20xx年东莞房地产可行性研究报告

20xx年东莞房地产可行性研究报告内容摘要：

扬，加上寮步优越的地理位置以及快速路网等配套设施的完善，寮步的房价将直追城区房价水平。 商住用地比重较大 居住用地常平价最高 监测数据显示， 2020 年一季度土地交易总面积中，商住用地有 17 宗，共计 平方米，占本季度成交量的 92%，同比去年一季度成交量微增约 %，总成交金额为 226187 元。 本季度各镇区成交地面均价最高的板块是常平镇，常平镇本季度以的形式成交 1 宗商住用地，由私人以 10005 元 /平方米的高价竞得；其次是厚街、虎门、长安镇，地面均价分别为 4500 元 /平方米、 4400 元 /平方米和 4100 元 /平方米。 本地开发商拿地活跃 监测数据显示，在 2020 年一季度土地交易市场中，本土开发商表现比较活跃，东莞市新世纪润城房地产开发公司共成功购入 2 宗地块；东莞市虎门建设发展有限公司成功购入虎门镇的 1 宗地块；东莞市星城国际房地产开发有限公司在寮步成功购入 2 宗商住用地。 而外来开发商的表现略为平淡，广州凯蓝房地产有限公司在虎门成功拿下 2 宗商住用地；除此之外本季度没有其它外来开发商在莞购地。 合富 辉煌东莞市场研究部分析认为，东莞市过去为了快速实现农村工业化和城市化，追求经济规模扩张和经济高速增长，消耗了大量土地资源，目前东莞市建设用地规模已经突破了 40%，因此，“严控总量、盘活存量、提高质量”是今年东莞市土地市场的主要方向。 五、国家政策对东莞房地产的影响 央行四年连续四次加息 东莞楼市大格局不会改变 日前，央行宣布，自 2020 年 3 月 18 日起金融机构一年期存款基准利率上调 个百分点，由现行的 %提高到 %；一年期贷款基准利率上调 个百分点，由现行的 %提高到%； 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 消息一经发布，即受到了地产业界人士的关注，有专家表示，东莞楼市将会因受加息影响而刮起大风，至于风向及风力，各方说辞不一。 四年经历四次加息 东莞楼市大格局不会改变 抑制投资和消费过热，是央行此次上调存贷款利率的重要原因。 就整个宏观经济形势而言，此次加息通过引导投资和货币信贷的合理增长，最终实现经济的平稳增长。 进入本世纪来，楼市在短短的 4 年间经历了 4 次加息， 2020 年 10 月 29 日，央行加息，一年期存、贷款利率均上调 ％； 2020 年 3 月 17 日，央行决定住房贷款加息。 这对绝大多数购房自 住的市民来说，意味着支付房贷的负担将增加 5％至 10％； 2020 年 4 月 28 日金融机构贷款利率上调 个百分点，由原 ％提高到 ％； 2020 年 8 月 18 日，央行再次加息，金融机构一年期存款基准利率上调 个百分点。 从过往的加息影响来看，处于发展进程当中的东莞楼市格局不会轻易改变。 以 2020 年 8 月份的加息为例，以 8 月 18 日加息日为中心点，前后两周的东莞楼价相比，加息前两周，住宅均价为 6059 元，加息后两周，住宅均价为 6784 元。 加息后上升 11%，属正常上涨，加息影响甚微。 而从供应上看，过去四次的加息并未产生过多影响，有业界人士认为，由于东莞的房地产市场目前并未真正成熟，整体容量相应较小，在这种小规模市场，加息等宏观政策对市场需求的影响相应有限。 开发商贷款负担加重 作为一个资金密集型的行业，目前东莞房地产开发企业大多主要依靠商业银行贷款，行业平均负债率在 70%左右，此次利率上调 个百分点，数字看似微小，但以房产企业的贷款数目来计算，所产生的累积效应甚为可观。 以 1 亿元贷款为例，利率上调 %，则每月将增加利息 27 万元， 1年增加利息 324 万元。 