20xx某总部办公楼物业服务制度汇编278p

20xx某总部办公楼物业服务制度汇编278p内容摘要：

操作者 ， 一经发现 ， 均扣除当月工资 200 元人民币 ，因违规操作造成严重后果者 ， 均立即除名。 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性 ,确认安全 后方可使 用。 工程维修部 须每半年配合 安管 部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等所有消防设施、设备之全面测试 ， 以保证其功能正常 ， 无故障。 20 工作票制度 一、目的 规范维修人员在电气设备上倒闸、工作程序 ,确保倒闸维修安全。 二、适用范围 适用于 XX 嘉园管理处维修值班人员的值班管理。 三、职责 配电值班人员严格执行工作票制度。 工程部主管负责监督、检查。 四、工作流程 在电气设备上工作 ,应填用工作票或按命令执行 ,其方式有下列两种 :填用工作票 ， 口头或电话命令。 填用工 作票的工作为 ： 高压设备上工作需要全部停电或部分停电者 ； 高压室内的二次接线和照明等回路上的工作 ， 需要将高压设备停电或做安全措施者 ； 带电作业和在带电设备外壳上的工作 ； 控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作 ； 二次接线回路上的工作 ， 无需将高压设备停电者 ； 转动中的发电机上的工作。 其他工作用口头或电话命令。 口头或电话命令必须清楚正确 ,值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中 ， 并向发令人复诵核对一遍。 工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份 ， 应正确清楚 ,不得任意涂改 ， 如有错别字、漏字需修改 时 ， 应字迹清楚。 两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点 ， 由工作负责人收执 ， 另一份由值班员收执 ,按值移交。 值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。 一个工作负责人只能发给一张工作票。 工作票所列的工作地点 ， 以一个电气连接部分为限。 开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。 事故抢修工作可不用工作票 ， 但应记入操作记录簿内。 在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护 ,即 :停电 ,验电 ,装设接地线 ， 悬挂指示牌。 工作票的有效时间 ， 以批准检修期为限。 需要变更工作班中的成员时 ， 须经工作负责人同意。 21 工作票签发人由 工程 主管 担任。 工作负责人和允许办理工作票的值班员 (工作许可人 )由 主管 或资深技工担任。 工作票所列人员的安全责任 ： ⑴ 、 工作票签发人 ： 工作必要性 ； 工作是否安全 ； 工作票上所填的安全措施是否正确完备 ； 所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够 ； 精神状态是否良好。 ⑵、 工作负责人 (监护人 )： 正确安全地组织工作 ； 结合实际进行安全思想教育 ；督促、监护工作人员遵守本规程。 负责检查工作票所载安全措施是否正确完备 ；值班员所做的安全措施是 否符合现场实际条件 ； 工作前对工作人员交待安全事项。 ⑶ 、 工作许可人 ： 负责审查工作票所列安全措施是否完备 ； 是否符合现场条件 ； 负责检查工作现场布置的安全措施是否完善 ； 负责检查停电设备有无突然来电的危险 ； 对工作票中所列内容即使发生很小疑问 ； 也必须向工作票签发人询问清楚 ,必要时应要求做详细补充。 ⑷ 、 工作班成员 ： 认真执行安全规程和现场安全措施 ， 互相关心施工安全 ，并监督安全规程及措施的实施。 22 维修工具管理制度 一、目的 规范工具管理。 二、适用范围 适用于 XX 嘉园管理处维修值班人员的值 班管理。 三、职责 工具保管人员严格执行工具管理制度。 工程部主管负责监督、检查。 四、工作流程 工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。 公用工具及专业自用工具由 主管 负责保管及使用 ， 个人工具由个人自行保管及使用。 工具保管人 必须保持工具的完好及使用功能 ； 必须定期检修并保养所属工具。 工具保管人必须认真建立工具台帐 ， 做到工具与台帐相符 ，借用（使用）公用工具、专业工具情况应列入交接班记录。 全体员工必须爱护工具 ， 正确使用工具。 凡不正确使用工具、不爱护工具者 ，将 提出批评 ； 凡因此造成工具损坏者 ， 将按工具原价赔偿 ， 并同时扣罚 100 元人民币。 借用公用工具归还时 ,须由 班长 和使用人共同进行检验。 如有遗失或 操作不当造成 损坏 ， 须由使用人负责照价赔偿。 专业自用工具必须由 主管 进行每日清点 ， 并保持完好 ， 不得遗失或损坏 ， 如有遗失或损坏 ， 须由使用人照价赔偿。 所有工具一律不得外借 ， 不得用工具干私活。 如因情况特殊 外借 ， 必须经主管批准后方可借出 ， 员工擅自外借、带出 ， 经查实要严肃处理。 公用工具 和 个人领用工具按规定的使用年限到期 ， 一律以旧换新。 23 维修报告制度 一、目的 规范工程部工作报告流程。 二、适用范围 适用于 XX 嘉园管理处维修值班人员的值班管理。 三、职责 工程部维修人员严格执行维修报告制度。 工程部主管负责监督、检查。 四、工作流程 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记 录中书面 报告 班长 : ⑴ 、 所辖设备非正常操作的开停及开停时间。 ⑵ 、 所辖设备除正常操作外的调整。 ⑶ 、 所辖设备发生故障或停台检修。 ⑷ 、 零部件更新、代换、或加工修理。 ⑸ 、 运行人员请假、换班、加班、倒休等。 各系统 维修 人员在下列情况下须以书面形式报告 班长 : ⑴ 、 执行维修保养 计划 时 ,发现设备存在重大故障隐患。 ⑵ 、 重要零部件的更换、代替或加工修理。 ⑶ 、 系统巡检时发现的隐患或故障 ,必须在巡检记录之备注栏中加以说明。 ⑷ 、 维修人员请假、加班、倒休等。 各 班长 在下列情况下必须书面报告主管 : ⑴ 、 重点设备除正常操作外的调整。 ⑵ 、 变更 运行方式。 ⑶ 、 主要设备发生故障或停台检修。 ⑷ 、 系统故障或正常检修。 ⑸ 、 零部件更新、改造、或加工修理。 ⑹ 、 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。 24 ⑺ 、 加班、换班、倒休、病假、事假等。 ⑻ 、 须与外班组或外部门、外单位联系。 主管在下列情况下必须以书面形式报告 管理处主任 ⑴ 、 重点设备发生故障或停台检修。 ⑵ 、 因正常检修必须停止系统正常运行而影响 业主 /用户 使用。 ⑶ 、 应急抢修及正常检修后的维修 总结。 ⑷ 、 系统运行方式有较大改变。 ⑸ 、 影响本物业运行 (如停电、停水、停空调、停电话等 )之任何 施工 及检修。 ⑹ 、 重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。 ⑺ 、 系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。 除以上各项外 ,所有有 关工作事项必须口头汇报上级人员。 遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患 ,可以越级汇报。 25 供电管理制度 一、目的 规范用电管理。 确保用电安全。 二、适用范围 适用于 XX 嘉园管理处维修值班人员的值班管理。 三、职责 工程部维修人员严格执行供电管理制度。 工程部主管负责监督、检查。 四、工作流程 业主 /用户 用电设备的报装管理 工程维修部 负责用电设备的管理，审查 业主 /用户 提供的用电设备电气平面图及电气系统图。 如 业主 /用户 负载超过原设计能力， 工程维修部 将通 知 业主 /用户 ，并协助 业主 /用户 与供电部门协商解决。 停电处理 在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应在１小时内通知各 业主 /用户 ，并做好记录。 故障停电时管理处应立即通知 业主 /用户 ，同时与供电部门联系，并做好记录。 小区公共设施用电设备的管理和维护 工程维修部 制订用电设施的定期维护保养计划，按计划实施检查并做好维护保养记录。 紧急情况处理 ⑴、 紧急情况时，由 工程维修部 负责组织力量抢修并采取有效措施，控制、缩小影响面，并与供电部门联系，协助处理并做好记录。 ⑵ 、严格按照物业管理实施方案中相应应急管理要 求进行事故处理。 26 给排水管理制度 一、目的 规范给排水管理，确保给排水系统畅通。 二、适用范围 适用于 XX 嘉园管理处维修值班人员的值班管理。 三、职责 工程部给排水人员严格执行给排水管理制度。 工程部主管负责监督、检查。 四、工作流程 给排水的申请报装 业主 /用户 应向 工程维修部 提供房屋给排水图及资料，当现有给排水设施不能满足 业主 /用户 需求时， 工程维修部 应通知 业主 /用户 ，并协助与给排水部门协商解决。 停水处理 在接到供水部门的停水通知后，管理处应在１小时内及时通知 业主 /用户 并做好记录；当 事故停水时， 工程维修部 应及时组织抢修并通知 业主 /用户 ，同时做好记录。 紧急情况处理 A、 紧急情况时， 工程维修部应立即采取措施并组织实施抢修 ，同时与给排水部门联系，并及时通知 业主 /用户 ，做好有关记录。 B、 严格按照物业管理实施方案中相应应急管理要求进行事故处理。 C、 工程维修部 制订给排水设施的日常和定期维护保养计划，并负责检查和督促实施情况。 27 空调系统管理制度 一、目的 规范空调系统管理。 确保空调系统运行正常。 二、适用范围 适用于 XX 嘉园管理处维修值班人员的值班管理。 三、职责 工程部给修人员 严格执行空调系统管理制度。 工程部主管负责监督、检查。 四、工作流程 严格按运行 、检查和维修养护等规程操作，保障空调系统的正常运行。 严格按设备启动、关闭时间操作，每日定时巡视检查，认真做好记录，发现问题及时维修，遇到重大问题及时通知 工程维修部 进行抢修，保证设备正常运转。 严格按保养规定对空调系统进行保养、维修工作。 定期对空调系统进行清洁工作，保证设备表面无灰尘，运转良好。 28 维修管理制度 一、目的 规范工程维修人员维修工作。 二、适用范围 适用于 XX 嘉园管理处维修值班人员的 值班管理。 三、职责 工程部维修人员严格执行维修管理制度。 工程部主管负责监督、检查。 四、工作流程 维修工接到业主维修及服务的需求后，必须在 10 分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。 维修工到现场后，要做到： 自觉维护公司及业主的权益，不做损害公司名誉的事情； 不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向 工程维修部 汇报并请求支援解决。 维修工进入现场维修时，应主动征询业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征询业主的同意方可进行。 维修工进入现场维修时， 应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。 严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。 维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。 尽量使噪音降到最低限度。 维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边上。 用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。 恢复各物品的原来状态（位置）。 全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于 3 次；同时要给业主讲解应注意的事项，如 果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。 确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在《维修通知单》上签名确 29 认。 如果业主对此次维修收费（如属有偿服务项目）有异议，维修工应根据有关的收费标准向业主作出详尽的解释，消除业主不必要的疑虑。 维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。 维修工回到 工程维修部 及时做好维修记录 客服中心三日内进行回访。 30 公用设施维护管理制度 一、目的 规范公用设施维护管理。 二、适用范围 适用于 XX 嘉园管理 处维修值班人员的值班管理。 三、职责 维修人员严格执行公共设施维护管理制度。 工程部主管负责监督、检查。 四、工作流程。