长春君地房地产天城开发项目可研报告(编辑修改稿)

长春君地房地产天城开发项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

联系，统一而又富有变化的整体。 并形成围而不合、形态各异的空间格局，营造灵活有序、层次丰富的整体空间形态。 住宅类型以高层、小高层，多层住宅相组合，小高层主要布置在 中部和东南侧，高层主要布置在中部和北侧，西南角布置两个多层住宅组团，由此形成北高南低的整体住宅空间形态，形成出高低错落有致，天际线变化丰富的建筑群体，营造出优美、大气的社区整体形象。 为达到社区的均好性，规划重视对基地的边角空间组织，试图通过环境的营造，强化边角住宅空间与组团中心乃至社区中心在视觉与空间上的联系，同时用环境来影响建筑组团的布局形态，进而影响人们的生活。 公共设施规划 社区公共设施主要包括酒店、办公、商业服务设施、社区会所等，为社区居民提供一系列生活服务的设施和公共交往活动的场所，有 利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围。 酒店 办公综合体规划 长春君地房地产开发有限公司 君地天城开发项目二期可行性研究报告 15 在社区西北角设置一组高层建筑综合体，使之集高级酒店，办公和商业服务为一体，在提升整个汽车产业园区形象和服务设施层次的同时，也将极大地提高社区公共配套的档次。 商业服务设施 沿社区北侧的林荫大道和南侧的长沈公路设置住宅底层沿街商业，并在社区北入口西侧营造一条集购物、服务、餐饮、娱乐、休闲为一体的特色社区商业内街，内外兼顾，使之成为社区和城市共享的公共设施。 、方便人们的日常生活，也强化了社区对城市的开放和共享。 南侧结合步行入口近 期可设置一座楼盘销售展示中心，远期可根据需要改建成一处休闲商业设施。 社区会所规划 在东北角高层住宅片区中结合中心花园设置一座社区会所，会所内可设置社区服务和管理用房、各种社区活动用房、休闲餐厅、酒吧等，室外还设置一处景观游泳池，为居民日常休闲、健身、餐饮、会友提供方便。 道路交通系统规划 规划的道路交通组织以街坊式的人车分流为基本模式，力求在创造与城市紧密融合的开放式社区的同时，营造出良好的道路、街道景观和安全、宁静的社区氛围。 出入口规划 社区面向北侧城市林荫大道设置 主入口，并通过入口广场、商业街和绿化景观大道，形成醒目的社区入口面貌，使之成为回家的第一道风景线。 西侧设置两个车行次入口，东侧设置一个车行次入口，南侧设置一个步行入口，结合商业、广场、水景、林荫道等形成一条展示社区形象的景观走廊。 车行系统规划 社区的车行道路断面分为三级 —— 主入口景观大道，社区干道和机动车辅道（详见道路断面），在各街坊之间穿行，形成顺畅的车行环路，保证各街坊车行到达和服务的便捷性。 同时，将组团宅间空间抬高，形成纯步行的环境，并在高层区中结合组团的步行空间设置消防坡道和通道。 其 下的架空层设置半地下机动车停车库，每个组团根据停车规模的大小设置一至三个车库出入口。 这种模式的优点在于在保证社区车行便捷的同时，可以最大限度的避免车辆对社区环境的干扰，保证中心和组团环境的完整和安宁，易于创造和谐、融洽的邻里生活与文化。 同时，结合社区主干道两侧和主要公共服务设施附近设置一部分地面绿化停车场，使住宅的停车位配比基本可达到约 60%。 步行系统 长春君地房地产开发有限公司 君地天城开发项目二期可行性研究报告 16 步行系统以南北贯穿整个社区的公共绿化步行带为主脊，串联商业街、社区公园、中心广场等，并通过组团步行道、宅间步行道形成层层展开递进的网络，使之 具有连续的变化和丰富的空间层次感，在其中精心布置一系列水景、树阵、灌木花卉和各种活动场地，成为环绕建筑、景观的纽带和人们日常休闲交往的场所。 景观结构规划 在整体的景观环境营造上，规划将北方的大气与南方的灵秀相结合，从以林荫景观大道和商业街组成的社区入口公共景观 —— 中心公园 —— 中心广场 —— 绿化水景步行走廊 —— 各街坊院落环境，形成层层递进的景观层次，着力表现由公共尺度的景观环境、步移景迁的绿化步道到院落庭园所形成的空间序列感和意境。 同时强化在整体连续的景观体系中的一些重要的节点，使其具有丰富的多样性 ，并适应日常休闲活动的各种需求。 建筑作为环境景观的界面注重其与景观的联系和对话，其本身也作为重要的景观要素而得以强化，会所、商业中心等重要的公共建筑需通过重点设计强化其景观性，而建筑整体轮廓线也力求形成高低错落，主从有序的形态，对处于重要空间视线焦点的建筑通过其出众的体量、高度和造型强化其标志性。 