但加息对于房地产开发企 业而言，并非致命的打击。 一业内人士道出其中玄机，目前房地产投资回报率为 15%左右，一年期贷款基准利率上调 个百分点后，也只为 %，两者为 15%： %，利润空间仍相当大，不会对成熟的大型房地产企业产生直接影响。 但亦不排除部分小型企业会因此而受打击，而这亦从一定程度上限制了过多资金涌入房地产开发。 开发进程或将加速 目前发展商捂盘成风，有个别楼盘甚至取得预售证后整整超过半年都不开盘。 业内人士分析认为，加息会在一定程度上造成房地产开发企业的资金压力。 按楼市惯例，某些选择“捂盘”的开发商，会因 为资金压力逐渐增大，而决定加快楼盘上市速度以回笼资金。 东莞房价或借势上涨 近几年来，东莞楼价一直呈上扬趋势，据房管局数据统计，今年 2 月份住宅市场住宅均价 7756元 /平方米，比 1 月 7607 元 /平方米的价格上升 %，按 3 月份目前已取得数据来看，楼价一路上涨。 某地产公司陈总分析，此次加息或将为东莞楼价的上升再添一把火，因为贷款利率上调将使开发企业资金链略显紧张，为缓解这种资金压力的紧张，有些开发商很有可能会将之转嫁到房价上，加速房价的上涨。 当然，亦有可能会出现某些小开发商为解除资金压力，对楼盘进行小幅降 价后抛盘，以回笼资金。 不过，即使有这种情形出现，亦只是短期行为，从整个大局来看，房价借势上涨的可能性很大。 投资型购楼受抑 自住型购楼影响甚微 有关人士认为，此次加息举措，对楼市的整体销售来说，将形成一定的压力，但影响不算太大。 从理论上说，加息会产生一种“替代效应”：由于储蓄能获得更高的收益，百姓可能将用于消费的钱改为用于储蓄。 有业内人士认为，利率的上调表明了政府鼓励市民将钱存在银行增值的，而不是拿出来投资房地产。 目前，营业税、个人所得税的征收，大大降低了购楼投资的利润，而加息的利好信息，会在一定程度令 消费者更趋向于储蓄投资，投资型购楼行为或将因此而受抑。 而对于自住型购楼行为而言，影响甚微。 东莞市委书记刘志庚曾表示，东莞处于这两个深圳与广州中心城市的中间，与广深相比，房价相对偏低。 广深莞三地的平均价是东莞的房价的合理价，即在东莞房价在 9000 元以下是合理的。 在房价合理的前提下，以东莞消费能力，加息对自住型购楼的影响很小，认为该买楼的人还是会照计划买楼。 一位来自江西的谢先生表示，按新利率计算，其所看中的一套房子，按 10 还款方式，加息后每月需多还 36 元，尚在可接受范围，对个人影响不大。 而来自广西的农小 姐则表示，虽然加息只是每月多交几十元，但加上原来需还的数目，总体算来并不低，所以暂时可能搁浅购房计划，观望一段时间再作打算。 六、东莞市房地产市场未来发展趋势分析 东莞业界人士预计： 2020年的房价增幅或将达 10% 2020 年，东莞的房价还将有什么样的变化。 近日，记者采访了一些业内人士，他们对今年的房价预测依然看涨，大多认为 2020 年东莞房地产价格仍将持续增长，但上升幅度会有所放缓，并逐渐趋于理性，预计增长将在10％左右。 今年城区楼价预计还是上涨 合富辉煌东莞市场研究部的统计结果显示， 2020 年东莞市区楼 市供应充足，全年将有近 20200 套上市，而小户型数量也会不少，上市总量将会达到 7000 套。 所以说 2020 年东莞城区房价将不会像 2020 年那么疯狂，将会走向平稳。 但是该公司分析师也同时认为，由于东莞市经济在腾飞，随着东莞市城市形象的进一步树立，东莞市的吸引力也在增强，东莞市楼盘质素也在提高等因素， 2020 年东莞市城区楼价的关键词还是“上涨”两字，预计涨幅在5％ — 10％，城区多数房价均将突破 6000 元大关。 深圳德思勤置业有限公司东莞分公司市场研究部负责人也表示，2020 年东莞地产的增幅在 10％ — 15％。 