汉口房地产写字楼市场分析报告

汉口房地产写字楼市场分析报告内容摘要：

第 11 页 【三 项目调研分析】 项目资源调查分析 地理位置及交通 本案地块位于桥口体育馆路车站旁，临解放大道。 体育馆路车站有 30 余条公交车经过，距离汉口火车站约 15 分钟车程，距离天河国际机场约 30 分钟车程，交通十分便 捷 . 商务办公环境 项目周边范围配套资源较为丰富，商务办公环境比较成熟。 ※ 武广商圈、 CBD 中央商务区及江汉一桥周边规划 SOHO 商务居住区，将为写字楼项目带来潜在市场 ※ 银行证券机构较为丰富，有招商银行、农业银行、光大银行、工商银行等 ※ 酒店宾馆林立。 有蓝天宾馆、长江大酒店、亚洲大酒店、艳阳天酒店、西陵宾馆、宝丰宾馆等 ※ 娱乐、购物场所林立。 武广商圈、中山公园、中百仓储等 受 CBD 商务区和武广商业中心的辐射，商务环境优越。 另外大量中小企业的扎堆，极大地促进了周边商务氛围。 “据统计， 2020年 1— 3 月，有 56 家外地企业在武汉设立办事机构，其中注册资金 1000 万元以上的大企业、大公司、大集团汉办就有 12 家”（资料来源于武汉市统计局）。 可见，区域商务办公环境逐渐成熟，有优越的发展前景。 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 12 页 3． 2 项目 SWOT 分析 优 势 （ S） 劣 势 （ W） 市政规划清晰，受周边商业区及 CBD 辐射影响，且先于主 项目位置不在中心商务区内，只是在相对中心位置，地理优势不是很明显，给销售 要竞争对手新世界中心开发为发展商务办公物业提供空间 带来一定的阻力 现代先进的设计和规划，在使用率、功能及设备方面大大 区域商业经济不很发达，商务活动以中小企业为主，商务氛围不是很浓厚 超过区域内先期开发的写字楼物业，在区域范围内具有 出行交通道路条件不是很好，景观环境不佳 优势 建筑物的高度只有 18 层，在整体的气势上不够磅礴 具备写字楼物业开发的基础条件，如交通、人流量、商务 氛围等； 借住宅之景观，形成本案景观优势，营造生态卖点 克服商住楼办公条件设施不足、办公气氛不够浓厚等不足 机 会 (O) 威 胁 (T) 现代新型写字楼概念，带来的优势 区域内公寓类商住楼对纯写字楼市场冲击大 区域竞争对手不多，近 2 年来不会出现较多写字楼项目 受区域内成熟的甲级写字楼如泰和、武广、世贸大厦影响较大 供应，为本案提供市场机会 区域经济发展规划，商务活动频繁，带来市场需求 合理准确的市场及产品定位，在档次上避开甲级写字楼冲 击，扩大了项目市场层 面 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 13 页 【四 项目定位】 根据对汉口片区写字楼市场的分析，结合本案状况，我司认为： 低档次写字楼是本案应努力避免的开发选择。 理由： 以嘉鑫假日广场、长源大厦、皇冠大厦、元辰国际、同城大厦等为代表的一大批商务公寓楼，无论在地段、价格、实用率、建筑规模上均占据着绝对优势。 这类公寓式写字楼产品对中小企业写字楼市场具有一定的略夺性。 本案若以小面积、低总价来冲击中小企业写字楼市场，高单价与低使用率的弱点将会给销售带来致命打击。 设计上的先天不足很难让本案进入豪华甲级写字楼行列。 理由： ◎ 本案所立基之解放 大道宝丰路段，并非中心商务区； ◎ 18 层框架结构，造型简单、设计传统； ◎ 企业知名度、企业实现力均有待提高与发展； ◎ 没有豪华大堂支撑。 由此可见单纯从产品现有功能和市场的一般规律出发，很难寻求到本案的市场支持点。 如不采取非常之手段，滞销将是情理之中的结果。 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 14 页 在为本案销售预备方案所作的市场调查中，我司发现以下情况： ◎ 前期以低价格进入公寓式写字楼的大量企业中，相当数量的企业已得到了长足的发展。 伴随着时间延递，破旧的大堂、拥挤低速的电梯，住家人员提着菜篮子与白领职员同进同出的尴尬，紧张的停车 位、落伍的大楼外观已使他们日渐滋生寻求办公新址的想法。 ◎ 现有甲级写字楼中的企业，虽然在各方面的条件较优越，但高昂的租金、物管费、停车费，低实用率，中央空凋、其中央送风系统使得空气质量有所下降，加上非典时期带来的恐惧感使这些企业和员工的情绪变得焦虑不安和无奈，并对由此这种高昂的代价产生动摇。 新一代健康智能写字楼带动写字楼市场悄然进入二次置业时代。 我司认为：上述市场情况正是新一代写字楼产品的市场需求动力。 未来的写字楼产品，谁能改善这种状况，谁能满足这种需求，谁就能成为市场上的佼佼者。 那么这是一个怎 样的市场呢。 ★ 写字楼的新市场 —— 二次置业市场。 武汉的写字楼供大于求已是不争之实，新的写字楼产品唯有去争取现仍在旧写字楼中的企业，进行重新认购，重新选择，这便出现了二次认购、二次置业。 效果分析： ◎ 写字楼二次置业属市场空白点，竞争者少； ◎ 本案定位于二次置业市场，可迅速占领市场营销的至高点，形成旺销； ◎ 本案作为第一个写字楼市场的二次置业楼盘，其形象备受市场关注，可与竞争个案形成有效差异，避免同质竟价带来的利益损失。 ★ 写字楼二次置业 —— 看准 现代化。 我司认为要占有二次置业市场，首要是实现现代化。 无论是外观设计、建筑选材、空间规划、配套设施都要注入强烈的现代元素，以满足企业现代化的需求。 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 15 页 效果分析： ◎ 现代化是现代企业的必然要求，实现现代化也是实现消费者需求。 ◎ 现代化是功能的升级，借此可有效淡化本案外观形象一般，建筑物不够大气磅礴的弱点。 ◎ 现代化是一种文化概念，是波涛置业公司企业理念的外延，也是本案在市场销售中的美丽外衣。 ★ 办公现代化 —— 升级企业发展的要求。 因此本案市场 定位于已经取得长足发展的中型企业、务实进步的大型企业、开拓创新的新型企业、格调高雅的智慧型企业。 由此建议： 将本案建筑按东西分为 A、 B 两座，每层楼规划为二个销售单位，每个销售单位面积约为 500M2。 效果分析： ◎ 通过提高销售总价来提升企业档次，从而达到产品的升华。 ◎ 重新规划的使用率由原来的 65%上升为 90%，形成与一般甲级写字楼强烈对比优势。 ◎ 重新规划后的大空间格局可减少在隔墙、电梯前厅、公共走道、公共卫生间等方面的成本投入，从而形成 价格优势。 ★ 开放、透明 —— 现代企业的第一特性。 现代企业是开放的，因此可以获得高度优化的人才组合。 现代企业是透明的，因此没有明争暗斗的企业内耗，只有清晰的工作规程、明确的工作目标、良好的经营效益。 适应这一现代元素的建筑空间也就是开放透明的空间。 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 16 页 由此建议： 本案产品空间规划为无隔断的开放性空间，外立面为通透性较强的大开间落地玻璃，最大限度地展现通透性。 效果分析： ◎ 开放性的空间更能满足企业个性的张扬； ◎ 大开间落地钢化玻璃的应用可有效提升产 品档次，降低价格阻力； ◎ 使得建筑外观华丽、尊贵，弥补了建筑外形设计一般的缺陷； ★ 健康 —— 现代企业的需求，也是现代人本需求的首要特性。 现代的企业是健康的、向上的、活力的，因为这些得以壮大，具备可持续发展的无穷潜力。 积极向上的企业需要有健康心态的员工。 健康的员工需要有健康自由的空间环境。 因此，能够满足二次置业需求的写字楼是在健康文化倡导下的，是具有健康空间的，是具有健康设施的。 由此，我司建议： A、 在空间规划上确保 米的层高，让空气得到更好的分层排布。 B、 注重自然通风， 让建筑的南北优势得到最大发挥； C、 注重采光，最大限度利用自然光办公； D、 注重劳逸结合，在顶层平台设置健身房，台球馆、乒乓球馆，让白领在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增强并保持良好的体魄。 E、 每层卫生间处设置带有热水供应的冲凉房，让辛苦工作的员工松弛一下神经，清醒一下头脑，清洁一下肌体。 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴。