青岛市李沧区房地产项目投资分析报告房市分析(编辑修改稿)

青岛市李沧区房地产项目投资分析报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

司 2020830 中崂路 1005号 居住 29229 青岛商业网点开发有限公司 2020830 重庆中路 居住 78869 青岛海信房地产股份有限公司 由上表分析，本区 域 2020 年的住宅用地协议出让价格大致在 5085 万元 /亩之间，考虑项目的地理位置、交通条件、区域环境以及配套设施等因素后，本项目参考的协议出让价格在 70万元 /亩左右。 由于地块容积率信息未知，若假定规划容积率为 （参考青岛市区基准地价体系中居住用地容积率），则估算本项目的土地楼板价约为 875 元 /平方米。 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 9 of 24 4 报告编制说明 分析原理与模型 土地评估 是指在估算开发项目预期市场收入、开发成本，并考虑风险及回报的前提下，评估该土地的价格。 故计算公式为： 土地价格＝预期销售收入 开发成本 投资利润 研究分析依据 分析依据  本项目财务分析运算严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》；  中华人民共和国《房地产估价规范》；  《中华人民共和国城市房地产管理法》；  中华人民共和国国家标准《财务制度》；  国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；  《青岛市房地产开发费用成本表》。 土地投资评估 预期销售收入 开发成本 投资利润 土地价格 土地价格 =预期销售收入 开发成本 投资利润 计 算公 式 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 10 of 24 成本计算依据  本项目中估算所采用的货币单位为人民币；  项目贷款的年利率取 10%；  本次评估 基准收益率确定为 12%；  项目开发成本包含（土地费用除外）： 序号 项目名称 内容 计算依据 1 建安工程费 建安费 小高层 1000元 2 前期费用 规划设计、项目可行性研究、三通 一平、人防费、白蚁防治费等 按建安工程费的 7% 3 基础设施费 接外电、接外水、有线电视接入、 绿化工程等 按建安工程费的 10%计提 4 公共配套设施 居委会、幼儿园、托儿所、派出所、 停车场等 按实际发生额计算 5 开发期税费 城市基础设施配套费、维修基金等 按实际发生额计算 6 其它工程费用 质量监督费 、监理费、 竣工测量费、劳保统筹 等 按建安工程费的 4%计提 7 开发间接费用 工资 、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等保费、周转房摊销和其他费 并入到管理费用中 8 管理费用 房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用等 按项目销售收入的 2%计提 9 销售费用 销售过程中发生的各项费用 按项目销售收入的 2%计提 10 财务费用 利息、金融机构手续费、代理费及 其他 按实际发生额计算 11 不可预见费 按建安工程费的 2%计提 除土地费用外，共计 11 大项，其计算方式严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》。 （具体计算依据详见《青岛 市房地产开发费用成本表》） 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 11 of 24 销售价格制定依据 截至 2020 年 6月李沧区目前有 3个商品房楼盘在售。 其中百通馨苑是本区域第一个商品房项目，占地面积 28 万平方米，规划总建面 35 万平方米，规划建筑形态为多层和小高层。 百通馨苑与本地块的地理位置相近，目前开发为第一期，推出多层住宅，整体均价 4000 元 /m2（注： 2020年开始销售）。 银海综合大厦项目靠近李沧工业园，均价在 4200 元 /m2。 南岭风情位于 重庆北路 、南岭四路，建筑形态包括多层和低层住宅，其中多层均价为 3800 元 /m2。 楼盘名 地理位置 建 筑形态 交房时间 整体均价 （元 / m2） 百通馨苑 金水路 747号、近下王埠立交 多层、小高层 06年 5月 4000 银海综合大厦 九水东路 318号、近永川路 多层 05年 12月底 4200 南岭风情 重庆北路 、南岭四路 多层、低层 05年 8月 3800 根据本区域房地产市场情况，本项目的建议销售均价为 4000元 / m2。 项目开发定位 地块主要技术经济指标： 土地面积： 60 亩 土地用途：居住 规划容积率： 万平方米 /公顷 总建筑面积： 48000 平方米 本项目占地面积 60 亩，考 虑到项目的一定劣势，本报告建议规划容积率为，总建筑面积 万平方米。 根据地块条件及规划设计要求，本地块拟开发产品为小高层住宅。 预计整个项目的开发周期为 2年，其中销售周期 12 个月。 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 12 of 24 项目投资收入分析 参考周边项目的销售价格，本项目的小高层定价为 4000 元 /平方米，则测算出总销售收入为 19200 万元。 具体测算详见下表。 项目开发成本分析 参考青岛市的基准地价 60 万元 /亩，估算出该宗地开发项目的总成本费用为 万元。 具体测算详见下表。 序号 项目名称 单位 1 数量 1 技术经济指标 说明 指标名称 单位 2 数量 2 销售产品数量 平方米 48000 销售平均价格 元 /平方米 4000 项目总投资 万元 1 建筑安装工程 费用 万元 住宅小高层 万元 4800 单位建筑面 积 元 /平方米 1000 2 土地价格 万元 3708 土地楼板价 元 /平方米 750 包括土地出让金及土地契税 3% 3 前期费用 万元 336 占建安费用 比例 % 7 4 基础设施 万元 480 占建安费用 比例 % 10 5 公共配套设施 万元 占建安费用 比例 % 6 开发期税费 万元 单位建筑面 积 元 /平方米 包括城市基础设施配套费255 元 /平方米和维修基金 元 /平方米 序 号 指标名称 平均单价（元 /平方米） 总 价（万元） 1. 销售收入 19200 小高层 4000 19200 2. 营业税金及附 加 1056 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 13 of 24 7 其他工程费用 万元 192 占建安费用 比例 % 4 8 开发间接费 万元 0 占建安费用 比例 % 0 9 管理费用 万元 384 占收入比例 % 2 10 销售费用 万元 384 占收入比例 % 2 11 不可预见费 万元 96 占建安费用 比例 % 2 12 财务费用 万元 375 利率 % 10 目前商业贷款利率为 %考虑到异地操作项目的风险及各种贷款成本，取 10%的利率 项目投资评估 以基准地价为评估依据，测算出本项目的基础方案的各项经济指标为：  本项目销售收入为 万元，总投资为 万元；  利润总额为 万元，税后利润 万元；  投资利润率 %。 可见在土地基准价格条件下，本项目在财务上可行。 具体计算方式 序号 指标名称 单位 基本方案 1 土地报价方案 万元 3600 每亩地价 万元 /亩 60 土地楼板价 元 /M2 750 2 项目总投资 万元 4 营业收入 万元 19200 5 营业税金及附加 万元 1056 6 土地增值税 万元 7 利润总额 万元 8 所得税 万元 9 税后利润 万元 10 投资利润率 % 投资评估部。