20xx湖北黄石项目可行性报告盛世伟业

20xx湖北黄石项目可行性报告盛世伟业内容摘要：

近年来 住房制度改革 ， 住房 由 实物分配向货币分配转变，房地产市场 出现 新 的 交易机制。 房地产一 、 二级交易市场 的 适时建立 ， 使房地产交易 尤是土地的出让 由隐形转向公开、公平、公正。 但是黄石 市的二手 14 房交易目前整体上并没有形成较为规范合理的房地产三级市场。 黄石二手房市场发展相对落后，以小型零散的中介公司为主，大部分中介公司都是一桌一椅几册房源本就能开门营业，专业程度不高；但已开始向专业化和规模化转变。 买卖交易收费基本上为买方 1%；交易活跃。 1300— 2020 元 /平方米的商品房价格相对黄石居民的经济收入不算偏高，但是由于普遍户型偏大，导致总价过高，从而造成销售平缓，而对于首次臵业的年轻一族，由于首付能力有限，则基本上会考虑到二手市场寻找 10 万元以下 /套的两室。 从挂牌上看，象亚光新村、颐阳路、大 智路等市中心区域 110 平方左右的简装修房（ 2020 年左右建造）价格集中在 1 16 万 /套左右；上窑 沿湖路这一段的美尔雅、石榴园、八卦嘴、花园路、上窑新城、 环湖路等的次中心的 97 年左右的简单装修两室（ 7090 平方）集中在 814 万 /套之间；团城山开发区的 90100 之间的二手简装房集中在 610 万 /套。 相对住宅，商业交易就显得比较清淡，店面交易较少。 由于黄石的人口密度高，经营商家的高营业额支撑了黄石商铺的高价格；商业黄金地段的人民路、交通路其售价达到 1000020200 元每平方米之间，几乎是同等地段住宅价格的 10 倍，超出一般城市商铺与住宅价格的倍比关系。 团城山开发区、迎滨大道目前市场上流通的店面价格在 50006000 每平方米左右。 从二手市场的挂牌、交易上看，二手房市场上流通的房源多是存量房或房卡房，新开发的商品房较少，从侧面反映出整个市场投资炒房现象尚未出现。 新房的挂牌、交易虽有少量存在，但均属于正常的市场交易，和炒房没有关系；基于当地房价、经济等制约因素，炒房在当地难成气候。 一个城市的房地产市场火爆，必然是以二三级市场充分联动为前提的，统计表明，黄石的房地产三级市场正处于发力的前夕，市场的充 分联动有望在未来 1～ 2 年内形成；届时，黄石的房地产市场将进入一个全新的高速发展期。 住宅市场区域分析 15 黄石市环山面湖，整个城市被湖面自然分割，经过近几年来房地产市场的开发与发展，目前业已形成三个房地产开发集中的区域，分别是市区、团城山、花湖： 市区 市区土地狭长，是黄石市目前的城市中心，人口聚集地。 市区内建筑密度高，房屋老旧，各工矿企业的厂区与居民 区混杂，整体居住环境不佳。 根据当前的发展规划，许多厂矿企业将逐渐搬迁撤出市区。 目前市区内的房地产开发主要以旧城改造和城区拆迁为主。 该区域现有房地产项目如下： 楼盘名称 物业类型 主力户型 主力面积 主力单价 去化速度 海石大厦Ａ栋 高层 二室二厅 三室二厅 － 1860 70％ 黄石形象 高层 三室二厅 130135 2020 90％ 金鑫大厦 高层 四室二厅 五室二厅 － 1985 65％ 金翌豪庭 高层 二室二厅 三室二厅 、 1758 —— 青龙阁（Ａ座） 高层 二室二厅 三室二厅 － 1600 75％ 16 颐阳华庭 高层 二室二厅 三室二厅 、 1910 —— 正宏大厦 高层 三室二厅 四室二厅 、 1748 70％ 长龙牧羊诗苑 多层 90％ 东楚名居 多层 二室二厅 120 60－ 70％ 湖边东路综合楼 多层 二室二厅 三室二厅 100120 1480 60％ 龙羊庭院 多层 二室二厅 三室二厅 10 152 1748 80％ 、物业类型 目前市区内的房地产项目高层和多层各占半壁江山，有逐步转向高层的趋势。 