绿化系统规划 城市绿化景观界面 规划严格遵守沿道路的绿化控制界限，注重沿街商业街和入口广场对城市的开放性与景观贡献，并通过设置高大整齐的树阵、步行带、休闲绿化广场等、强化城市道路的景观性， 并形成温馨而有活力的社区面貌。 社区绿化空间体系 公共绿化空间依托社区中心步行空间展开，营造社区中心公园、中心绿化广场、绿化水景休闲走廊等一系列各具特色的绿化景观活动空间，并通过各种建筑及景观的设计手法，使之向各街坊内的邻里花园、宅间花园层层渗透，以自然化与人工化的环境相结合，强调水景、园景与建筑间的相互呼应，形成网络化、多层次的绿化体系。 每个街坊均设置一片具有一定尺度的邻里花园，营造各具特色的绿化景观，并在其间辅以老人与儿童休闲、游戏空间，强调邻里文化与日常生活，并使之与社区公共绿化空间相 互渗透，成为其空间上的拓展。 绿化种植配置 在绿化种植配置上，根据北方的气候特点，其关键在于营造绿色景观效果，进而体现品种长春君地房地产开发有限公司 君地天城开发项目二期可行性研究报告 17 多样化、色彩协调并具有层次感，在总体上应做到以下三点： 树木多，草坪少，且应增加常绿树种的比重； 高大植物和低矮灌木的有机结合，形成丰富的竖向层次； 以植物的自然状态为主，辅以局部的人工雕琢，形成精致和粗犷的对比。 第五章 项目设计与规划理念 项目开发定位原则 本项目开发定位为面向中高端客户群的高品质生活社区，力求打造一个“西城核心” ——高品质全能理想新 城，力求为当地居民提供优雅宁静舒适宜人的现代化城市社区，营造优美的居住环境和高尚的生活品质。 为将本项目打造成为长春市的高品质生活社区，在规划设计中遵循以下原则： （ 1）充分尊重原有的地形地貌和自然环境，尽可能地拓展住区内部的景观环境空间，把住宅融于公园环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。 （ 2）平面规划注重形成建筑布局上的差异性，通过密度和形态的变化创造丰富的社区空间。 （ 3）三维空间形态设计力求紧密结合地形，并通过建筑高度的有机组合创造出高低起伏、错落有致的建筑群体 效果。 （ 4）建筑单体设计力求形成丰富的住宅类型和富有特点的外观造型，创造优美的建筑景观，并给客户提供丰富的选择。 （ 5）景观设计力求紧密结合当地的气候特征，营造出层次丰富的空间景观效果，并为居民提供人性化的户外活动空间。 （ 6）设置完备、合理、实用的公建设施，提供完善、便利的社区生活服务。 规划设计理念 社区品质的差异，除了建筑、景观等物质环境的差异外，更重要的是社区氛围的差异、社区公共生活品质的差 异。 高品质住区所具有的活力，以及温馨宁静幽雅的生活氛围是当前社区营建所普遍缺乏的。 而这，正体现着社区品质营建的内涵，这也正是此次规划设计过程中始终追求的。 居住的本质是满足人性的需求，其深刻意义在于：它能够展示和影响人的生存状态，并给人以生存的意义和价值。 因此，一个成功的社区规划，一定要体现独特的人文精神和人性关怀，长春君地房地产开发有限公司 君地天城开发项目二期可行性研究报告 18 把握生活方式的变化方向，满足人性的多层次需求，体现对人的尊重，即对于居住者内心归属感、自由感、身份感以及个人价值实现的尊重，创造出适合人类生存并促进人性发展的人居环境，为人性的向善和美好提供居住 层面的支持。 其终极目标，在于追求人与自然，人与人、人与自己精神世界交流的最理想、最和谐状态，即追求住户与被改造过的自然的和谐；寻求社区中人与人之间交往的和谐；使人们自我的心灵达到一种安宁平和的境界。 基于这样的理解，我们确立了以下四点规划设计理念： (1)以“人”为本： 关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体品质。 (2)“环境”先行： “环境”是影响一个楼盘品质的决定性因素，同时也是一个楼盘开发成功与否的关键所在。 因此，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念 是达到开发、销售与居住三赢的关键。 (3)整体性与丰富性： 对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性与社区的整体品质。 (4)均好性： 通过规划设计，消除地块内房产开发的死角，提高土地开发的价值与潜力。 