长春地产调研报告房市分析(编辑修改稿)

长春地产调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；  2020 年 10 月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失，城市其它区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。 解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间，该区域调研： 案名 星宇名座 光大大厦 中吉大厦 21 世纪国际商务总部 长春国际商务中心 权石中心 地点 建设广场西侧 解放大路 121 号 解放大路 62 号 解放大路 868 号 解放大 路 36 号 亚泰大街与解放大路交汇处 产品 规划 地上 15 层， 地下 2 层 地上 25 层 地下 2 层 地上 28 层 地上 23 层， 地下 1 层 地上 22 地下 1 地上 18 地下 2 工程 进度 9 月底交工 现房 现房 现房 2020 年 10 月交工 现房 价格 38504500 元 租金 元 /㎡ /天，不含电费 元 /㎡ /天 34505000 元 27703850 45005000 租 /售率 80% 80% 80% 90% 80% 未开盘 用途 商住 写字楼 写字楼 超 5A 写字楼 商住 写 字楼 配套 设施 会议室、商务中心、健身中心 会议室、商务中心 银行、省政府政务中心 八大配套中心 会议室、商务中心、健身中心 酒店 ,银行 ,宽带 ,休闲娱乐场所 备注 515 层为商住 ,14 层为商铺 ,一层 :16500元 /㎡ ,二层11500 元 /㎡ ,三层 7500 元 /㎡ ,四层 7000 元 /㎡ ,商铺购买要求必须在 1000㎡以上 .车位售价 :18 万 /个 . 采用全钢结构，点式玻璃和进口铝复板幕墙。 由第一太平戴维斯物管，置身于商贸、文化、金融为一体的繁华区域。 位于主干道 ,省政府政务中心 , 有较强的办公氛围 ,内部设施和环 境较好 . 位于主干道 ,全安金三角 ,省内多家著名公司进驻 .现八大中心部分完成并投入使用 ,商务办公优势明显 . 两栋商住性质塔楼 ,2020 年由汉瓦代理 ,转以投资商住办公为主 .地下车位 12万 /个 ,底层为南关客运站 . 位于主干道 ,写字楼采用租售结合政策，写字楼预计 /天 .㎡ ,开盘日期未定。 分 析：  市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街，吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦，对于解放大路沿线的发展有了较大促进。 但与传统商业中心相比存在较大差距。 整个地区性商业氛围还没有形成，缺少大的金融 单位进驻；不具备良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施还没有完全到位，影响更多的商家进驻； 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 )  写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好，首付多和较短的还款期限，使中长期投资者压力增大，减少了对此类项目的投入。 而中小企业对于办公场所的需求则以租赁为主，购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大；  从产品利用率上来看，写字楼因为配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实际利用面积降低；同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。 火车站前商圈，催生便捷交通的新生商务空间。 案名 长春银座 吴太商务 中心 银座 B 座 长春昆仑 太平洋 大厦 建设大厦 春铁大厦 地点 长江路 57 号 胜利大街 8 号 长江路 52 号 长白路 34 号 黑水路 16 号 长春大街与广州路交汇处 辽宁路 7 号 产品 规划 地下 11 层 地上 1 层 地上 22 层 地上 13 层 地上 18 层 地上 23 层 地上 36 层 地下 2 层 地上 25 层 工程 进度 2002年 10月入住 2020/11/8 入住 现房 现房 现房 入住 现房 户型 面积 31～ 200 45166 32166 33166 5297 \\3 ㎡ 58158 价格 3300 元 /㎡ 出租 ㎡ 36503950 25603200 18502200 5200 元 /㎡ 10～ 21F,均价5400 元 /㎡ 1980— 2300 租 /售率 95% 租 70% 85% 95% 90% 售 30% 95% 用途 12 层门市 311 层商务套房 319 层为写字间 电梯写字楼 商住公寓 商用住宅 1021 层写字间对外销售 13 层为商场 425 为商住公寓 配套 设施 宽带、 5A 智能、游泳池、棋牌室 会议室 ,咖啡厅 ,宽带 ,商务中心健身中心 会议室 ,咖啡厅 ,宽带 ,职工餐厅 ,商务中心 宽带 ,职工餐厅 ,商务中心 无 会议室 ,咖啡厅 ,宽带 ,商务中心 空中花园，宽带，客服中心 备注 2001 年复工，钢骨结构，第一个小户型投资性产品，销售异常火爆。 由博大华夏房地产经纪公司全程营销代理 吴太集团投资四亿建造 ,只租不售 ,大部分写字楼设施是吉林省内最先进的 . 紧临长江路步行街 ,吴太商务中心对面 ,二栋塔楼 .16 层为图书音像城 ,613 为商住公寓 .层高 为市区内唯一 . 紧临路步行街 ,13 层为大连一家商场 ,418 层为商住公寓 . 原规划为星级酒店两栋， 因资金问题改为住宅出售。 47 层为省政务中心 2236 层为省建设厅用房 1021 层对外销售 ,曾由达声公司代理 ,现由北奇自行销售 . 14 层商场 4 万平米未开业。 高层商务住宅部分暂无法办理产权登记，客户自行办理，需另外补交出让金。 分 析： 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 )  此区域临近火车站和公路客运中心，与外地区交通联系便利， 吸引了大部分以手机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意；  长江路电脑科技开发区的设立，使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件，对于中小写字楼的市场起到了一定促进作用；  总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流 和大量的商贸流动，使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域，受到中小写字楼投资者的青睐；  此区域纯写字楼项目供应较少，大部分以商住楼形式进入市场，成为站前写字楼市场的主流。 红旗商圈商务办公氛围不成熟，可以找到的写字楼只有时代百货上面的时代大厦写字楼项目。 时代大厦位于长春市红旗街与工农大路交汇处，与欧亚商都相对，投资商为吉林省时代集团。 项目高 24 层，其中 17 层裙楼为时代服饰广场，已开业经营。 824 层为高级商务写字间，写字间规划面积为 90 平方米－ 140 平方米。 楼前、楼后有 5000 平方米休闲广场，可用于停车。 大厦结构为全框架钢筋混凝土结构，空间可任意分隔，空调为美国灵顿大型中央空调。 4 部ＯＴＩＳ电梯， 2 部消防楼梯。 项目周边环境：时代大厦周边配套设施齐全，是长春市区的新中心，周边有欧亚商都，省医院、中医学院、建工学院、南胡公园、长白山宾馆、吉林电视台、长春电影城、西解放立交桥、省图书馆等。 项目交通情况：红旗街是长春市除火车站、人民广。