长沙市住宅市场调查分析报告公寓住宅(编辑修改稿)

长沙市住宅市场调查分析报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

年产权 雍景园 售价 起价 2480 元 /㎡均价 3100 元 /㎡ 位置 车站北路雍景园销售处（展览馆路与湘湖路交汇处） 主力户型 三房 116—137 ㎡ 占 % 规划形态 小区由 29 座小高层及多层住宅和少量沿街独立门面组成小区规划组团式和列阵式，临街住宅底商现建好的商铺多经营餐饮框架结构，中国银行 7 成 20 年按揭最后一块用地正在建综合楼 发展商 长沙益铨房地产开发有限公司 工程进度 准现楼（一期己交楼 ） 销售情况 90% 共 607 户 推广主题 优势 交通便利，地理位置优，配套完善户型四正，采光好南北朝向，通风优 市场抗性 户型设计通风不好，阳台全是封闭式，内阳台由于现一层商铺多是做餐饮，油烟大，噪音大住宅 50 年产权 滨江家园 总结 住宅楼盘的开发集中在车站北路、烈士公园和民俗村和新迁的芙蓉区政府大楼附近。 楼盘成片开发。 各楼盘住宅小区外部环境、位置和交通方面大同小异，因此价格反差不是很大，在我们抽取的 7 个楼盘样本中，均价范围从 25003300 元 /平方米，从楼盘均价可知，价格与发展商的实力、推广水平 无关，楼盘周边未来规划和楼盘内部的配套才是消费者比较关注的问题。 此板块户型的主力户型是三房。 香堤雅境和西街花园 120 平方米左右的三室厅占 75%和 70％，这说明长沙市的消费者对此类户型的需求较大；滨湖嘉园主力户型是 76105 平方米的二房二厅，占 50％；瑞丰家园因其目标客户定位为高收入者，故户型设计成大户型，瑞丰家园最小的 140 平方米三室二厅和 189 平方米的四室，所占比例 50%和 50%。 各楼盘的规模、销售期、销售业绩相当，销售率大多在 70％左右较平均。 这说明此板块楼盘从楼盘包装、销售策略、园林景观设计、楼盘推广都大同小异，水平相当。 l 岳麓区 在长沙市市民心目中过去的岳麓区交通瓶颈，道路狭窄，随着政府下大力修通道路使此区域现交通有所改善。 此板块常住人口不多，商业集中在麓山路通程广场，经济适用房和综合用房较少，目前开发的住宅楼盘集中在板块的北面。 有：湘许嘉园、雄海花园、桔洲新苑、枫林绿洲、悦峰园、爱晚枫情、德润春、阳光 100 国际新城、银晟花园等。 均价在 1730 元～ 2480 元。 住宅楼盘分析 湘许嘉园 雄海花园二期 售价 起价 2098 元 / m2 均价 2480 元 / m2 位置 长沙市岳麓区桐梓坡路 123 号 主力户型 三室 123 m2—136 m2 约占 65% 规划形态 由 8 栋多层和小高层队列式组成，一至五栋多层，己售完两栋小高层 15 层，一栋综合用楼错层、复式、平层一梯三至四户 发展商 湖南省宇洋房地产开发有限公司 工程进度 未封顶 销售情况 一期售完二期 30%—40% 推广主题 打造 “都市小康 ”新概念 优势 楼盘对面就是中南大学、湘雅三医院户型四正，楼间距一般生活配套成熟 市场抗性 房子多数东西朝向，没有样板房 桔洲新苑 售价 起价 1198 元 / m2 均价 1465 元 / m2 位置 观沙岭石岭塘 主力户 型 规划形态 6 层共 25 栋，多层，一梯两户经济适用房 发展商 长沙桔洲移民开发建设有限公司 工程进度 现楼 销售情况 98% 卖尾楼，只剩十套左右的三房 共 1300 户 推广主题 优势 现房、户型四方、朝向南北 交通方便生活配套成熟，价格平 市场抗性 安居房 枫林绿洲 售价 均价 1730 元 /m2 位置 岳麓区观沙岭 主力户型 二室一厅 57 m285 m2 占 60% 规划形态 共 47 栋，南北朝向， 6 栋多层，外围有商铺列队式排列，一梯两户经济型生态小区，砖混结构 发展商 创远集团湖南财信投资控股有限公 司 工程进度 准现楼 销售情况 第一期 100% 共 1302 户生态小区 推广主题 优势 管理平，南北朝向，一梯两户，交通方便 市场抗性 没有样板房 悦峰园 爱晚枫情 德润春 阳光 100 国际新城 银晟花园 总结 岳麓区住宅楼盘开发起步稍晚，部分楼盘分几期开发，楼盘中小学校、医院、公园、绿化、交通、幼儿园、超市等配套设施还不成熟。 