长城物业某豪华住宅小区物业管理策划方案公寓住宅(编辑修改稿)

长城物业某豪华住宅小区物业管理策划方案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

，尤其防止名为办事、实为推销的人员混入 XX。 （ 3）、对施工人员办理出入证，出入证要贴上相片，并对 XX 内的施工人员进行动态监控。 清场管理： 根据小区情况，我公司可确定晚上某一些时间对装修场地进行清场，由保安员逐片地毯式的清场。 （ 1）、杜绝装修人员在小区内过夜。 （ 2）、检查房间是否锁好。 （ 3）、检查房间是否锁好。 （ 4）、清场后实施有无存放易燃易爆的物品。 （ 5）、清场后实施红外线布控。 XX 外围的管理 本 资料来自 外围管理应重点做好： （ 1）、防止盲流人员在小区周边安营扎寨。 （ 2）、防止有人从外围进入 XX 破坏（放置易然易爆品等）。 （ 3）、防止有人破坏小区周围的设施设备、装饰品、绿化、广告宣传物等。 四、消防管理 我公司认为，消防管理是各项管理中的重中之重。 我公司对 XX 的消 防工作重点放在消防预防上，通过多种举措使 XX 不存在消防隐患。 建立落实两个系统的消防层级责任制。 一是建立管理单位的消防责任制，从管理处经理 — 部门负责人 — 员工，按职责范围建立消防责任制， 使管理处每个员工对消防工作都有责任。 二是建立 XX 业户内部消防责任制，具体层级责任范围接管后确定。 建立日常巡检制度 每日保安员例巡 XX 的一个重要内容是认真查看 XX 内有没有火情隐患，消防设施是否完好。 装修审批 XX 内如有装修工程，须经管理处审批，以保证装修符合消防规范要求，尤其是烧焊工程要严格控制，采取足够消防措施才可进行。 商场商铺装修装饰审批 XX 装修装饰须报一份管理处，由管理处检查是否有违规接线、装饰材料是否符合安全要求等消防隐患。 消防警报监视 本 资料来自 XX 监控室 24 小时当值，密切注意消防 警报；一旦发生消防报警，即刻赶往报警地点，即使是误报，也要当真。 消防检查 管理处每月组织一次 XX 消防大检查，检查 XX 的消防设备设施是否完好。 每半年组织一次用户室内消防安全检查。 长假节日前（五一、国庆、春节 |组织消防检查。 通过检查，对可能构成消防隐患的蛛丝马迹的问题予以清除。 消防演习 管理处拟在每年 11 月份（秋冬季节）组织 XX 的消防演习。 其目的： （ 1）、检阅管理处遇到火警时的应变能力。 （ 2）、增强 XX 每一个工作人员对火警的敏感性及指导如何逃生。 消防宣传 管理处将在 XX 内开辟消防宣传栏，组 织观看消防宣传的录象带，以及请消防局人员来 XX 作消防教育报告，目的是强化 XX 每个人的消防意识。 尤其在业主、用户或商户入住前，发消防宣传册，以强化业主的消防意识。 消防设施的维护保养 消防设施的完好是 XX 消防安全的有力保障，尤其是 XX 消防自动报警及消防自控系统要时刻保持在工作状况。 为保证这一系列的良好运作，我公司建议：可将消防自动报警系统的维护保养由专业消防公司来承担，特别是消防报警的干式系统，涉及到产品的密码一般只能由厂家维保。 五、紧急事故的处理 本 资料来自 再完善的管理不排除出现突发的紧急事故。 紧急事故一般有两 种情况：一是人为造成的，二是自然造成的。 XX 内可能出现的突发事件有： （ 1）、喷淋爆裂、泄水 （ 2）、电梯困人 （ 3）、煤气泄漏 （ 4）、爆炸 （ 5）、水浸（暴雨排水不畅） （ 6）、不明物体（怀疑爆炸物） （ 7）、寻畔滋事等治安纠纷 等等。 对 XX 内可能出现的上述突发事件，我公司有整套处理办法，并向所有员工进行培训，防患于未然。 