房地产销售代理产业分析报告

房地产销售代理产业分析报告内容摘要：

以粗放型增长为主，资源配置结构不合理，规模经济效益差；在国内市场容量不断扩大的情况下；相当部分的国产商品生产能力过剩，销售困难与部分商品大量进口并存，国产名牌不断消失，一些 ―民族工业 ‖被外资打压兼并，国家经济安全受到威胁；出口高速增长与传统的低附加值产品占主导地位并存，高档名牌产品和高新技术产业国际竞争力不强，国内市场占有率日益下降：东南沿海地区经济持续高速增长、人民生活 奔向富裕与中西部多数地区经济发展缓慢、收入水平相对低下并存，经济发展的地区差距日益拉大；随着经济规模扩大、就业人数不断增加与全社会的失业率上升并存，农村剩余劳动力流动速度加快与困难加大并存，这将使得潜在的社会不稳定因素有增加的趋势；少数人暴富与相当部分的城乡贫困人口并存，社会不同人群的收入差距不断扩大；工农业产品积压，产销率不高与相当一部分人民群众（尤其是农村居民）的有效购买力不足并存；经济规模迅速扩大与资源浪费、环境污染日益严重并存，能源和水资源短缺和生态失衡、环境恶化日益成为经济社会可持续发展的制约因素 ；对科学技术和人才的需求日益提高与大量低素质的剩余劳动力并存。 这些问题都是短期内难以克服的，必须经过长期的艰苦努力和精心的操作才能逐步解决。 这也为我国房地产业的发展增加了不确定因素。 自 19世纪 8090年代，到 1980年，我国经历了三个长波，平均周期 36年。 1980年我国经济进入第四个长波。 我国第四个经济长波上升期起始于 1980年，结束于 90年代上半期。 从上个世纪９０年代上半期到2020年，是我国经济长波下降阶段。 在这个经济长波下降阶段里，经济提速难，物价低增长，企业利润减少，新 建企业少，就业压力大，包括贷款在内的融资承受所趋势，这均是经济长波下降阶段的特征。 自2020年下半年以来，我国经济保持长时间的强势增长，2020年第三季度 GDP增幅超过９％，前三个季度固定资产投资增长在３０％以上，９月末的广义货币Ｍ２和贷款总额分别增长２０．７％和２３．７％。 经济高速增长与我国经济长时期实施的宽松宏观经济政策有直接关系。 初步认为，我国经济进入了新一轮经济长波的上升阶段。 在新一轮经济长波中，主导产业有可能是汽车、电子和住宅产业。 汽车、电子和住宅产业长期发展前景看好。 从居民消费水平看，上个世 纪９０年代我国居民（主要是城镇居民）万元级的消费品已经基本满足，目前正处于升级换代时期，升级到十万元级消费品，趋势是转向对私人小汽车和住宅的需求。 电子产品也有广泛的需求，一是机电一体化的数控设备；二是企业管理信息化；三是经济和社会管理信息化。 在未来十几年或更长一段时间，这三个产业有着广阔的利润空间和良好的市场前景。 目前各级政府，国营和民营企业正向这三个领域大量投资。 老的企业在扩张，新的企业在产生，这三个产业对经济的拉动作用开始显现。 具权威人士预测， 2020～ 2050这 50年中，中国国内生产总值 50年的平均 增年率为 5， 8%。 其中， 2020～ 2020年为 %； 2020～ 2020年为 %； 2021～ 2030年为 %； 2031～ 2040年为 %；2041～ 2050年为 %。 2020～ 2050年中国经济总量和人均 GDP预测 区间 GDP平均 增长率（ %） 期末 GDP总量 （万亿元， 1995年价） 期末人均 GDP （万元 /人， 1995年价） 20202020 20202020 20212030 20312040 20412050 从 GDP的增长过程看，未来 50年经济发展大致可分为 3个阶段。 第一阶段是 2020～ 2020年。 在此期间，经济增长保持平均 %左右的高速度，这既是我国经济增长的黄金时期，又是我国经济结构大调整和经济体制大转型阶段。 到 2020年，以 1995年价格计算（下同）， GDP总量将会接近 20万亿元，人均约 ；人民生活水平全面达到小康，中东部地区、西部城镇以及部分农村进入富裕小康的生活水平。 这一阶段内，大中型城市和部分沿海地区中小城镇将普遍完成工业化，开始向后工业化或信息化社会转变；同时工业化过程全面向农村推进。 第二阶段： 2020一 2030年， GDP将以年均 6%左右的中速增任。 到 2030年， GDP总量将会达到60万亿元左右，人均约 4万元。 那时，我国将全面完成工业化。 大部分地区基本实现信息化，科学技术全面接近当时国际较先进水平，部分领域世界领先，经济技术总体实力居世界前列，人民平均生产水平达到当时中等发达国家的水平，部分地区和大小城市的生活水平达到当时发达国家水平。 