长沙一经典地产项目定位报告(编辑修改稿)

长沙一经典地产项目定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大的管理资源中心 第 12 页 共 30 页 B、几大成熟项目分析 黄兴路步行街及金光大道 地理位置 黄兴南路 开发商 长沙三兆实业有限公司 售楼电话 5132858 产品类型 商铺 占地面积 80 亩 开盘日期 总建面积 万㎡ 交房日期 容积率 得房率 一楼： 60% 二楼： 50% 单价 一楼 :外 5 万 /㎡ 内~ 万 /㎡ 停车位 无 二楼： ~ 万 /㎡ 面积 2~2000 ㎡ 均价 / 主力面积 75~100 ㎡ 主力总价 6~500 万 投资回报 无 销售形式 纯销售和代租 (二楼 ) 折扣 一次性付款 折 按揭 五成十年 物业管理费 15 元 /㎡ 销售率 60% 租金 250~500 元 /㎡月（一楼） 作为长沙市的商业中心，黄兴路步行街、金光大道包括平和堂、春天百货等每天聚集了不少人气，是大家公认的黄金宝地。 黄兴路步行街的设计是融合了商业和休闲的概念，是长沙市民包括许多外地游客爱去的场所。 其商品的价格也有很大的差异，从 10 元一件的 Tshirt 到上千元的皮鞋都有，以适应不同消费者。 整个黄兴路步行街共约 340 家铺面，目前沿 街店面几乎已出租完毕，而内街出租率则不尽如人意，一个 50 平方米的内店租金在 15000 元 /月，有不少店是关闭的，约占总数的一半以上。 其二楼的金光大道是同一家开发商－福建三木新开发的项目。 目前刚开业两个月，处于试营业。 作为一个原本就很有人气的步行街，商场规划也没有什么大的缺陷，又是新开张，对一向喜欢新鲜事物的长沙人理应是很有吸引力的，但此项目可谓是经营惨淡。 金光大道的开发商为了更快的吸引店家入驻，目前采用的方式是店家不必付租金，也没有保底数，而是抽店家的营业额的 20％～ 23％以抵租金。 从现场的情况看，出租率相 当高，几乎全满。 但相对于众多的店家，顾客可实在少的可怜，甚至有许多 中国最大的管理资源中心 第 13 页 共 30 页 店家三天没成交一笔，甚至三间标准间相连的大铺面，竟也十天未开张了。 究其原因，产品无特色，价位相对较高，是其致命伤。 万达商业广场 地理位置 解放西路 开发商 大连万达集团 售楼电话 4882299 产品类型 商场 占地面积 9600 ㎡ 开盘日期 20028 总建面积 48000 ㎡ 交房日期 20204 容积率 5 得房率 60% 单价 解放路沿线 4~ 万 /㎡ 停车位 280 个 内街 ~ 万 /㎡ 面积 20~300 ㎡ 均价 29000 元 /㎡ 主力面积 50~80 ㎡ 主力总价 150 万 投资回报 无 销售形式 纯销售 折扣 无 按揭 5 成 10 年 物业管理费 29 元 /㎡月 销售率 60% 租金 150~400 元 /㎡月 万达商业广场位于解放路司门口，黄兴路步行街旁。 地理位置相当优越。 这是目前长沙最昂贵的地段，为了买下这块地，万达花了 亿元人民币。 万达商业广场占地面积近 万平方米，总建筑面积 万平方米。 其功能划分为：一层作室内步行街，用于销售，现在带租约的商铺， 45 平米左右的售价在 140～ 150 万左右。 二、三层沃尔玛超市，四层著名建材或家私店，地下一层车库，共约 210 个，整个项目投资约 4 亿人民币。 建有 100 多家单个面积在 3050 平方米、甚至达到 200 平方米不等的临街商铺，采用出售的方式。 规划四层，底层为室内精品商业街，主营服饰、装饰品，二楼、三楼为零售业巨鳄－沃尔玛超市，四楼为家具店。 起先，很多人担心楼上的沃尔玛会影响底层商业街的招商及今后的经营，但从 6月 19 日商场正式营业开始，每天的人流量非常高，可谓人满为患。 此时一楼商业街仅有的少数店面立即带租约出售。 目前的租金达到 200 元 /m2/月，和同样刚开幕的金光大道相比，沃尔玛不仅为底层的商业街吸引了人潮，甚至也为黄兴路带去客源。 由此，更可证明如沃尔玛这种大型价格较低廉的量贩式业态，在此时此地是有一 中国最大的管理资源中心 第 14 页 共 30 页 定魅力的。 益友商场 益友商场位于芙蓉路，五一路，由 湖南益友集团 投资开发建设，目前 铺面已被世界零售业巨头“家乐福 ”、 “百盛 ”等联营办大型超市和购物中心。 销售价格约 万／㎡左右，开发商承诺第一年 9％回报，第二、三年 10％的回报，第四、五年每年 11％的回报。 该项目由于有家乐福和百盛以及肯德基、必胜客的加盟，人气极旺。 但是由于种种原因，回报不满两年后的今天，开发商向业主发出书面函，无力支付高额回报，要求与业主商讨降低回报。 后况不详。 