土地增值税清算审核讲解

土地增值税清算审核讲解内容摘要：

）扣除项目包括的内容 • 根据 《 中华人民共和国土地增值税暂行条例 》 ，土地增值税计算增值额的扣除项目包括： • 取得土地使用权所支付的金额； • 开发土地的成本、费用； • 新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； • 与转让房地产有关的税金； • 财政部规定的其他扣除项目。 十一、扣除项目金额的审核 • （二）取得土地使用权所支付金额的审核 • 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 • 对取得土地使用权时未支付地价款，必须提供已支付的地价款凭证，对不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。 十一、扣除项目金额的审核 • （三）房地产开发成本的审核 • 开发土地和新建房及配套设施的成本 (以下简称房地产开发成本 )。 是指房地产开发项目实际发生的成本 ,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用 ,这些成本允许按实际发生额扣除。 • 上述费用的审核主要是跟概预算、合同等资料进行比较、分析，看是否存在明显异常；需要分摊费用的，是否按规定进行分摊；各项费用是否取得合法有效的凭证。 十一、扣除项目金额的审核 • 这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。 • 如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的 “ 熟地 ”。 即已经过 “ 三通一平 ” ，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。 十一、扣除项目金额的审核 • 其他房地产开发费用（销售费用、管理费用） • 其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的 5％以内予以扣除。 • 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的 10％以内计算扣除。 十一、扣除项目金额的审核 • 关于金融机构证明 • 是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。 包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。 • 对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。 十一、扣除项目金额的审核 • （五）与转让房地产有关的税金审核 • 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。 因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 印花税的扣除细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。 • 房地产开发企业按照 《 施工、房地产开发企业财务制度。