第三阶段： 2031～ 2050年， GDP年均增长仍可望保持在 4%左右的水平上。 到 2050年， GDP总量可能达到 150万亿元左右，人均约 10万元，经济总规模居世界第二位（仅次于美国）。 到那时，我国科学技术水平达到或接近国际先进水平，若干领域保持领先地位；国民经济将全面信息化；生态环境大大改善，人民生活水平达到当时发达国家的中等水平。 2. 住住 宅宅 与与 房房 地地 产产 业业 “十十 五五 ”规规 划划 21世纪之初，我国住宅与房地产业进入了新的发展阶段。 其经济社会发展背景是，世界科技革命迅猛发展，经济全球化趋势增强；我国经济结构调整正处在关 键时期，改革处于攻坚阶段；现代化建设第三步战略部署开始实施，我国将进入全面建设小康社会，加快推进现代化的新的发展阶段。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》（以下简称《纲要》）提出要坚持把发展作为主题，结构调整作为主线，改革开放和科技进步作为动力，提高人民生活水平作为根本出发点及经济和社会协调发展的重要指导方针；并提出要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装饰装修业，规范发展物业管理业；加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，建立廉租住房保障体系；活 跃住房二级市场、发展租赁市场；完善住房公积金制度。 这是国家历次五年计划中首次对住宅与房地产业提出明确而具体的要求，是新世纪初住宅与房地产业发展的指导方针。 ―十五 ‖期间，我国住宅与房地产业发展面临着新的形势，住宅作为扩大内需的重要方面，在 ―十五 ‖期间必须保持较高的增长速度，才能实现拉动经济增长的目标。 （一）发展目标与主要指标 ―十五 ‖住宅与房地产业发展的指导思想 ： 抓住我国将全面建设小康社会，实施城镇化战略的历史机遇，加快发展以居民住宅为重点的房地产业；以结构调整为主线，实现产业整体素质的 提高和结构的优化升级；积极稳妥地推进住房制度改革，通过改革促进发展；以科技创新为动力，加快推进住宅产业现代化，改造传统的住宅产业；最终实现城乡人民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展。 ―十五 ‖住宅与房地产业的改革和发展目标： ―十五 ‖期间，全国城乡住宅计划竣工面积 57亿平方米，其中城镇住宅计划竣工面积 27亿平方米，约 3000万套； 2020年城镇居民人均住宅建筑面积增加到 22平方米；农村住宅竣工面积 30亿平方米，人均住宅建筑面积达到 25平方米。 到 2020年，城镇住宅达到适用、经济、美观、 安全的要求，工程质量、功能质量、环境质量基本满足居民长期居住需求。 城镇住宅竣工面积达到 55亿平方米，实现户均一套、人均一间、功能齐全、设备配套、居住环境良好的住宅，实现住房商品化；科技进步对住宅产业发展的贡献率达到 40%以上。 （二）住宅建设与房地产业发展战略 ―十五 ‖期间，住宅与房地产业要抓住发展的有利机遇，重点实施三大战略： 1．可持续发展战略，即住宅建设与房地产业的发展要合理、经济、高效地利用资源，营造有益于人民健康的居住生态环境，为未来的建设留有充分的发展空间和调整余地。 2. 以市场需求为导向战 略，即住宅建设与房地产业的发展要以市场的消费需求为导向，满足不同的消费水平、消费层次、家庭结构的多样化需求，丰富市场供应。 3. 科技创新战略，即依靠科技进步，加大科技投入，提倡技术创新，加快科技成果的转化和应用，提高科技含量，推动住宅产业现代化，从根本上提高劳动生产率水平和整体经济效益。 进入 21世纪，中国住宅建设与房地产业发展面临着三个重要转变。 一是住宅建设正处在增量发展向增量发展与存量搞活并重转变，要加快住宅建设，搞活市场流通；二是房地产市场正处在由数量型需求向数量、质量并 重型需求转化，今后的一个重要任务就是提高房屋质量；三是房地产开发、生产正处在由粗放型向集约型转化，突出任务就是要推进产业现代化。 ―十五 ‖期间，住宅与房地产业发展的重点任务是建立并完善五大体系：国家宏观控制体系、住房供应体系、房地产市场体系、住宅产业现代化体系和市场服务体系。 根据 ―十五 ‖期间住宅与房地产业发展目标和主要任务的要求，要在以下十个主要方面，着力进行体制创新和科技创新，采取重大举措，切实抓出成效，取得明显进展。 （一）扩大住房的有效需求，保持住宅建设投资的持续稳定增长 要把住宅建设发展建立在扩大住 房有效需求的基础上，从供给和需求两个方面入手，扩大住房投资，增加住房消费，化解有效需求不足的矛盾，保持总供给和总需求的基本平衡，实现住宅与房地产业持续稳定地增长。 