房产企业土地增值税清算

房产企业土地增值税清算内容摘要：

房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 代收费用 财税字（ 1995） 48号 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果未计入房价中，单独收取的可不作为转让房地产收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20%扣除的基数；对于未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用 非直接销售收入  国税发〔 2020〕 187号  （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 ,其收入按下列方法和顺序确认：  、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；  、同类房地产的市场价格或评估价值确定。  （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 二、土地增值税扣除项目的确认 取得土地使用权支付金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除 扣除项目确认原则  （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。  （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。  （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。  （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。  （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。  （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。 会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 （一）取得土地支付的金额 实施细则：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 国税函发（ 1995） 110号：以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式得到土地使用权，为支付的地价款。 （一）取得土地支付的金额 可以扣除 国税函〔 2020〕 220号： 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同 “ 按国家统一规定交纳的有关费用” ，计入 “ 取得土地使用权所支付的金额” 中扣除。 不得扣除 国税函〔 2020〕 220号： 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 （二）房地产开发成本  土地征用及拆迁补偿费  前期工程费：包括规划 、 设计 、 项目可行性研究 、 水文 、地质 、 勘察 、 测绘 、 “ 三通一平 ” 等支出。  建筑安装工程费：包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。  基础设施费：包括开小区内道路 、 供水 、 供电 、 供气 、 排污 、 排洪 、 通讯 、 照明 、 环卫 、 绿化等工程发生的支出。  公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。  开发间接费用：是指企业所属直接组织 、 管理开发项目发生的费用 ， 包括工资 、 职工福利费 、 折旧费 、 修理费 、 办公费 、 水电费 、 劳动保护费 、 周转房摊销等。 土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 省局 2020年 2号公告 ：指拆迁补偿支出扣除拆迁旧建筑物等回收的残值后的净余额。 拆迁补偿费 必须 实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 拆迁还原房的处理  国税函〔 2020〕 220号 ： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按“视同销售”规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按“视同销售”规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 公共配套设施费  国税发〔 2020〕 187号 ：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ，其成本、费用可以扣除； 、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ，应计算收入，并准予扣除成本、费用。  车库、车位问题 省局 2020年 2号公告 ：纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库、车位，凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库、车位的相关成本、费用计征土地增值税时允许按规定计算扣除。 可以列入开发成本扣除项目  装修费用 :  国税发〔 2020〕 187号 ：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。  省局 2020年 2号公告 ： 上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起，但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。  房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。 其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。 可以列入开发成本扣除项目  未支付的质量保证金： 国税函〔 2020〕 220号 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在。