物业类型较为单一，无大型综合性项目；由于地块条件的限制，市区范围内少有高品质住宅项目，即使个别地块条件不错，但由于开发水平的限制，整体品质未能有大的突破。 市区内的新建多层建筑相应较为规范，多以 7 层的项目为主，顶楼一般采取跃层结构，加大顶楼的消化力度。 高层住宅受众接受度一般，其原因是对相对较高的电梯费望而却步（一般 元 /平方米）。 、户型与价格 三室两厅两卫为整个市场的主力，面积主要集 中在 110150 平方米 之间；其次为两室两厅，面积集中在 90120 平方米 之间；接着为四室两厅，面积在 140 平方米 以上；顶层一般都采取跃层的形式，有些还带有“空中花园”。 市区公寓主力单价在 1700－ 2020 元 /平方米以上，个别楼盘（如黄石形象）称明年开盘价可能在 2300 元 /平方米 左右。 现供应主力总价在 2030万之间。 、去化与客群 市区供应主要以拆迁为主，基本上都以高层的形式出现。 项目以预售为主，随着工程进度的不同销售率各异。 在建楼盘总体销售率良好，基本上可达 70％以上。 客群以市区居民和职工为 主，另有部分拆迁房住户。 团城山 团城山区域即是黄石市科技开发区，其中最早的住宅项 17 目是 96 年的石榴园项目。 经过近年来的开发，现在整个开发区内可供开发的土地已所剩不多。 根据黄石市城市总体规划（ 2020 至 2020 年 )中的发展规划，将开通两条隧道，科技开发区将向黄荆山南 麓 拓展。 团城山区域是黄石市重点发展开发的区域，目前新的行政中心也已在此设立。 该区域现有房地产项目如下： 楼盘名称 物业类型 主力面积 主力户型 主力单价 去化进度 大可大厦 高层 、 四室二厅 预计 1600 起 尚未销售 石华大厦 高层 130140 三室二厅 1670 80％ 宝丰商住楼 多层 100120 二室二厅 1590 ％ 石榴园 多层 二室二厅、三室二厅 1605 70％ 颐阳苑 多层 90115 三室二厅 —— ％ 武夷花园 多层 150170 四室二厅 1640 80％ 五峰才子家园 多层 130150 三室二 厅 1760 80％ 山水明城 多层 130150 三室二厅 2200 10％ 、物业类型 团城山区域内以多层的房产项目为主，且有部分 10 层的项目未安装电梯，这与市场上人们对电梯房尚未完全接受有关。 目前区域内高层住宅较少，仅大可大厦和石华大厦两处。 该区域内多数项目在销售时都已是现房或准现房。 、户型与价格 户型方面基本上与市区雷同，以三室两厅、二室两厅为主，面积从 90－ 150 平方米之间。 相对市区项目户型设计方面没有出现很明显的不足，但也没有出现较好的户型设计。 现售楼盘均价集中 在 15002200 元 /平方米 之间，主力总价在 15－ 33万之间。 但后期开发的项目价格将会出现大幅度的上涨，如去年拍卖的 200多亩的山水明城（项目位于石榴园对面，目前尚未动工）对外声称价格将在2400 元 /平方米 以上，该楼盘的推出将带动黄石房价进入新一轮的上涨。 、去化与客群 18 团城山现在售楼盘主要以现房销售为主（或者已是项目的后期），销售情况良好，销售率基本在 80％以上；现所剩可售面积少，主要剩下底层，顶层跃层为主。 但本区域现在开发力度较大，如 200 亩的山水明城等等。 该区域客群多来自于黄石下属的大治市 以及工矿企业（治钢）职工。 花湖区 花湖区域是距离我们项目地块最为接近的一个区域，对本项目的影响将是最直接和明显的。 区域内现有项目并不多，且包括两个地区一为黄石区域，另为鄂州区域（ 锦绣江南、假日威尼斯）。 但项目规模相对较大，其中天方百花园（属黄石）即有多层 29 栋，高层 2栋，总建筑面积 万平方米。 未来的花湖区将是黄石市主城核心区的主要组成部分，该区域现阶段仍是以拆迁为主，天 方百花园对面即有 200～ 300亩的土地被上海一开发商拿去，将于年内开始拆迁，预计该楼盘价格不低。 但就目前情况而言，整个区域尚未完全启动。 