规划设计方法 整体设计 在现有居住区的规划设计中，住宅组群的空间布局与环境景观的塑造常常相互分离，在设计程序上存在先后，环境设计常常成为居住区规划设计中一个“补充完善 的后续工作”，并且由于群体布局的限制，不能给环境设计留有充分的余地和弹性，环境没能发挥对于住区营造的景观意义。 在本项目的规划设计中，要强化居住与景观的联系，创造一种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计的方法。 即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一个整体大气的社区形象和富有特色的高品质社区环境。 规划设计特色 (1) 街园结合： 规划将街区式社区和园区式社区的特点有机结合，使整个社区既具有街区式社区的开放性和活 力，又具有一定的园景营造尺度，可以营造出宁静、高雅的社区环境品质，由此创造出一种富有特色的“园区中的街区”模式。 (2) 生态景观 ：营造贴近自然、回归自然的社区绿化景观，并使之与外部自然环境相互交长春君地房地产开发有限公司 君地天城开发项目二期可行性研究报告 19 融，营造出高度景观化、生态化的花园式社区环境。 (3) 围合院落 ：住宅布局强调多重围合、层层递进的院落空间，形成富有领域感和归属感的社区环境，有利于营造整体有序、安定祥和、亲切友善的社区氛围和邻里关系。 (4) 人车分流 ：通过人和车在不同层面上的分流，在各街坊内部营造纯步行的环境，创造一种安全、自然、宁静、舒适 的交通方式和社区氛围。 (5) 堆土造坡 ：局部堆土营造高低起伏的地形变化，使社区环境立体化，创造出丰富的竖向景观层次。 规划设计方案要点 规划力求在整体结构上形成一种半开放的街区式社区，即社区公共空间对外开放，与城市共享，而街坊内部封闭管理，兼顾社区与城市的融合和其本身的安全性要求；同时使每一个街坊具有一定的空间尺度，有利于营造出丰富的空间景观层次，由此形成“街园结合”的结构特征。 建筑单体设计方案 建筑类型 本项目住宅类型以多层、小高层和高层住宅相结合，其中多层以五层六层 为主，局部四层，小高层住宅为 818层，高层住宅为 2028 层，办公楼为 28 层，酒店 28 层。 建筑朝向和间距 住宅朝向以正南向为主，部分平行于南侧道路（南偏东 31度左右），并力求户户有景。 多层住宅建筑的间距满足规划要求。 小高层、高层住宅间距按大寒日满窗累计日照大于 2小时的要求来控制。 建筑风格和材料 小高层、高层住宅采用新古典主义建筑风格，整体观感力求大气稳重、清新典雅、舒适和谐。 以曲直结合的立面横向线条和高低错落的顶部处理形成丰富的建筑群体天际轮廓，营造出兼具古典韵味和时代气息的建 筑形象。 多层住宅采用北美风格，设计力求稳重大方，朴实无华和并具有丰富的细致变化，构成一种亲和力极强的建筑表情，尽显家的温馨和优雅。 针对北方寒冷干燥风大的特点，建筑外立面采用天然石材、面砖和高级涂料的有机结合处理，主体色彩采用暖色、米黄色系列，体现细腻的质感和高雅的建筑品质， 建筑户型设计 户型面积既要根据现实，又要考虑超前，满足人们对高质量高品位生活的需求，多层和高长春君地房地产开发有限公司 君地天城开发项目二期可行性研究报告 20 层住宅的建筑面积分为 70平米 以下 （一房）， 70— 90平米（二房）， 100— 130平米（三房）和140— 150 平米（四房）四个档次， 其中以 90平米以下住宅为主，约占住宅总户数的 90%以上。 规划按园区总体规划中内部景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，基本的原则是景观较好的位置安排大、中户型。 户型的朝向通风和景观尽量做到均好性。 空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性。 户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，注重尺度的把握，符合人的行为要求。 建设时序 街区式的结构为本项目的分期建设提供了便利，从项目整体开发和销售的合理性角度出发，本项目基本拟分四期开发。 各期开发均相对完整，并基本互不干扰。 （ 1）首 期建设： 开发南部的多层住宅和小高层住宅组团，同时结合步行入口、景观通道和销售展示中心的建设，建立一个规划样板展示区，以达到树立本项目整体形象的目的。 （ 2）二期建设： 向北推进，开发中部。