东莞东城新生活农副产品交易中心市场调研策划方案(编辑修改稿)

东莞东城新生活农副产品交易中心市场调研策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

合城市规划和政府政策导向，且涉及 “ 菜篮子 ” 工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。 19 根据项目的区域位置、交通及周边居住环境， 本项目应充分利用交通区位优势 、 市场物流优势 、 农产品专项优势 ，而且充分运用国家、省、市各级政府对 “ 菜蓝子工程 ” 、 “ 三农 ” 问题、现代服务业的有关扶持政策，抓住发展机遇，导入现代物流理念和经营方式 ，在做大做强传统批发交易、零售的基础上，增强物流配载和农产品配送功能，整合区域资源，加强产业链延伸， 降低农产品物流成本，提升市场竞争力，形成 现代新型农产品物流模式 ，成为具有东莞知名度和影响力的农副产品交易中心。 批发 +零售的农副产品市场 批发主要客户定位为：二级批发 市场分析小结 20 第二部分 周边关联市场调查分析篇 结合本项目的实际地理位置、业态组合及周边竞争环境， 调查的项目均为东莞市内及省内周边的农贸市场，有传统的农贸市场，也有新型的农贸市场，其中： 零售区以光明、花园新村、东城中心农贸市场对本项目最具参考价值。 项目附近区域的樟村农贸市场也在调查之列，主要考虑到租金的参考价值。 二级批发区以主山综合批发市场、金沙肉菜市场、细村、江南、果利来、信立、惠州等农副产品交易中心为参照。 21 第四部分、项目情境分析  一、项目概况  地理位置  项目基本概况  项目由东莞市佳人集团投资开发；总占地面积约 50万平方米，总建筑面积约40万平方米，其中  商铺批发区：约 400000平方米  超市型零售摊位区：约 10000平方米 X2F  地面停车位：约 1600个；  计划开工日期： 20xx年 月 日，总工期： 个月；  交铺时间：预计于 年 月 日前交付装修使用，于 年 月试业。 22  周边商业及住宅  居住人口特征  该区域主要为片区居住人口、企事业单位、个体经营人士、外来工作者、流动人口等。 该区主要经营类型为个体经营集中区域，部分居民实际收入较高。 由于民生工程的回报稳定性及专业市场的逐步成熟，多数区域居民有较高的投资热情。 23  二、项目 SWOT分析  优势（ S）  A、地段优势：交通方便、辐射面广，与城市主要镇区关系紧密；  B、硬件优势：农贸市场升级版、星级新街市；  C、业态优势：批零结合、打造东莞农贸市场首个星级新街市。  D、后起优势：高标准、高起点、高质量、高升值潜力、高性价比，  引领业内新航向。  劣势（ W）  A、农贸市场日趋成熟，竞争激烈；  B、周边配套少，影响力较小；  C、短期内片区固定人口较少，消费力受限；  D、政府房产新政一波接一波，传统楼市持续低迷，持观望人群增多，  消费者的投资行为趋于 理性。  24  机会（ O）  A、政府支持民生工程，随着菜蓝子双百工程的推广，将着力打造形象项目；  B、老城区商业中心延伸，新区新形象；  C、经济开始复苏，房地产市场逐步回暖，目前市场对投资型产品比较饥渴。  D、区域内农贸市场还处于发展阶段，在产品设计、推广手段上还相对落 后，使本项目有较大的提升空间。  E、本案设计有足够的停车位，满足消费者便捷购物。 威胁（ T）  A、竞争对手已分流众多商家和投资客户；  B、因为升级硬件会使投资成本加高；  C、业态重复较多，同质化严重；  D、缺少专业品牌的影响力。 25 51 借势： 农贸市场的升级是东莞市旧城改造和市容整顿的产物，由于项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及 “ 菜篮子 ” 工程，所以收益稳定，投资当然有保障。 26  完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展规律 、 科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的制定项目产品规划，为项目３０年的经营权销售找到市场所。