靖江市区域房地产调研报告房市分析(编辑修改稿)

靖江市区域房地产调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

费方式看，休闲、餐饮、购物在靖江人的生活众所占的比重不相上下，这也从另一个方面验证了靖江的餐饮、娱乐业很好的状况。 靖江项目调研报告 第 18 页 共 45 页 对服饰类商品的消费方式 服饰的消费情况既能反映本地居民的消费能力，也能反映本地商业满足人们需求的程度，甚至可以从一个侧面反映靖江商业的市场机会。 靖江人一般到什么地方购买服饰类商品。 调查结果显示，绝大多数靖江人在靖江市内购买服饰类商品，但仍有超过 1/3的人或家庭（共 %）到南京、上海等地购 买服饰类商品。 这是已经表现为实际行为的对现有商业的欲求不满。 而根据经验，实际和潜在的对现有商业的不满应该高于这个比例。 靖江市内 南京 上海 泰州 江阴 无锡 苏州 其他 合计 人数 94 12 20 1 6 13 2 2 151 百分比 靖江人在服饰（包括鞋）上的花费如何。 个人消费 500 元以下 501800 元 8011000 元 10011500 元 15012000 元 20012500 元 百分比 个人消费额 25013000 元 30014000 元 40015000 元 50016000 元 6000 元以上 百分比 11 3 全家消费 1000 元以下 10011500 元 15012000 元 20012500 元 25013000 元 30014000 元 40015000 元 百分比 全家消费 50016000 元 70018000 元 80019000 元 900110000 元 1000112000 元 1200115000 元 15001 元以上 百分比 个人服饰消费 家庭服饰消费 均值 1600元左右 4100 元左右 中位值 10011500 元 40015000 元 众数 10011501 元 25013000 元 靖江项目调研报告 第 19 页 共 45 页 就靖江人的服饰消费能力而言，它高于苏中地区的其他城市，如泰州等地。 统计结果显示，靖江人及其家庭在服饰上的花费基本呈中间高、两头 低的正态分布，其中，个人花费的中位值在 10011500元，全家花费的中位值为 40015000元。 这表明，靖江无疑有一部分的中高档消费需求和消费能力，由于靖江商业的现状（中高档以上的综合商业不多），这种需求一方面可能被具有很强辐射能力的城市（如南京、上海、甚至无锡、苏州、江阴等地）吸引，另一方面，这种需求可能处于潜伏状态，没有激发出来。 而这，将是未来靖江商业的机会所在。 三、靖江人的餐饮、娱乐消费 办酒席的地点选择 调查显示，有近一半的靖江人在外边办酒席，而人们首选的酒店依次是靖泰宾馆、南园宾馆、 扬子江大酒店、靖江宾馆，而他们选择的原因，主要有实惠、规模、排场等因素，具体如下所示。 靖江项目调研报告 第 20 页 共 45 页 选择特定酒店或宾馆的原因 百分比 酒菜比较实惠 亲戚朋友大多选择那里 档次比较好，比较有面子 有排场，也比较实惠 7 规模比较大，比较有排场 朋友关系 方便实惠 服务好 环境好 离家近 在南园工作 自己开店 靖江项目调研报告 第 21 页 共 45 页 靖江市酒席的市场容量 每桌酒席的价格 150 元 200 元 250 元 300 元 350 元 400 元 450 元 500 元 百分比 每桌酒席的价格 550 元 600 元 650 元 700 元 750 元 800 元 900 元 1000元以上 百分比 9 对上面的数据进行交叉分析，并进行推断得到，靖江人每次摆酒席的加权平均费用是2946 元，而每年平均摆酒席请客 次，则在外面摆酒席请客的靖江人，每户每年的加权平均花费为 7304 元（详见下面的计算）。 靖江项目调研报告 第 22 页 共 45 页 百分比 加权次数 消费金额 12 次 34 次 56 次 78 次 合计 对于靖江市内而言，现有人口 万人，同时有 %的人会在外面摆酒席，则靖江市在酒席这个市场每年的市场容量为： 7304 元 * 万人 *%/=185751128 元 (根据统计资料，现代家庭规模的均值为 )，即。 一般餐饮的市场容量 外出就餐的频率 靖江项目调研报告 第 23 页 共 45 页 每次就餐的人数 每次外出就餐的花费 30 元以下 3150 元 5180 元 81100 元 101150 元 151200 元 百分比 每次外出就餐的花费 201250 元 251300 元 351400 元 401500 元 500 元以上 缺损 百分比 每次就餐的 人均花费 10 元以下 1220 元 2545 元 50 元 60 元以上 缺损 百分比 靖江人外出就餐的频率以每周 24 次和每周一次为最多，每次就餐的人数以 34 人为最多，对数据进行进一步交叉分析，并进行推断得到：靖江人每次外出就餐的加权平均费用是 元。 而本次调查的人中，每人每年的人均外出就餐费用为 12074 元。 靖江项目调研报告 第 24 页 共 45 页 外出就餐的伙伴 靖江人外出就餐的伙伴多数是好朋友、家人的有较密切关系的人，而生意伙伴、客户等则较少。 