努力增加居民的收入，提高居民的住房有效需求能力。 加快住房制度改革的创新步伐，逐步建立完整、配套的刺激住房消费的政策和制度体系。 扩大住房消费信贷规模，促进信用支持型住房消费方式的成长。 积极倡导住房梯度消费新模式，分步骤、分阶段地逐步改善居住条件。 保持住宅建设投资持续稳定地增长。 适应经济结构战略性调整的要求，充分发挥政策的导向作用，不断提高房地产开 发投资的质量和效益，吸引更多的社会资金投向住房建设和住房消费，特别要通过优惠倾斜政策，鼓励对普通商品住宅和经济适用住房的投资。 （二）加大强化政府宏观调控能力，加强用地管理 加大政府对房地产开发用地的管理力度，在合理用地、节约用地的原则下，保障住宅建设用地。 严格控制大中城市房地产开发用地数量，加强对已批房地产开发用地使用的管理，加大旧城区改造力度，盘活城市存量土地。 调整现阶段住宅规划布局存在的问题，建立土地强制收购储备机制，合理利用土地资源，确保土地市场的供求平衡。 继续坚持统一规划、合理布局、综合开发、配 套建设的方针，提高住宅区的规划设计与建筑设计水平。 在房地产综合开发中，要充分考虑与经济发展、城市建设发展规划、居民收入水平、人口结构变化以及可持续发展等方面的要求和影响，使其具有适应性和一定的超前性，促进城市建设整体水平的提高。 （三）加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，增加住房有效供给 继续加大经济适用住房的建设力度。 落实经济适用住房的各项优惠政策，确保经济适用住房的低价位和高质量；同时，要加快完善经济适用住房的相关政策。 经济适用住房的发展要与地方经济发展水平、居民收入状况、房价和住房商品化程度相协调 、相适应。 要加强总量控制，谨防空置。 （四）建立廉租房保障体系，解决最低收入家庭基本居住问题 廉租住房是社会保障体系的重要组成部分，要尽快完善廉租住房的供应、管理体系及相关配套政策措施。 建立适合我国国情的分层次、多样化、适度的住房保障制度，包括经济适用住房、集资合作建房、廉租住房等。 重点是改善住房和收入双重困难家庭的住房条件。 要根据各地不同的经济发展水平，合理确定城镇最低收入家庭和廉租住房标准，完善廉租住房申请、审批、入住与迁出管理办法，建立起制度化、规范化、公开化的最低收入家庭住房保障机制，切实帮助城镇最 低收入家庭解决基本居住问题。 （五）全面开放搞活房地产市场，建立市场化、商品化的流通体制 加强对房地产一级市场的宏观管理力度，建立公开透明的土地出让、转让招投标制度；规范房地产二级市场，切实保护消费者的权益；全面开放房地产三级市场，即存量房屋市场，明晰房屋产权，完善配套政策，减化工作程序，降低交易税费，调整收益分配，建立健全市场化、商品化的房地产流通体系。 积极培育房屋租赁市场。 落实房屋租赁登记备案制度。 降低税费，鼓励民间资金投资住房租赁领域。 加快开发老年公寓、学生公寓等，满足社会不同群体的住房需要。 规范 中介行为，拓宽住房消费服务领域。 加快制定房地产中介服务规则，建立健全房地产经纪人执业资格制度，维护房地产市场秩序和房屋交易双方当事人的合法权益。 充分利用现代电子信息技术，建立公开、透明的信息网络服务系统，实现资源共享，提高住房消费服务水平。 进一步扩展、推广房屋置换、电子商务应用、房屋银行、置业担保等新的住房消费服务领域。 （六）完善住房公积金制度，发展住房金融 充分发挥住房公积金在解决城镇中低收入阶层住房问题的积极作用。 提高住房公积金缴交比例，扩大公积金的受益范围，积极采取灵活多样的公积金信贷还款方式，提高 公积金信贷资金的流动性和使用率。 提高商业银行个人住房贷款服务的质量，简化手续，降低费用，采取固定利率和浮动利相结合的多样化还款方式，加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房消费的支持力度，提高居民的购房能力。 完善住房抵押贷款的各项配套政策，特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度，防范个人住房贷款风险，促进个人住房贷款业务的发展。 建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构资产流动性和质量。 鼓劲银行之间的公积金和商业银行贷款在利率、还款方式 等多方面引入竞争机制。 建立住房贷款代理人制度，提高住房金融中介服务水平。 （七）实施鼓励住宅建设与消费。