由于竞争的激烈各开发商对于楼盘的价格定位还是较保守。 住宅楼盘均价在 1730 元～ 2480 元范围内。 此区域由楼盘的定位来确定的户型面积的大小，但大户型设计比其它区域要多。 （还要再写） 此区域各楼盘销售周期并不长，销售率大多能达到 85%左右，从推广水平和销售水平来看，因各楼盘的规模档次不同面良莠不齐，但现都能有这么理想的销售业绩，从中可反映出住宅市场的消费都对岳麓区块板前景的认同。 l 省政府新区板块 （简介） 住宅楼盘分析 华丽家族 售价 位置 书院南路 215 号 主力户型 72129 ㎡ 规划形态 6 栋 6 层多层和 3 栋小高层组成 发展商 工程进度 销售情况 推广主题 优势 市场抗性 华银园 白沙花园 售价 2350 元 /㎡，一次性付款 97 折 位置 芙蓉路与赤岭 路交汇处 主力户型 42～ 165 ㎡，一室一厅至四室两厅，以一室一厅为主 规划形态 前三期 17 栋多层住宅，第四期 3 栋小高层住宅 发展商 天心区城建开发公司 工程进度 销售情况 前三期全部售馨， 10 月份推出第四期 推广主题 人性化，亲情化生活小区 优势 毗邻数所著名高校及候家塘商业圈一梯两户，户户朝南，双阳台设计，附送宽大凸窗，顶层复式配合特大露台四米架空底层 市场抗性 湘银嘉园 售价 均价 2600 元 /㎡ 位置 长沙市芙蓉路赤岭路口 主力户型 复式四室三厅三卫 ㎡ 规划形态 8 栋高层 发展 商 长沙长盛房产物业有限公司 工程进度 销售情况 推广主题 优势 市场抗性 星语林 名园 售价 起价 1760 元 /㎡均价 2100 元 /㎡ 位置 韶山路 168 号（友谊路口） 主力户型 二室 85 ㎡ 三室 135 ㎡ 四室 155 ㎡ 规划形态 共 10 栋 12 层高，一梯两户列队式排列 发展商 长沙创普房地产开发有限公司 工程进度 准现楼 销售情况 80%，共 1200 户 推广主题 优势 户型以 46 ㎡的一房一厅至 270 ㎡的五室、跃式、平层，户型全面户型回正，采光好，阳台大交通方便户型设计合理，浪费面积少 市场 抗性 现修路，看房不方便，没有样板房 山水庭院 售价 起价 1890 元 /㎡ 位置 湖南长沙市井奎路环保学校对面 主力户型 三房 120 ㎡左右 规划形态 10 栋小高层和多层组成，一梯两户 11 层高 4 栋小高层 7层 6 栋小高层 发展商 湖南永泰房地产开发有限公司 工程进度 打地基 销售情况 大约 60% 第一期共 383 户 推广主题 长沙首席新庭院生活社区 优势 一梯两户，南北对流，采光好，户型方正周边学校多，生活配套完善楼距宽，楼盘内园景设计人性化交通便利 市场抗性 2020 年才交楼，时间太长，没有样板房 总结 此 板块楼盘开发多在二环内，二环外现随着省政府和天心区区政府办公大楼的搬迁和一些经济适用房小区建成，带动此区域房地产开发，现己有几个住宅楼盘在小面积开发。 天心区同其它区域楼盘格局配比一样，以 120 多平方的三房二厅为主，少量比例的一房和四房，大多楼盘将设计成小高层，但多层设计由于实用率高，管理费便宜，楼距宽而受到买家的喜爱，销售起来比小高层要快。 营销简析 与其它区域相比较此区域可开发的土地很多，但现开发商还没有大面积或成片的开发，其主要原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢实施。 所以开发商对此区域保持观望 态度。 目前各楼盘的销售率80%左右。 此区域的楼盘从策划到推广水平己是能与广州、上海等房地产开发较成熟的大城市相比，由其是新推出的 “上海城 ”从楼盘的卖点、整体的包装、楼盘的策划、总体规划、户型、小区绿化、园林景观做的都较好。 现销周期不长，销售业绩未知。 