xx商住两用楼盘完整策划方案

xx商住两用楼盘完整策划方案内容摘要：

．生金生银的店面银行 分析： 投资店面首选的两大因素一是租金水平，二是能否升值，本概念设计解决了这两个方面的问题。 它包含两层意思，一层意思是轻松赚钱，稳当赚钱，第二层意思是给人以信心和保障，同时提出了回租和代租的投资保障。 2．一代富三代的赚钱机器 分析： 古人有“百业商为首”、“一铺养三代”的说法，这种现象在马巷镇具有很明显的 特征。 马巷镇是农业城市， 2020 年 11 月划属翔安区，城市建设迅速发展，摆脱了温饱状况走向富裕的城乡居民，渴望生活有大幅度的改善，收入水平能上一个新的台阶。 世世代代靠务农富裕起来的农民，祖祖辈辈按月拿薪的市民，他们一无特殊技术，二无太多资金，在完成了原始积累之后，进城经商，弃工从商，投资商铺，可能是他们最便捷的发家门路、致富捷径。 腰包渐鼓的马巷镇人以商为荣，在旺市拥有一间门面，世代享用，是他们的憧憬和期翼。 而“机器”一词巧妙、贴切的传达了本商城黄金旺铺兴旺发达、财源滚滚的商机，它一方面暗喻财源滚滚 而来，也意指买一间旺铺等于买到了一台印钞票的机器。 总结 该概念设计契合目标客户发家、投资、赚钱的心态，有一定的感染力、号召力。 另一方面，它可以进行感性化传播，让目标客户直观了了解“大千名城”，明白购买利益的所在。 卖点设计 政府资源 —— 旧城改造、兴市工程、放心工程 本案是马巷镇重点招商引资工程，属于旧城改造项目得到当地政府的大力支持，并得到相关部门的优惠政策，这一资源在项目宣传推广中要用足用活。 2．开发商资源 —— 实力彰显品质，品质创造价值 本案是由实力发展商开发的大型商城，地 处马巷镇新兴江滨版块 —— 书院路，大千名城的全部规划设计均由马巷镇设计院完成，这是本地大楼盘首次实现政企合作，使本案具有品质上的绝佳保证。 备注： 根据市场调查显示 —— 在马巷镇本地，厦门岛内设计院在市民中具有很高的权威，市民对其规划设计的产品很放心，这将成为“大千名城”产品技术领域的卖点，可以成为在营销推广过程中大力度地输出，增加市民的购买信心，激发品牌好感。 3．城市资源 —— 商业快速繁荣、城市快速发展 马巷镇归属翔安区，引来了新世纪、新一轮发展契机，城市面貌焕然一新，商业氛 围更加浓厚，第三产业的比例上升，一个欣欣向荣，蓬勃发展的闽西商业城市呼之欲出。 4．政策资源 —— 优惠政策整合输出、政府为民办实事 a．国税、地税优惠缴纳 — 减低一定的额度，突出无可比性 b．免工商管理费二年 — 成为经营的头寸商业利益 c．银行按揭保障 — 活跃购买方式、增大购买面 d．政府指定专业市场 — 引入封闭式农贸市场，丰富市民菜篮子 e．买房送户口 — 针对乡镇居民想成为城市人的心态 外在资源：天时、地利、人和 本案以其恢宏气势、规模地位、超前规划、综合优势引爆马巷镇商 业革命，在产品的外在资源整合下拥有以下八大优势。 a．地段优势 “大千名城”位于马巷镇巷南路与书院路的交叉路口，周边人流量大，商业氛围浓厚，是市中心核心地段，是城市中轴线上的商业地王，极具增值的潜力。 书院路－－城市中轴线，最宽敞，最繁华的南北交通商业主干道，也是新马巷镇的形象大道，市政机关、居住区都汇集在这条路上。 书院路堪称马巷镇最具吸引力，最具增值潜力的财源大道。 同时它也是马巷镇最具现代气息的老商业街，店铺林立，精品荟萃，随着城区商圈的繁荣，书院路更是繁华璀璨，百世不衰，物华天宝，人 杰地灵。 b．规模优势 马巷镇目前规模最大、规格最高的多功能、综合性购物中心，恢宏场面，震憾人心，一百多个独立店面，应有尽有，相当于把整个马巷镇的文武百业、衣食住行统统搬入。 c．规划优势 以人为本的空间设计，创造了一个现代人消费、商家经营的理想环境，商城内部有一条 6 米面宽的商业中心道，周边亦有宽敞的城市道路，条条贯通，路路相连，店店沿街，形成环形立体交通网络。 d．业态优势 集购物、休闲、娱乐、美食于一体的商品批发，零售交易中心，融合大型封闭式农贸市场、百货商场与超市的功能，顺应商业发展趋势，引领现代消费潮流。 