项目三成本法知识目标能力目标素质目标

项目三成本法知识目标能力目标素质目标内容摘要：

得建筑物的总成本，再加上税费、利润等求得建筑物的重新购建价格。 举例见下表： 举例： 某建筑物建筑面积为 430m2，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为 200m 300m400m 400m2，单位直接成本分别为 240元、 500元、 200元、 300元，管线工程直接成本为 160000元，税费、利息、管理费为全部直接成本的 25%，求该建筑物的重新购建价格。 697500元 （ 3）工料测量法 —— 指先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。 举例见下表： （ 4）指数调整法 —— 指运用建筑成本 (造价 )指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。 167。 2. 建筑物折旧估算 一、建筑物折旧的概念和原因 （一）概念 —— 指由 各种原因所造成的 建筑物价值损失，是建筑物在估价时点时的重新购建价格与其市场价值之间的差额。 建筑物折旧 =重新购建价格 市场价值 （二）建筑物折旧原因 物质折旧； 功能折旧； 经济折旧 物质折旧 (physical depreciation) 指建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。 进一步可以归纳为下列 4个方面： (1)自然经过的老朽 由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数正相关。 (2)正常使用的磨损 由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。 (3)意外的破坏损毁 指 因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾；人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。 (4)延迟维修的损坏残存 由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。 功能折旧 (functional depreciation) 指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在 功能 方面的相对 缺乏 、 落后 或 过剩 所造成的其价值损失。 （ 1）功能缺乏 —— 指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。 （ 2）功能落后 —— 指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。 如房间布局“一大三小” • 一大三小：卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小 • 三大一小一多：客厅大、厨房大、卫生间大、卧室小、壁橱多 （ 3）功能过剩 指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。 经济折旧 (economic depreciation) 又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。 物质折旧：有形损耗 功能折旧：无形损耗 经济折旧：无形损耗 例 1： 某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为 7万元。 则该建筑物总的折旧为（ ）万元，其现值为（ ）万元。 例 2：李某于 1998年花 7万元购得 “ 一大三小 ” 住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。 于是李某在2020年底将该住房以 5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（ ） A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧 二、建筑物折旧的估算方法 （一）年限法 直线法 成新折扣法 （二）市场提取法 （三）分解法 （一）年限法 年限法和有关年限的概念 年限法 —— 指根据建筑物的 经济寿命 、有效经过年数 或 剩余经济寿命 之间来求取建筑物折旧的方法。 （ 1）建筑物的寿命 （ 2）建筑物的经过年数 （ 3）建筑物的剩余寿命 （ 1）建筑物的寿命 自然寿命 经济寿命 1）自然寿命 —— 指从建筑物 竣工 之日起到 建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的年数。 2）经济寿命 —— 指从建筑物 竣工 之日起 到 预期产生的收入大于运营费用的持续年数。 各类房屋的经济寿命参考值见 P91～ 92 试比较 建筑物的经济寿命 与 自然寿命 的大小。 （ 2）建筑物的经过年数 实际经过年数 有效经过年数 实际经过年数 ： 建筑物从 竣工 之日起到估价时点时的日历年数 有效经过年数：指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。 试比较实际经过年数与有效经过年数的长短。 有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 1）建筑物的维修保养为正常的，有效经过年数与实际经过年数相当； 2）建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数； 3）建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数。 （ 3）建筑物的剩余寿命 剩余自然寿命 剩余经济寿命 剩余自然寿命 =自然寿命 实际经过年数 剩余经济寿命 =经济寿命 有效经过年数 在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为 经济寿命 ，经过年数应为 有效经过年数 ，剩余寿命应为 剩余经济寿命。 %100CSR NR)C ( 1 其中NSCD直线法 —— 最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假定在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 其年折旧额的计算公式为： C—— 重新购建价格 S—— 建筑物的净残值 N—— 建筑物的经济寿命 R—— 建筑物的净残值率 NtRCEt )1( 有效经过年数为 t年的建筑物折旧总额的计算公式： 建筑物现值的计。