长沙黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告(编辑修改稿)

长沙黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

街、樊西巷、织机街等街巷的出入口，避免这些街巷的“地摊形象”对步行街的经营和管理产生负面影响。 总而言之，步行商业街与城市的交通组织，注意四点： （ 1）建设好南门口、司门口、人民路的公共交通体系。 （ 2）规划南门口、司门口出租车落客、候客区域。 （ 3）严格管理好小街巷的出入口。 （ 4）规划设计好自驾车停车场系统和自行车、摩托车停车体系。 步行商业街外街交通组织。 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 27 页 步行街外街的交通组织，着重三个方面的规划和建设： （ 1）无障碍通道的规划设计 （ 2）自驾车和货流通道的设计 步行商业街室外走廊的设计，与南门口、司门口两端的公 共交通体系，包括出租车候客区一起考虑。 步行商业街商场及内街的交通组织。 步行商业街商场及内街的交通组织，必须着重两个方面： （ 1）以功能导向设计和引导人流 （ 2）着重垂直交通和扶梯硬件的科学规划和建设。 （ 3）一层 南门口、司门口和各节点设计入口和直接上二层的自动扶梯。 （ 4）步行街内街自动扶梯的设计，以迎合人流的自然流向作纵向安装。 （六）黄兴南路步行商业街商业经营模式的总体方向性定位 严格实行功能分区。 总体实施统一经营和统一管理。 设计和规划销售、招商、经营三位一体的超大商业物业的营销模式。 规划独立、补给性的品牌商业经营功能，总体协调，提升步行商业街的整体经营档次和商业形象。 借外脑、输入软件、输入模式，组建可控的商业经营和商业管理队伍。 （七）黄兴南路步行商业街国际化、人性化功能 的设计。 导向和指示系统，实行中英文对照。 外街、内街、垂直电梯、商业展示柜台、厕所、休闲配套功能设施、公用设施，设计无障碍通道。 设计步行商业街五星级厕卫系统。 步行商业街横向间距 50M设置公用 IC 卡电话，休闲区，自动购物机。 室外步行街设计室外遮荫走廊，使游人风雨无阻。 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 27 页 设计各年龄层的休闲设施和区域。 设置步行商业街免费偏远区域的公交车。 黄兴南路步行商业街 目标市场细分定位 根据对长沙整体商业环境的调查，长沙市商业物业市场主要是呈现如下特征： 街铺、大百货、大型专业批发市场占业态绝大部分比例。 商业中心：板块的概念模糊。 投资者占据买铺者绝大部分比例。 经营者，包括品牌店、专门店以租赁经营为主体。 投资者非成熟因素较大。 近年大百货业经营效益呈下降趋势。 形象好、信誉高的主题商业物业缺泛。 基于长沙商业物业市场及商业经营的现状，黄兴路步行商业街各主题商业区目标市场的细分定位，总体考虑如下： 投资市场占据较大部分比例。 针对性开发自营者目标客户群体。 针对开发品牌经营目标客户群体和品牌厂商客户群体。 设计投 资购买与租赁经营之间的控制性营销模式。 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 27 页 从功能分区上考虑自由形态和回迁客户的区域。 以功能规划引导品牌和经营者。 各功能区目标市场细分定位： 1A区：大型超市： 引进山姆会员店、沃尔玛等国际性大型超市。 1B 区：电子电脑广场： （ 1）投资者； （ 2）现已进驻长沙的电子、通讯产品、办公设备、电脑品牌厂家或经销商。 长沙通讯电子类、 PC机、办公设备的经销商，电子、电脑专业市场的经营者； （ 3）国内、国际电子、通讯产品、办公设备、电脑品牌厂家或经销商； （ 4）其它。 3 区：儿童广场、体 育健身用品广场： （ 1）投资者； （ 2）现已进驻长沙的国内、国际儿童服装品牌、儿童用品、保健品、玩具、儿童书箱、电子读物、体育、健身、休闲服装、器材品牌，厂家或经销商； （ 3）国内、国际，其它儿童服装品牌、儿童用品、保健品、玩具、儿童书箱、电子读物、体育、健身、休闲、服装、器材、用品品牌厂家和经销商； （ 4）其它。 4 区：男人广场： （ 1）投资者； （ 2）现已进入长沙的国际国内品牌男装、皮具、饰品、鞋帽厂家及经销商； （ 3）国内、国际品牌男装、皮具、饰品、鞋帽厂家及经销商； （ 4）其它。 5 区 ：金、银、珠宝广场： （ 1）投资者； （ 2）现已进驻长沙的国际国内品牌金银、珠宝、玉器、首饰、饰品、名表厂商及经销商、打金店； （ 3）国内、国际品牌金、银、珠宝、玉器、首饰、饰品、名表厂商及经销商； 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 27 页 （ 4）其它。 6 区：国际名店廊： （ 1）投资者； （ 2）国际顶级品牌男装、女装、皮具、饰品、鞋帽、童装、饮食、酒廊、咖啡等长沙商家及经销商，国内其它区域的商家及经销商； （ 3）长沙或者国际国内的展览公司； （ 4）其它。 7 区：商旅湘军广场： （ 1）投资者； （ 2）湖南名优产品厂商及经销商，湖南旅游区 、旅游公司； （ 3）其它。 8 区：女人广场： （ 1）投资者； （ 2）现已进驻长沙的国际、国内女装、化妆品、女性保健品、饰品、女用皮具、鞋帽、美容、纤体的品牌厂商和经销商，国内其它区域的品牌厂商和经销商； （ 3）其它。 9 区：时尚家居广场： （ 1）投资者； （ 2）现已进驻长沙的国际、国内家电、家庭用品，家庭装饰品、音响、音像制品、家私、床上用品等品牌厂商及经销商，国内其它区域品牌厂商或经销商。 综观步行商业街各功能区域的目标客户分析，各功能区的目标市场有二大特征： 一是投资者是步行街的主力目标 市场； 二是品牌厂商和经销商是步行街的次主力目标市场。 在这二大目标客户群体中，投资者的目标比较单纯，而品牌商多以分店和专卖店的形式出现，而经销商经营的方式与厂商也是保持一致的。 针对长沙的商业经营业态的调查结果，专卖店和品牌店绝大部分是以租赁经营和抽成方式为主。 也就是说，在步行商业街的目标买家中， 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 27 页 品牌店产生购买，难度较大。 因此，步行街针对品牌买家客户，营销推广的主要方向是代理商和经销商。 步行街的目标客户，在整体经营的前提下，必然出现租和售的二个层次。 怎样解决租和售二个层次目标客户之间的矛盾，总的策略 方针是： 掌握项目的经营调配权； 以租赁和经营先行，展示商业街最终的业态形式，以租带售； 设计租不如买的价格策略和营销模式。 黄兴南路步行商业街 价格基数定位及分期推广规划 价格基数定位： 一层： 3 万元 /M2 二层： 万元 /M2 三层： 万元 /M2 四层： 万元 /M2 分期推广计划： 第一期：内部认购期，时间： 7 月份至 8 月上旬。 2 区、 3 区、 4 区、 5 区、 8 区、 9 区南段：一层及二、三、四层东西向各选取 25%的单位，进行内部认购，认购前进行一次筹码认购，最终抽取中 标筹码。 目的：试探价位、目标群体、经营范围、推广策略，为正式开盘打好坚实基础。 第二期：正式发售，时间： 8 月中旬至 9 月下旬。 2 区、 3 区、 4 区、 5 区、 8 区、 9 区南段一、二、三、。