e．工期优势 拆迁 — 桩机进场 — 动工 — 灌浆 — 单体出地面 — 主体出地面— 封顶 — 落架 — 交付，严密工期控制，绝对质量保证。 f．功能优势 一层商铺层高 4 米，独有的“内错层”设计可设置阁楼，增加使用面积，一层的投资、二层的商机。 独立店面，经营灵活。 分割自由，可大可小，买独立旺铺，当真正的老板。 g．商圈优势 书院路商圈外延，“大千名城” 19470 平方米的超大商业体量，决定它具备商品市场的先决条件和规模效应。 构筑自有商圈，人潮汹涌，钱潮滚滚。 h．市场优势 日渐规范、在序的商业环境，日渐稳定增长的经济收入，以及书院路地理位置的商业可发展性，其市场空间很大，商业机会很多，正待慧眼识宝。 战略核心 以软、硬广告宣传利器的互补效应来进行全方位的整合推广，以整体战略入市，通过对营销软、硬件的逐渐完善来进行全效推广。 立意： 1．“软”：新闻载体连贯性输出（电视、报纸）、以广告格式来形成宣传效果，它是一个浅移默化的过程，来使目标客户在潜意识层面接受所有关于“大千名城”的概念软炒作，促进品牌效应的快速形成，刺激局部购买力的形成。 2．“硬”：为报纸、电视、户外 等媒体广告的意识形态的感性化推介，它是个强化性的广告宣传工具，主要输出“大千名城”的主体定位、产品内容、价格等等。 商业物业与住宅物业不同，购买商业物业主要看它的前景、商业价值、有无增值的空间。 硬广告主要担当实现告知、引起注意、唤起兴趣、刺激需求的目的。 软广告以担当实现说服、增强买家信心、实施购买行为的目的。 在宣传推广时充分利用开发商与政府的良好关系，做好媒体公关，在销售的中前期进行理论提升的舆论铺垫，把本案的开发、建设与马巷镇的城市建设、经济发展联系起来，定期举办专题活动，在报纸、电视台集中发布新闻 报道，宣传本项目开发的意义及时繁荣马巷镇经济的贡献。 3 叠层递进模式： 主层指引起普体买家的关注，从买家寻找大庄家。 次层从大庄家的投身效应，激发和影响一般购买者，形成全局上的繁荣。 4．三好模式：买家、用家、卖家各得其所 本案局部“只售不租”是本项目的瓶颈，如何突破这一瓶颈、跨越这一鸿沟、实现买家与用家的对接，是本案成功的关键。 “买家不用，用家不买”是商铺投资的永恒铁律。 开发商只卖不租，众商家只租不买，是商业物业的两难命题，亦是桎梏所在。 解决方案 一、寻找用家 即租赁经营者， 如果能通过招商吸引大商家进场入驻，在推广上大肆渲染再辅以返租的形式销售，炒作投资的概念，相信会吸引许多投资者参与。 专案组建议 —— 以 30 平方米为一基本单位，降低总价，增加投资容易性，让稍有积蓄的工薪阶层成为购买主力。 据调查结果显示，马巷镇民对投资商业物业有极高的热情，有购买能力的人也不少，关键是它给他们保值、升值的保障与信心，让他们看到繁荣兴旺的前景与希望。 二、吸引买家 即投资者、铺主。 他们是本案主力目标客户。 是游离于城市中心的庞大投资阶层，也是连接商铺租售这两个方面的一个强大的“铺主”阶层， 这个中间投资阶层的存在，对商铺的租售及商业繁荣起到至关重要的作用，它使得开发商的出售行为和商家的租赁行为得到了对接、衔接，达到完美的统一。 调查结果显，马巷镇商业繁荣，一方面有不少商家租不到商铺，另一方面也有大量的商铺待售，主要有以下几个方面的原因： 1．地产投资在马巷镇民中还处于萌芽状态 马巷镇居民地地产投资意识还不强，大部分人尚处于观望状态。 人们对繁华路段，沿街店面接受和认可，而对次街道、二层店面不看好，且价格相差较大，购买兴趣不大。 2．政府引导不善，“铺主”成长缓慢 政府对这方面 的引导力度不够，经营性物业按揭难度、投资门槛要比投资住宅物业高得多，这在客观上使得“铺主”这一投资阶层很难成长，尤其马巷镇周边县镇居民。 3．与传统的投资无可比性，对商铺投资了解不到位 投资商铺作铺主，比起投资住宅做房东，需要更多的专业知识，如对形势的预测，对商铺前景的估计，对市场状况、商业经营活动的了解，对租铺过程中法律问题的处理、对商业地段投资价值的分析等等，都是投资者关心、综合评估因素，这需要舆论宣传、舆论领袖及专业人士的引导。 