阳春市春天花园商住两用公寓项目策划书公寓住宅(编辑修改稿)

阳春市春天花园商住两用公寓项目策划书公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 “个性化”的形象 客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易在市场中流失。 通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，冲击“春天”这一大自然名词的特点，重点托出春天的美丽多姿，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业绩的提升。 对于很多楼盘都没有相关的配套便利，本楼盘除高尚住宅外，还配相当舒适的高级会所，及舒适的空中花园；在于 招商我们更要突出商业时尚，搭配符合所有居民的追求向往，及附近人流的对应，做到与整个市中心区的和谐交融，更充分体现春天花园的利益所在。 从以上几点企划思路出发，我们将对项目的市场定位，规划设计销售策略等方面一一作出建议，期望做出一个有特色的、成功的典范项目。 2． 项目市场定位 市场定位 春天花园附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番”。 位于项目东边南边的东湖西路上及城云路上高档楼盘较多，规模较大，规划有致。 如 中兴东湖广场 、盛世广场、卓信新城 、东湖山庄等大大小小的楼盘在近些年卖得特别红火，恰是跟上了阳春城市中心规划完善的利好炒作，政府投资资金建成东湖公园，建成了粤西第一 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 旱地喷泉及多项文化节落地东湖广场，令这带楼盘销售如虎添翼。 但随着阳春城市快速发展，房地产市场呈现出多方位热点，如山景热、江景热、市政配套热、旅游风景热等，因此 06 年以前上马的项目已没有了现时的风光，区域市场热点已被淡化，再加上环境的直接影响，许多设计不适应市场的楼盘，改革不了的楼盘销售都有一定的放缓。 所以，本项目的区域划分归为未来阳春城市商业、居住中心区紧密挂钩，淡化低等楼盘的概 念才是本项目获胜的前提。 细分析项目商圈覆盖区域的楼盘，其中主要有 中兴东湖广场 、盛世广场、卓信新城、都是临近大道交通干线，噪音污染无法回避。 而本项目和他们相似，故此，项目能不能够在区域中独树一帜，决定其能否在市场竞争中脱颖而出。 唯此，结合区域市场情况和自身特点，塑造独特的品牌形象，不同的理念“走进阳春 走进春天花园”，缔造城市生活领跑者，居住的高尚典范，城市多层经济模式的座标。 项目形象定位 项目所处区域，居民文化质素高中低分布更是阳春市区的最平衡点；但项目的外围环境较差，如周边 还存在很多 60、 70 年代的旧房，破坏了整体环境的高尚、和谐美感，在市区内更没有一个小型的购物、娱乐、休闲等为一体的消费中心，这些因素严重阻碍了区域市场的发展，甚至造成了区域客源的不断流失分散。 故此，在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好、便利、绿 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 化好的心态，带给客户一种“既享有成熟区域环境，又座拥城市中心，又能做城市生活标志，更能创造财富”的多重“抵买”价值。 项目形象定位可从高尚住宅、园林绿化、财富的拥有，生活便利质素高等方面重点诉求。 初步提供以下形象（仅作参考用）： 走进阳春走进春天花园 座 拥城市中心 ※ 宜商宜居高尚公寓典范 ※ 引领时尚生活步伐 通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从周围低沉的环境气氛中脱颖而出，从而体现项目优越的条件，更多的可取性。 目标客户定位 作为市中心区重点建筑，其购房客户群有较为特殊的一面。 由于春天花园建筑是阳春的最高建筑，更是阳春的中心区域标志，居住人口多以本地或外区移民等为主，人口集居地，而且市区周边分布了较多的工厂，珠三角转型企业也较近阳春市区，春天花园毗邻商业步行街，各种的中、小型商铺群较多，营造了一大批工薪阶层及个体商户。 随着城市 的配置完善，春天花园将各路人流彼此距离拉得越来越近。 选择春天花园置业将会越来越多，关键是要选择有价值，有升值潜力的楼盘，以此概念，整个阳春市区及外来发展的客户都是本项目目标客户。 根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 分析：楼盘周边都是老住宅，对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。 分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下 ，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。 、朋友 分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对城市中心向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。 （包括其它镇区）迁移人口及外地人口在该地置业 分析：此类在该区域受到了新城市生活影响，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。 同时早期大型企业停产而留下了大批外来人士，对于外来人士而言，群居意识 是影响他们选择居住地点的重要因素之一，如高州地区的人士在这方面表现尤为突出。 分析：市区繁荣的商业网点，以及城市郊区工厂聚集，外地转型企业阳春造 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 就了一批在阳春工作的工薪一族，此类阶层人士对置业概念注重经济实在，环境优雅，交通方便，同时享受现代生活居所，改善生活素质。 、小商户 分析：他们拥有一定的经济实力，乐意在经营范围的附近置物业，既方便居住，亦能随时照顾生意，一举两得。 优质的生活环境有助于改变他们不定向的居住习惯。 分析：由于不满现时 的拆迁安置区域，想通过拆迁重新别寻居所地方，新规划区域为此类人之首选。 ，已购楼宇的投资者 分析：这部分人也许在其它区域购过楼，随着近年来购楼经验的丰富，他们也可能看中项目前景好，具有较大的升值潜力，买来自住或投资以求大回报。 目标市场细分 针对目标客户的情况，将目标市场细分如下： 购买阶层 1)自用： 大众市民（含拆迁户），有能力而又确实希望置业的。 2)安居保值： 高薪收入阶层（含个体户及现时租屋人士）。 因为楼宇的价值会随通涨而上升，而租屋的租金则如流水般而去，住宅置业既能保值又可安居。 3)换屋计划： 不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改的原居者。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4)投资客： 投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。 年龄层次： 中青年人为主（ 25～ 50 岁） 家庭结构： 三～五口之家为主 收入区分 中高等级 经济结构 现有存款 10 万或以上 消费等级 10 万～ 50 万 消费水准 精品型及高尚型消费 购屋心态 1）环境偏好 —— 治安良好，相对恬静，且有安全保障之住家。 2）休闲享受 —— 各项休闲娱乐及公共设施近在 800 米半径以内之理想住家。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3）商品偏好 —— 喜欢家居户数少 ，出入人员较单纯，有安全感。 4）地段偏好 —— 交通网络四通八达，方便快捷。 5）旧屋换新屋。 （含房改房客户） 购屋动机 自住为主，投资为辅。 目标客户 市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就根据阳春楼市的调查分析，大部份的消费者，最可接受的房价是 20 万到 45 万元之间，而另一部份人可接受的房价为 45 万到 60 万，能够接受 60 万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为 15~60 万元这一阶段，如图示： 60 万以上 45 万 ~60 万 30~45 万 15~30 万 10~15 万 10 万以下 本案目标客户层 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 略建议 市场气氛培养 建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括： ⑴告知性工地展示 应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。 并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。 ⑵户外广告设置 户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。 在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。 ⑶设置精美的示范单位和样板房 通过对示范单位和样板房的 包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。 ⑴为区域造势 通过报纸软性文章，详述春天花园落成后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客。