该区域现有房地产项目如下： 楼盘名称 物业类型 主力面积 主力户型 主力单价 去化进度 天方百花园 多层、小高层 110.－ 三房二厅 二期 1600、三期 1800 100％ 假日威尼斯 别墅、排屋 别墅： 340 联排： 178 独幢、联排 独幢 2700联排2300 35％ 锦绣江南 独立别墅、联体别墅、公寓 公寓 105120 别墅： 340 三室二厅二卫 公寓：8881280 80％ 19 联排： 178 独立起价 1588 联体 1458 花园另计 468元 /平方米 、物业类型 由于现有楼盘较少，物业类型均以多层住宅为主， 天方百花园是目前黄石影响力较大的一个楼盘，也是黄石目前所有交付楼盘中品质较好的一个，另 有正在开发的锦绣江南和尚待开发的假日威尼斯及本项目。 、户型与价格 因为该区域均为多层住宅，且开发相对较晚，与前两个区域相较之下，产品规划设计方面稍显合理一点。 公寓以 110－ 140 的三室两厅为主。 黄石区块以天方百花园为代表公寓单价在 1650 元 /平方米 左右，主力总价在 1825 万之间；鄂州区域现主要以别墅为主；独立别墅单价 2700 元/平方米 左右，花园 458 元 /平方米另外计价，主力总价在 8590 万左右；联体在 2300 元 /平方米 左右，主力总价在 3540 万左右。 、去化与客群 单就目前现状而言，花湖区的市场接受度正处于快速上升的阶段。 区域内无论公寓别墅排屋销售状况都十分不错，锦绣江南一期别墅已销售完，二期销售形式亦是良好。 虽然锦绣江南与本项目同属鄂州下辖，但别墅客群99％是来自黄石。 别墅市场分析 目前黄石的高价楼盘一般在 2700 元 /平方米左右，现阶段市场上只有小部分高层电梯公寓能达到这一价格水平，在产品档次方面也不能称之为高档楼盘。 作为高档楼盘的一种物业类型 —— 别墅，还没有在房地产市场上发展起来。 黄石市现有的号称别墅项目的楼盘，就其建筑开发水平而言，仅仅是一种类别墅的形势，产品形态上更多是近于排屋，甚至是农民房。 按黄石市现有的房地产发 20 展趋势来看，高品质的别墅项目近期肯定会出现。 一个原因是上面提到的市场供应的空白，另一 个原因是市场需求的存在。 我们了解到与本项目区域位臵大致相同的锦绣江南，其别墅部分销售十分之良好。 目前其别墅起价 1688元 /平方米，但均价已达到 2700 元 /平方米以上，且花园另外计价，其总价已明显超出市区的高档高层电梯公寓的总价，但依然俏销，这说明有一部分高收入客群对目前的高层电梯公寓并不满意，他们更倾向于别墅式产品。 目前在本项目所在区域业已出现两个定位于别墅产品的项目，这将有利于本项目所在板块居住特征的形成，即以别墅类住宅产品为主的高档居住板块。 由于该板块的规划起点高，开发节奏较为统一，有望成为黄石首个 中高档住宅集中区，成为黄石房地产市场首个“别墅板块”。 市场供应特征分析 黄石的房地产还处于起步初期，从方案规划到环境、户型、配套几乎都不如人意，由于城市发展历史的原因，市区内也缺少规模化开发的住宅楼盘，高档精品住宅就更是难觅踪影，少数市中心楼盘的价格在黄石堪称“高档”，但其楼盘品质却完全没有达到引领市场的水准。 黄石的房地产高端市场供应基本还处于空白状态，本项目的开发将彻底改变这一现状，成为引领黄石房地产市场发展、全面提升黄石人民居住品质的一个标志性项目。 市场需求特征分析 、区位需求 目前的黄石市民多数仍然希望住在市中心，这主要是由于市区的外围区域没有高品质住宅出现，而周边的配套也不理想所致；由于黄石市中心建筑密度高，且有水泥厂、发电厂等一批大型污染企业的存在，使得黄石市中心 21 的的居住环境不尽如人意，但磁湖得天独厚的自然条件却极具吸引力，但由于磁湖周边可供开发的土地有限，优美的居住环境和市中心的繁华变得“鱼与熊掌不可兼得”。 、价格需求 黄石居民 2020 年的人均可支配收入达到 7165 元，户均收入 21781元，而当年的全市（包括大。