三、消灭时间差 时间差，是指所有的商场在未开张之际，众商 家不敢贸然进入，因为他们不知道未来的经营前景究竟是如何。 所以，普遍存有坐壁上观的心态，而这时，却正是开发商最需要回笼资金的时候，急需要通过出售店铺而获得回报。 铺主的出现，消灭了这个时间差，同时在工程施工期，铺主的投资与收益同样存在时间差，铺主的时间差也要想办法化解。 铺主阶层的看家功夫，就是一个商铺未来是否能够做旺，能不能租出去，租金水平如何，物业能否升值。 只要他们认为未来前景看好，就敢于先期大胆投入。 有很多有积累的人（隐性收入阶层，闲钱阶层，富裕阶层）需要为资金寻找安全、稳定、长效的收益以避免放 在银行成为呆钱，而投资房地产，与银行存款和其它投资比较，能够保值、升值的预期收益，如果能提供回租和代租的服务，炒作商贸中心赚钱时代的投资概念，就可以解决商业物业的两难命题，跨越这一市场鸿沟。 概念整合 概念输出是本案的灵魂，它赋予物业新的生命，物业建设和市场推广的工作，就是概念的物化和系统化，是有形无形的完美结合。 1．市场推广工具的选择要因概念而定。 2．楼书的编写和设计要围绕概念进行。 3．广告促销形式和内容要因概念而定。 4．售楼部的销售服务要围绕概念设定模式。 备注：唯有一切 围绕概念这个核心，不各自为政，才能真正完善概念的力量，打向市场。 一、关于造势 本案造势主要是指利用商城形象与市政府兴市建设，地方经济及政府资源的整合，举办一系列专题活动，促销活动和媒介公关活动等。 二、关于炒作 本案炒作主要是针对商业物业部门投资理念、店面银行、返租、代租概念的引导和炒作。 并使之在局部上快速形成一个联动体系，互相作用。 通过炒作，快速地贴近市场，抓准目标客户的购买心态，从而形成一个外部丰满、有血有肉的“大市”来。 工作重点 销售中心主要道具 a．建筑模型制作 b．区域环境图、鸟瞰图、透视图的绘制 c．室内室外灯片选择和灯箱制作 销售现场和促销活动的场地安排 a．销售中心分格定位，设计，施工和室内布置 b．销售中心的室外企划、设计、布置 c．销售中心门前及工地现场沿线景观美化 d．放置标识牌、看报、各类旗帜、灯光照明 e．奠基仪式或促销活动现场的选址、设计的布置 商城标识 a． LOGO—— TYPE 的设计、制作和应用。 b．标准字体的设计 c．标准颜色的确认 d．标识的延伸运用 印刷媒体的制作 a．楼书 企划 — 文案 — 设计 — 定稿 — 印刷 b． DM 企划 — 文案 — 设计 — 定稿 — 印刷 c．预约登记的设计 — 印刷 d．各类印刷品的设计 — 定稿 — 印刷 动工奠基仪式及促销活动文案与安排 a．开工典礼暨项目推介会策划方案 b．在本案工地现场组织福利彩标发售活动 c．在开盘公开发售的同时开展有奖预约活动 售楼人员的招聘与培训 a．售楼人员的招聘与培训 b．销售人员制作名片的设计制作 c．销售队伍的组织编排和资金制度的拟定。 广告方案与计划 a．新闻报道的安排、撰写、定稿 b．报纸广告企划、文案、设计、定稿 c．电视广告企划、撰搞、制作 d．户外广告的选择、制作 e．广告发布计划的制订和执行 f．车体广告、户外广告牌的选择与发布 推广基础部分设计思路 形象定位 本案项目名称已确定，根据“大千名城”所确定的市场定位、建筑风格以及区域文化，就有关本案项目形象方面的内容提出如下建议： 设计楼盘标志做为推广全程的衔接 a．理念提示：财神、福星、运财、发财；人气、运气、商气、财气。 b．色彩运用：喜气、热烈、红、黄、紫等颜色的选择与搭配。 c．基本原 则：通俗、直白、动感（如钻石、金元宝等）。 d．基本部分： 标志、标准字体、标准色、标志基础组合（横式、竖式）、标志象征图形 e．应用部分 证件类、文具类、账票类、招牌、标识类、宣传广告类、纪念礼品类、服装类、日常用品类。 2．楼盘吉祥物： 因本案以店铺为主，主要作为投资、经营之用，希望有一个发财的兆头和金银满贯的赚头。 建议用“财神爷”或其它充满财气的年运类人物形象或幽默画人物作为本项目吉祥物。 区名、道路名、。