北区成交均价(元/平米)重庆成交均价(元/ 平米) 数据来源：重庆市统计年鉴（ 2020年）、重庆统计局网站。 渝北区不但是重庆本地最大的房企龙湖、金科赖以起家的大本营，也是外来巨头抢滩重庆的首选区域。 结论：渝北区房地产市场需求旺盛、项目品质高、市场竞争激烈，渝 北区是重庆房地产市场的制高点和风向标。 空港片区是主城区最后价值被低估的区域 渝北空港片区和北部新区目前主要楼盘均价 渝北空港片区和北部新区目前主要楼盘均价 表 项目 套内均价（元） 业态定位 所在区域 渝北空港片区 金鞍香海驿 4150 小高 层电梯 洋 房 空港经济开发区 金易星辰 3300 1 14层小高层 两路工业园区 汇祥好来坞 3800 33层高层 两路工业园区 金香林 4500 9+ 7+1多层 两路工业园区 琉璃阳光 3300 多层、小高层 两路工 业园区 东横滨城 4200 高层 科技产业开发区 圣湖天域 3800 高层 科技产业开发区 香山美筑 3300 1 19层 科技产业开发区 北部新区棕榈泉国际花园 7000 小高层 北部新区 17000 别墅 龙湖江与城 800012020 花园洋房，跃层和平层价差较大 北部新区 龙湖蓝湖郡 15000 别墅 北部新区 金科十年城 800011000 花园洋房，根据赠送露台面积 北部新区 片区 和花园面积，地下室面积单价有所差异 保利高尔夫别墅 18000 别墅 北部新区 金科东方雅郡 8000 高层精装房 北部新区 奥林匹克花园 6300 小高层 北部新区 奥林匹克花园 5600 高层（最高价 6500） 北部新区 融科蔚城 6000 高层 北部新区 复地上城 6000 高层 北部新区 绿地翠谷 10000 联排别墅 北部新区 数据来源：重庆搜房网 +实地考察 北部新区和渝北空港片区主要楼盘位置图 空港片区（含两路园区和科技产业开发区）项目均价不到北部新区大盘的 50%。 两个地理位置紧邻 、条件类似的片区，房价却有如此巨大的落差，除了楼盘定位和品质不同，最重要的原因是重庆本土和外来有实力的开发商尚未入驻空港片区。 结论：空港新城是重庆主城最后一片价值被低估、潜力巨大的区域。 重庆和渝北区土地交易情况分析 2020 年，重庆市共成交土地 208 宗。 除去工业用地、加油站用地等 20 宗， 2020 年重庆市用于地产开发的用地总面积为 1287 万平米，成交金额 360 亿，成交均价约 186 万 /亩，允许建筑规模约 3067 万平方米，平均容积率 ，平均楼面地价 1175 元 /平方米。 2020－ 2020 年重庆主城区土地成交均价一览表（单位：万元 /亩） 2020－ 2020 年重庆主城区土地成交均价一览表（单位：万元 /亩） 年份 渝中区 渝北区 江北区 北部新区 南岸 九龙坡区 沙坪坝区 2020 259 41 163 47 33 85 64 2020 159 80 124 87 62 80 86 2020 215 61 158 101 49 85 89 2020 238 75 87 86 65 56 55 2020 578 92 365 230 186 107 120 2020 到 2020 年重庆主城各区土地成交均价图（单位：万元 /亩） 2020－ 2020 年主城区土地成交面积一览表（单位：亩） 2020到 2020 年重庆主城各区土地成交均价图（单位：万元 /亩） 年份 渝中区 渝北区 江北区 北部新区 南岸 九龙坡区 沙坪坝区 01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年渝中区渝北区江北区北部新区南岸九龙坡区沙坪坝区 2020 191 47 26 4126 434 40 156 2020 653 4320 2332 2526 1589 555 1481 2020 860 1190 846 2425 4162 154 535 2020 548 467 2446 5068 5382 706 6713 2020 413 3644 2104 1439 6384 1009 700 总计 2665 9668 7754 15584 17951 2464 9585 20202020 年重庆主城各区土地成交总面积比例图 渝中区4%渝北区15%江北区12%北部新区24%南岸26%九龙坡区4%沙坪坝区15% 渝中区渝北区江北区北部新区南岸九龙坡区沙坪坝区 数据来源：重庆网上房地产 从上面的图表可以清晰地看到近几年 主城区土地交易情况 的走势。 从均价来看，渝北、江北和北部新区在 2020 年 土地成本还相差无几， 2020 年因为江北区和北部新区几块高价商住用地（集中在江北城、人和、鸳鸯片区），两区的地价发生了跃变。 从供地量来看， 2020 到 2020 年三北地区总供地面积占重庆主城总供地面积的 51%，遥遥领先其他片区。 加上 2020 年江北区和北部新区的土地成交均价位居重庆各区的第二、第三位，城市向北的方向一览无余。 结论：目前渝北区土地价格正处在飙升的前夜。 在开发热点不断北移的今天，江北区的今天就是渝北区的明天。 城市向北 —— 政策导向强力推动渝北区地产发展 前面已经提到，渝北空港片区享受北部新区 同样的政策，是重庆仅有的四个国家级开发区之一。 如果说重庆因西部大开发、三峡工程 、城乡统筹试验区 而成为中国的政策特区，那 渝北片区 则是这片政策特区中。