六、停车的管理 我公司将 XX 的管理列入保安工作，是因为： 停车影响到车流的畅通 停车影响到 XX 外观形象 停车影响到车主的财产安全 因此，加强停车的管理，确保红外线内交通顺畅是物业管 理的份内之责。 我公司会致力于： 所有居民和商户的机动车辆需要在指定停车场停放，以便提高车场的利用率。 到 XX 临时送货车辆应在送货后马上离开小区，以免影响车流畅通。 本 资料来自 做好车辆检查登记工作。 车辆进入车场停泊，管理员在司机离开前，须绕车辆仔细检查一圈，检查车灯、车轮、车身、车标志是否完好。 如有问题，应填写检查表，叫司机签名确认：如司机不愿签名，管理员应通知主管到场见证，并做好详细记录，以便划分车辆损坏赔偿责任。 做好车辆的安全防范工作。 （ 1）、引导车辆泊位时，管理员应站在车的左侧或右侧，不能站在 车的正面，以防倒车是被撞。 （ 2）、管理员指挥泊位时的手势要让司机能够看到，一般要与反光镜持平，不能过高或过低；泊放的位置应在停车位正中，不可跨位停放，以免影响相邻车辆的正常出入及造成车辆相互碰撞。 （ 3）、司机离开时，管理员应提醒其带走贵重物品，关锁好门窗，以防车辆及财务被盗。 （ 4）、司机离开时，检查车门窗是否关严。 车内有贵重物品时，管理员应立即报告上级前来处理，不得私自进入车内检查或触动车内物品。 上级主管检查后，能关锁好门窗的，替其关锁；关锁不了的，定镜监控录象。 如发现有巨额现金的提包，管理员及上级主 管、车场收费员等一起清点，列出清单，在场人员签名确认后，由上级主管保存。 车主签领时，要认真核对其驾驶证、行驶证、复印身份证，与车主签名的领条一起存档。 （ 5）、停车场内应配置足够的灭火器材，以应付初期火警。 此外，车场内应配备一些装有干沙的桶，用于处理漏油车辆；并在显眼处挂放禁止吸烟的标志牌，以防火灾事故发生。 （ 6）、负责车场的管理员定期进行军事化训练，对管理员的手势、举 本 资料来自 止统一标准，并总结出一套行之有效、简单易懂的手势，体现我管理员过硬的素质及会场标准化的管理。 我公司对智能停车场的管理有一套制度，根据 XX 的实际情况移植到XX 车场管理中。 七、保安工作标准 保证全天 24 小时监控主要出入口、电梯、通道，确保治安安全。 当车场出、入车道阻塞时， 3 分钟内到达现场，采取措施，设法在 10 分钟内恢复正常通车。 车辆安全检查时， 10 分钟内完成提醒客人锁好门窗，带走贵重物品及登记工作。 出现烟感警铃报警的情况， 3 分钟内到达报警地点核实情况，迅速组织扑救和疏散人员（如属火警）。 出现火警电话报警时， 3 分钟内到达火警现场组织扑救和疏散。 出现用户被抢或生命财产受到威胁时， 5 分钟内到达现场。 组织人员布控堵截，现场控制并调查处理嫌疑人等，协助用户报案，协助用户将伤员送到医院抢救。 出现用户报失窃的情况， 5 分钟内赶到现场，组织人员布控堵截，现场调查处理，协助用户报警。 接到用户求救援助的电话， 5 分钟内到达现场处理或协助用户报警（视情而定）。 客户有关于治安消防的问题咨询，当面答复用户的疑问。 接报有可疑人员活动， 5 分钟内赶到现场处理。 本 资料来自 第七章 工程管理 一、整体设想 工程管理是物业管理的重要组成部分，关系到 XX 的整体形象，对 XX安全便利的居住和商务环境起着举足轻重的作用，搞好工程管理是 XX 优质服务的保证。 设备管理对 XX 的意义 （ 1）、良好的设备管理能够延长设备的使用寿命，充分发挥设备的使用价值。 （ 2）、良好的设备管理能够保证设备的安全运行，保证 XX 设备安全无事故。 （ 3）、良好的设备管理能够给客户提供优质的服务，提高 XX 的社会形象。 工程管理的目标 工程管理的目标为：三个确保，五个完好，一个正常 三个确保：保证供电设备正常运行，确保供电不中断； 保证空调设备正常运行，确保空调正常供冷； 保证供水设备正 常运行，确保供水正常供给； 五个完好：保证 XX 电梯设施完好； 保证 XX 消防设施完好； 保证 XX 监控设施完好； 保证 XX 通讯设施完好； 本 资料来自 保证供水排污设施完好 一个正常：及时有效排除 XX 用户的设备故障，保证各项设备正常。 设备管理的组织架构 工程部的组织架构根据 XX 的性质、特点来确定。 既要保证设备的正常运作，又要尽量节省人员，提供高效优质的服务。 （ 1）工程部的组织架够： 工程 部 运行技工 维修 技工 （ 2）、工程部技工任职资格。 工程部负责 XX 的工程管理： A、具有高中以上学历； B、具有相关技术职称的证件； C、有三年以上工程管理的工作经验。 二、日常运行管理 建立设备运行管理制度 （ 1）、根据 XX 的工作特点，制定各种设施设备的运行制度。 电 梯： 07： 00—— 22： 00；居住区一部电梯 24 小时运行 公共照明： 07： 00—— 22： 30 22： 30—— 07： 00（只设事故照明） 空调 /设备：根据需要确定 本 资料来自 供暖设备：根据需要确定 射 灯：根据需 要确定 风 机：根据需要确定 生活水泵：自动控制 污水处理设备：根据需要确定 （ 2）、设备的开启和关闭： 电 梯：运行班负责启闭，维修班负责检查，负责维修 空 调：运行班负责启闭，检查和维修 供暖系统：运行班负责启闭，检查和维修 公共照明：保安部负责启闭、负责检查，维修班负责维修 射 灯：运行班负责启闭，维修班负责检查，负责维修 风 机：运行班负责启闭，维修班负责检查，负责维修 生活水泵：维修班负责检查，负责维修 污水处理设备：维修班负责启闭，负责检查，负责维修 供暖设备：运行 班负责启闭，检查和维修。 设备房的管理及巡检 建立一系列设备房的管理制度，建立 XX 各项设备巡检制度，确保 XX的设备运行安全。 常用的制度：工程部机房管理规定； 工程部机房卫生管理规定； 工程部交接班管理规定； 工程部机房防火规定； 本 资料来自 工程部机房卫生管理规定； 工程部巡检规定。 设备运行人员的管理 根据政府部门的要求，有关工种员工都应具有上岗证，实行持证上岗。 没有上岗证的员工，不得进行操作。 运行工负责高、低压设备的运行；负责冷冻机组的运行。 任职条件： A、具有电工证、高压证、进网证、电梯证、空调证； B、有一年以上运行工作的实践经验 三、维修与保养管理 维修人员的管理 根据政府部门的要求，有关工种员工都应具有上岗证，实行持证上岗。 有上岗证的员工，不得进行操作。 维修技工负责设备的维修。 任职条件： A、具有电工证、高压证、电梯证、空调证； B、机管焊工具有焊工证； C、有一年以上维修工作的实践经验。 维修工作的范围 公共区域： 电梯的维修 空气处理机和风机盘管的维修 本 资料来自 公共照明设施和电气设施的维修 各种风机的维修 各种水泵的维修 污水处理设备的维修 给排水设备的维修 监控设备的维修 综合布线设备 的维修 广播系统的维修 电话总机的维修 消防设备的维修 其他设备的维修 室内（有偿）： 照明设施的维修 电气及其他插座的维修 空调设备的维修 天花的维修 其他维修（例如桌子、门、锁等的维修） 维修承诺 （ 1）、住户报停电和漏水等紧急事件保证 10 分钟内到达现场处理。 （ 2）、住户一般维修在接到通知后 10 分钟内到达现场处理，遇到特殊情况，不能及时到达现场，用电话通知用户，另约上门维修时间。 （ 3）、没有特殊情况，维修当天内完成。 本 资料来自 （ 4）、住户区域影响 XX 形象的维修没有特殊情况，当天完成。 （ 5）、公共区域的 一般维修三天内完成。 维修单处理程序 （ 1）、设立维修电话 维修电话日班设在工程部维修班，中、夜班及节假日设在。