20xx年房地产开发全套流程大全(完整版)

20xx年房地产开发全套流程大全(完整版)内容摘要：

审定规划设计方案； 住宅设计方案的专家组审查； 落实环保 “ 三废 ” 治理方案； 委托环境影响评价并报批； 建设工程勘察招、投标； 1委托地质勘探； 1委托初步设计； 1申报、审定初步设计。 二、房地产开发项目的市政配套相关程序： 征求主管部门审查意见； 落实市政公用设施配套方案； 报审市政配套方案； 市政各管理部门提出市 政配套意见； 市政管线综合。 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 第五项 规划设计和市政配套的相关税费 工程勘察（测量）费； 工程设计费； 建设工程规划许可证执照费； 竣工档案保证金； 临时用地费； 临时建设工程费； 建设工程勘察招标管理费； 勘察设计监督管理费； 古建园林工程设计费。 第五章 项目建设阶段 第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程 一、房地产开发项目开工前准备工作 ： 领取房地产开发项目手册 ； 项目转入正式计划 ； 交纳煤气（天然气）厂建设费 ； 交纳自来 水厂建设费 ； 交纳污水处理厂建设费 ； 交纳供热厂建设费 ； 交纳供电贴费及电源建设集资费 ； 土地有偿出让项目办理 “四源 ”接用手续 ； 设计单位出报批图 ； 出施工图 ； 1编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 ； 1办理消防审核意见表 ； 1审批人防工程、办理人防许可证 ； 1核发建设工程规划许可证 ； 1领取开工审批表，办理开工登记。 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 二、房地产开发项目的工程建设招投标流程： 办理招标登记、招标申请 ； 招标准备 ； 招标通告 ； 编制招标文件并核准； 编 制招标工程标底 ； 标底送审合同预算审查处确认 ； 标底送市招标办核准，正式申请招标； 投标单位资格审批； 编制投标书并送达； 召开招标会，勘察现场； 1召开开标会议，进行开标； 1评标、决标； 1发中标通知书； 1签订工程承包合同； 1工程承包合同的审查。 三、房地产开发项目开工手续的办理程序： 办理质量监督注册登记手续； 建设工程监理； 办理开工统计登记； 交纳实心黏土砖限制使用费； 办理开工前审计； 交纳投资方向调节税； 领取固定资产投资许可证； 报装施工用水、电、路； 协调街道环卫部门； 协调交通管理部门； 1交纳绿化建设费，签订绿化协议； 1领取建设工程开工证。 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 四、房地产开发项目的工程施工程序： 施工场地的 “三通一平 ”； 施工单位进场和施工暂设； 工程的基础、结构施工与设备安装； 施工过程中的工程质量监督。 五、房地产开发项目的竣工验收程序： 办理单项工程验收手续； 办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》； 商品住宅性能 认定； 竣工统计登记； 办理竣工房屋测绘； 办理产权登记。 第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 三通一平费； 自来水厂建设费； 污水处理厂建设费； 供热厂建设费； 煤气厂建设费； 地下水资源养蓄基金； 地下热水资源费； 市政、公用设施建设费（大市政费）； 开发管理费； 城建综合开发 项目管理费 ； 1建筑行业管理费； 1绿化建设费； 1公园建设费； 1绿化补偿费； 1路灯维护费； VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 1环卫设施费； 1生活服务设施配套建设费（小区配套费）； 1电源建设集资费（用电权费）； 1外部供电工程贴费（电贴费）； 建安工程费 ； 2建设工程招投标管理费； 2合同预算审查工本费； 2质量管理监督费； 2竣工图费； 2建材发展补充基金； 2实心黏土砖限制使用费； 2工程监理费； 2工程标底编制管理费 ； 2机电设备委托招标服务费； 超计划用水加价； 3夜间施工噪声扰民补偿费； 3占道费； 3固定资产投资方向调节税。 第六章 销售经营阶段 商品房预售须符合 的 条件 ： （ 1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （ 2） 有建设工程规划许可证； （ 3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （ 4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售 许可证明。 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 第七步 销售 经营阶段的法律程序 提交完成建设项目投资证明 ； 签署预售内销商品房预售款监管协议 ； 办理《商品房预（销）售许可证》 ； 销售项目备案 ； 委托中介代理机构进行销售 ； 与购房者签订认购书 ； 与购房者签订买卖契约 ； 办理预售登记 ； 办理转让登记 ； 办理房地产抵押登记手续 ； 1楼宇交付入住 ； 1质量保证书和使用说明书 ； 1办理产权立契过户手续。 第七项 销售 经营阶段的相关税费 营业税 ； 城市维护建设税 ； 教育费附加 ； 印花税 ； 契税 ； 土地增值税 ； 企业所得税 ； 个人所得税 ； 房产税 ； 城市房地产税 ； 1房屋产权登记费 ； 1房屋所有权证工本费 ； 1房产共有权执照费 ； VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 1房屋他项权利执照费 ； 1房屋买卖登记费 ； 1房屋买卖手续费 ； 1房屋租赁审核备案手续费 ； 1 房屋租赁登记费 ； 1 房屋估价手续费 ； 房屋公证估价手续费 ； 2 房地产价格评估费 ； 2 房地产中介服务费。 第七章 物业管理 第八步 物业管理阶段的法律 程序 物业管理单位经营资质审批 ； 签署物业管理委托合同 ； 居住小区的物业接管综合验收 ； 物业使用、管理、维修公约的核准 ； 安排签订管理公约 ； 制定、提供质量保证书和使用说明书 ； 物业管理服务基本要求 ； 物业管理委员会的设立。 第八项 物业管理阶段的相关税费 居住小区物业管理启动经费 ； 共用部位共用设施设备维修基金 ； 普通居住小区物业管理费 ； 高档住宅物业管理费 ； 经济适用住房 小区物业管理费 ； 供暖费。 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 附录： 房地产开发专业术语 第一节 面积类 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。 计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住 宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。 计算住宅租金，都是按使用面积计算。 公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。 开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 实用面积 是 指 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额。 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积 之和。 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 一般作为衡量居住水平的面积指标。 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 套内面积 俗称 地砖面积。 它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 （包括山墙）墙体水平投影面积的 50％。 辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。 包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。 即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。 公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋 建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 1 容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。 1 得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建。