外出就餐 的地点 人数 百分比 有意思 54 肯德基 43 德士堡 28 和气堂 26 城市客 20 小餐馆 9 南园宾馆 7 扬子江大酒店 4 龙门宾馆 4 丹尼斯 4 靖泰宾馆 3 靖江宾馆 3 四川民间小吃 3 小饭店 3 王中王 2 人们就餐时考虑的最重要因素是菜的味道好、经济实惠，而这在靖江当属有意思、 外出就 餐考虑的因素 人数 百分比 菜的味道好 经济实惠 口碑好 档次高 方便 环境好 名气大 规模大 环境 气氛好 干净 环境比较好 浪漫些 离家近 休闲一点 和气堂、城 市客、德士堡等，这和我们定性调研的结果一致。 靖江项目调研报告 第 25 页 共 45 页 靖江人的娱乐休闲活动 人数 百分比 到 KTV 唱歌 57 到网吧上网 52 洗浴桑那 43 到茶馆喝茶 40 到舞厅跳舞 31 打台球 19 到迪厅蹦迪 14 没有娱乐休闲活动 14 打保龄 8 到酒吧喝酒 5 打牌 5 打羽毛球 1 健身房 1 看书 1 溜冰 1 学习 1 游泳 1 在自己家休闲 1 靖江人认为缺少的休闲娱乐场所 人数 百分比 保龄球馆 50 茶馆（吧） 28 酒吧（夜总会） 25 迪厅 23 KTV 10 台球馆 6 洗浴中心 4 书吧 /店 /城 3 舞厅 2 网吧 2 公园 2 高尔夫 2 泳池 1 溜冰场 1 咖啡馆 1 健身房 1 锻炼 1 博物馆 1 不知 16 靖江人喜欢的休闲、娱乐活动 人数 百分比 到 KTV 唱歌 59 到网吧上网 42 到茶馆喝茶 36 洗浴桑那 29 到舞厅跳舞 20 到迪厅蹦迪 20 打台球 19 都不喜欢 13 打保龄球 8 到酒店喝酒 7 逛街 2 逛公园 1 健身房 1 溜冰 1 旅游 1 体育 1 在家上网 1 靖江项目调研报告 第 26 页 共 45 页 靖江人在洗浴桑那上的消费 靖江人消费的洗浴服务项目和金额 服务的项目 人数 百分比 擦背 26 刮脚 15 修脚 4 洗澡 4 捏脚 3 2 按摩 2 敲背 1 消费金额 百分比 加权平均值 10 15 20 200 20 40 50 10 13 15 20 25 30 35 40 45 50 70 90 100 150 合计 100 根据调研结果，有高达 %的男性有洗浴的习惯，有 的女性有洗浴的习 惯，总共有 %的人到洗浴中心消费，有 %的人消费频率在每周 2 次以上，加权平均每个人每月消费 次，而每个人每次的加权平均消费金额为 元，则到洗浴中心消费的人们每年的消费费用为： 元 * 次 *12=1909 元。 010203040506070靖江人每个月到洗浴中心消费的次数百分比 2 2 2 2 1次 4次 6次 8次 10次 12次 16次 20次 28次 不消费靖江项目调研报告 第 27 页 共 45 页 1靖江的特色菜肴 靖江的特色菜肴 人数 百分比 汤包 63 刀鱼 18 长江三鲜 16 肉脯 15 10 河豚 13 蟹 6 全羊席 4 芋头 3 双鱼 3 鱿鱼 1 蟹黄粉鱼 1 1靖江的主要产业 人数 百分比 肉脯 16 纺织 13 造船 10 服装 5 电子 5 制药 4 光芒 4 汽配 2 空调 2 机械 2 电器 2 这是靖江人自述的靖江的特色菜肴和主要产业，这也许可以为本项目的定位提供一些线索。 概而述之，靖江的商业属于典型的中小城市商业，由于其市场容量有限，没有太多的中高档商场。 但由于其经济发展水平在江苏仍然属于 前列，因此，其消费能力较强，这主要表现为靖江人到外地购物的比例较高，在宴请宾客、外出餐饮、洗浴桑拿等方面的消费较高。 这也方映出靖江的商业、餐饮、娱乐业具有较大的市场容量和市场潜力。 目前靖江餐饮、娱乐业红火的现状也反映了这一点。 靖江项目调研报告 第 28 页 共 45 页 第三部分 本项目定位的可能性分析 一、本项目的 SWOT 分析 SWOT分析简介 SWOT 分析法是竞争情报分析常用的方法之一。 所谓 SWOT（态势）分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势因素（ Strengths）、弱点因素（ Weaknesses）、机会因素（ Opportunities）和威胁因素（ Threats），通过调查罗列出来，并依照一段的 次序按矩阵 形式排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一 系列相应的结论（如对策等）。 本项目的 SWOT分析 优势分析（ Strengths） 本项目的优势在很多方面和很大程度上是和靖江这个城市的优势紧密结合在一起的，这主要包括区域优势、经济潜力和辐射能力。 区域优势 由于本项目临近靖广高速公路，位于靖江的老城区和新区的接合部，因此，靖江所具有的所有区域优势，都可以视为本项目的区域优势。 而靖江 所具有的得天独厚的区域位置包括：  航空运输：靖江有高速公路直达上海、南京等地航空港，距离上海虹桥国际机场160 km、上海浦东国际机场 220 km、南京禄口国际机场 190km，车程都在两个小时以内；距离南通机场 70 km、常州机场 60 km，车程都在一个小时以内。 这些机场共有 300 余条国际、国内航线。  海上运输：距国家开放港口上海港 180km，距张家港港、江阴港 5 km，海运直通世界主要港口。  内河运输：靖江境内有多条可常年行驶中小型船舶的河流，北通苏中、苏北腹地，向南连接长江，货物运输便捷、价廉。  公路运 输：国家交通干道京沪 (北京至上海 )高速公路、广靖 (广陵至靖江。