别墅住宅分析 住宅楼盘分析 荷塘月色 同升湖山庄 圣爵菲斯 山水人家 公园 11 号 售价 起价 7000 元 /㎡ 位置 车站北路 333 号 主力户型 全复式单位，一梯两户，一栋四层四户 规划形态 框架结构， 44 房， 4 层高 发展商 湖南湘名园房地产开发有限公司 工程进度 己封顶 销售情况 40% 推广主题 优势 环境好，邻近民俗文化村，交通方便容积率低 市场抗性 价格高，阳台小 水云间 售价 均价 3600 元 位置 人民东路东侧近浏阳河大桥 主力户型 共 167 户， 204282 ㎡复式 规划形态 联排别墅 发展商 鸿程置业发展有限公司 工程进度 未封顶 销售情况 100％ 推广主题 长沙城区首个纯联排别墅区、城市第一居所 优势 整体规划合理，高档，价格不高 市场抗性 因价格因素，业主档次将会偏低档 西江庭园 售价 位置 河西岳麓山下 主力户型 规划形态 14 栋板式多层建筑 发展商 湖南轻工盐业集团下属房地产公司 工程进度 销售情况 66％ 推广主题 人性化、健康型理想居家空间 优势 位于风景秀丽的湘江西岸，岳麓山脚规划出错落有致、景观开扬的半围合式友邻民居庭院 市场抗性 樱之谷 售价 位置 长沙市体育新城 •白沙湾路樱园小区 主力户型 规划形态 别墅 184 户 发展商 泛美亚置业发展有限公司、长沙市城市建设开发公司 工程进度 销售情况 推广主题 长沙市体育新城旁性价比最高的原生态别墅小区 优势 全区依附着原生态的地形地貌，将每一栋英式建筑和大 自然的资源做最有效的结合 市场抗性 总结： 名称 奥美城 左岸春天 三角星花园 鑫天鑫城 一心花苑 都市春天 华丽家族 湘银嘉园 均价 2800 元／㎡ 2800 元 /㎡ 位置 劳动西路 293 号 四方坪麦德龙北侧 书院南路 215 号 规划形态 塔楼 30 层底商 第一期带电梯多层、第二 15 期层小高层 6栋 6 层多层 3 栋小高层 面积结构 77158 76300 ㎡ 主力总价 37 万 33 万 工程进度 内部装修 一期己入住二期未封顶 交房日期 准现房 二 2020 期年上半年 销售日期 98％ 2002 年年底 销售率 交通方便，地段优 98% 卖点 没有园景，没有花园 景观绿化好，物管好，分摊面积少 市场抗性 没有园景，没有花园 生活配套不成熟 1） 楼盘均价图 2） 价格分析 3） 户型格局配比 此板块的户型设计大小由楼盘所处位置来区分，处在五一大道和黄兴路商业地段的楼盘以小面积户型为主力户型 4050 平方米的一房和90 平方米的二房，少量三房二和四房二厅，高层建筑。 处在其他地段的楼盘以 90 平方米左右的二房和 130 平方米的三房为主力户型，商业地段楼盘小户型的设计很受长沙从商人士的喜 爱。 4） 营销简析 城乡结合部及河西 1） 典型楼盘分析 名称 滨江丽园 江滨玫瑰园 北国风光 西街花园 香堤雅境 华银园 星语林 美林景园 山水庭院 上海城 均价 1650 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 2100 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 2600元／㎡ 2100 元／㎡ 2380 元／㎡ 1890 元／㎡ 2500 元／㎡ 位置 金霞开发区伍家岭 820 号 芙蓉北路金霞开发区 芙蓉北路金霞开发区 人民东路 人民东路 韶山中路 478 号 韶山路 168 号 劳动东路与火星大道 井奎路环保学校对面 韶山南路 469 号 规划形态 13 栋 6 层多层住宅一梯两户 单身公寓、商务楼、联体别墅各一栋、两栋小高层 13 栋 11 层兵营式、一梯两户 多层和小高层院落式 院落式 1217 层小高层 20 多栋小高层 10 栋 15 层兵营式排列 102 亩 1000 户 115 亩分三期开发 35 万亩，约 50 栋小高层 面积结构 97153㎡ 42135㎡ 42137㎡ 75240㎡ 99160㎡ 80158㎡ ㎡ 127 ㎡－ 148 ㎡ 120。