东方时代商业广场 市场定位：服饰商场 经营产品：服装、鞋帽、饰品 成交额度：很差 价 格： 2—15 万 /间 面 积： 8— ㎡ 经营方式：只卖 15 年经营权 经营状况：很差 东方时代商业广场由湖南聚鑫源商贸发 展有限公司开发，项目位于人民路家润多超市东侧，占地面积 150 亩，由 服饰 名品城、蓝天百老汇和港岛娱乐城组成，是市中心现代时尚独具魅力的大型商业广场。 首期开发服饰名品城 ,主营服装 ,鞋帽 ,皮具 ,小商品等 .2020 年 6 月开始内部认购 ,8月 18 日开盘 ,服饰城共两层 ,分 A B C D 四区 ,共约 1300 多个商铺 .面积范围在 820 ㎡ .销售形式为出售 15 年经营权 ,主力总价仅 67万 .建行提供六成五年按揭 .现销售基本结束 ,目前项目正处于招商阶段 ,招商已完成 70%,一楼租金 65120 元 /㎡ ,二楼租金 3575 元 /㎡ .项目 预计将于 2020 年 12 月 20 日开始试营业 ,春节前正式营业 . 由于该项目所处位置为新兴的人民路家润多商圈：周围有佳润新 城 、朝阳欣园、颐美园等大型小区，常住人口较多；且该处离火车站较近，交通方便；加之本项目独特的出售 15 年经营权 中国最大的管理资源中心 第 15 页 共 30 页 的销售方式，因此项目销售的火爆当在情理之中。 该项目如果能在招商、管理方面加大力度，完全可能取代附近金苹果服装市场的地位。 交通地段较好，周边有金苹果、家润多、电脑城等，商业氛围较浓。 价格便宜，购房门槛低，才 2— 15 万 /个 前期作了许多推广和炒作（为一温州人所开发） 问题点： 其经营产品无特色，属于大市场类，在长沙其它地方的商场、门店都可以买到，尤其是旁边的金苹果大市场，在长沙市民的心目中有一定影响力，对其冲击力很大。 招商工作不成功，经营户不到 40% 目前整个商场经营状况很惨淡，导致大量的门面空置和转让。 开发商信誉不佳，前期向业主承诺的 450 万 /年的广告费根本不能兑现。 摩天轮游乐购物中心 地理位置 新世纪体育文化中心 东北侧 开发商 长沙运成房地产开发有 限公司 售楼电话 5552058/5552068 产品类型 商铺 占地面积 18000 ㎡ 开盘日期 总建面积 72000 ㎡ 交房日期 容积率 4 得房率 单价 临芙蓉路沿线 ~万 /㎡ 停车位 800 个 (不属于本市场 ) 内街 2~ 万 /㎡ (按使用面积 ) 面积 10~100 ㎡ 均价 3 万 /㎡ 主力面积 10~20 ㎡ 中国最大的管理资源中心 第 16 页 共 30 页 主力总价 40~60 万 投资回报 无 销售形式 纯销售 折扣 一次性付款 折 按揭 五成十年 物业管理费 未定 销售率 80% 摩天轮游乐购物中心位于贺龙体育场北广场，东临芙蓉中路，总占地面积 14661 平方米，建筑面积 4502 平方米，分地下和地上两部分。 由长沙运城房地产开发公司投资 亿元开发建设的市政府重点工程。 整个中心基地呈三角形，建成后的游乐中心有商场、休闲室、观光带和摩天轮等设施。 摩天轮主入口放在芙蓉路，经观光电梯上屋顶游乐中心。 商场的购物人流通过两座楼梯到达游乐中心。 摩天轮游乐购物中心共 4 层，首层为半地下室。 在首层中部设夹层，夹层与首层设有连通的共享厅，二、三、四层均在地面以上，为大空间商场。 其中北向设走廊，使芙蓉路与体育广场直接相连，屋顶为摩天轮游乐设施。 整个游乐中心建设工程预计在年底 完工。 预计 2020 年 5 月营业。 该项目一层及二层的商场铺位，共大约 200 个左右。 一层（半地下层）的售价在 18000 元 /㎡～ 20000 元 /㎡之间，二层（临芙蓉路地面一层）的售价在 20000 元 /㎡～ 21000 元 /㎡之间。 铺位面积从 ㎡～ ㎡（临芙蓉路 5 间已被银行所购），主力面积在 15 ㎡左右，主力总价在 25万左右。 原计划三层和四层的部分开发商保留 ,现三层又开始公开销售 ,单价在 2100023000元左右 . 因其面积规划较小，相对合理，即使单价在 20000 元 /㎡左右，但总价仍在一个较低的范围内，在市中心 地段，这样一个价格对投资者不能不说是一种吸引力。 该案地理位置较佳，在芙蓉路贺龙体育中心旁。 拥有亚洲第一的摩天轮，使自身成为长沙使集娱乐休闲、旅游观光、购物美食与一体的标志性建筑，加之旁边有一 20000 ㎡大型超市 —— 家润多购物广场，且两者有地下通道相连，这也将为本案带去不少的人潮，综合以上几点，该案与其它商铺相比具有一定的优势。 如果在商场管理和日后经营上能有一定创新，本项目使应该可以成为一个商业亮点的。 不过最近也传出了不少对该案不利的消息：旁边的家润多购物广场和城市商业广场最近两个月经营一直不景气，甚至还 出现了保安殴打伤业主的严重事故。 由于北有家乐福，南有新一佳，且他们的位置都优于此处的家润多，五城会一结束，此地段的人气骤降。 这让很多投资者也。