记者 从房管局公共信息网住宅交易走势图上了解到，从今年 1 月 1 日到 22 日的房屋套内面积均价已经达到了每平方米 元。 这位分析师表示，这是由于这两个月面市项目少，供应量低，导致价格上升，但随着今年不少楼盘相继上市，部分月份的价格有可能回落，但还是不会影响整个上涨的态势。 土地增值税增加开发商建房成本 清算土地增值税的消息发布后，东莞开发商对该通知的态度是既谨慎又重视，许多开发商都仔细研究了征收的具体标准。 部分开发商表示，清算土地增值税无疑会增加开发商日后的开发压力和开发成本预算，相信大部分公司都会或多或少交 土地增值税，对于东莞那些早期不是通过土地交易市场拿了许多地的开发商，以及目前囤积土地较多的开发商而言，征收土地增值税对他们十分不利。 记者请教一位在房地产公司从事多年财务工作的朋友，以缴纳 30％的土地增值税粗略计算了一下，得出的结果是，此政策在 2 月 1 日实施后，发展商缴纳的土地增值税是原来按销售收入的 ％缴纳税款的 10 倍。 这位财务工作者表示， 10 倍已经是最保守的算法，因为此征收比例在 30％ — 60％之间，以上两者的倍数关系应该在 10倍到 20 倍，这对发展商来说，却是增加了不少成本。 在一项共有 3367 人参与的 调查中， ％的人认为开发商会把成本转嫁到消费者身上， ％的人预测开征土地增值税之后，房价会继续上涨。 如果按以上数据中的大多数消费者的看法，税收成本转嫁给购房者的话，房价将会因此水涨船高。 小户型供应比例将明显增加 2020 年东莞楼市的变化，最大的可能就是户型结构出现调整，产品供应结构不再是大户洋房“一边倒”的局面，小户型产品将在今年与大户型洋房齐头并进成为产品主力，因此小户型产品竞争在今年将会更为激烈。 相反，大户型将变得更加稀缺，其增长速度将有所提升。 就目前来看，东莞市对“ 90／ 70”户型政策 的执行力度比较大，一些新报建、上马的项目基本上都严格执行“ 90／ 70”户型政策。 如此一来，无论是新旧项目，在 2020 年市场供应上，小户型的供应比例都将出现明显增加。 多层、小高层洋房和小户型公寓是未来市场主力产品，面积将逐渐向中间靠拢， 90— 120 平方米户型最受市场青睐。 深圳德思勤置业有限公司东莞分公司市场研究部预测， 2020 年东莞城区的小户型公寓将逐渐增多，城区两三年内小户型供应将超过 120 万平方米，年消化量超过 80— 100 万平方米。 据了解，今年上市的小户型如宜景康源、天诚康桥、中信九号公寓等，这些项目 都透露要走小户型中高端路线，开发小户型产品的品质和功能将进一步得到提升，价格也将继续保持增长，但由于受限于政策调控，以及同质化产品竞争激烈，其价格增幅也将有所减缓。 第三章 东莞中央生活区的研究 东莞，一个比肩世界的现代制造业名城，拥有诸多为之骄傲的城市美誉。 最佳中国魅力城市 中国最具经济活力城市 中国 25大典范品牌城市 中国卫生城市 国际花园城市 世界玩具之都 世界鞋业之都 世界 IT之都„„ 在迈向国际化大都市的进程中，东莞城市化建设的重要性日益凸显。 东莞城市化进程的发展呼唤东莞城市核心的出现， 中央生活区是东莞城市国际化建设的重点，随着东莞南城区政府对中央生活区内 2300 多亩土地的征回，中央生活区的开发建设开始浮出水面，成为房地产业界、东莞市民乃至东莞整个城市关注的焦点。 为此，我们对东莞城市规划、东莞房地产发展及中央生活区的未来建设及发展变化进行了相关研究，借以希望能为东莞房地产行业及各位大家提供一定的参考和借鉴。 缘起 据有关资料的统计表明，全国有 1/5 的服装是东莞制造，而全世界有每十双运动鞋就有一双产自东莞，超过 20％的玩具在东莞生产，每 5 部电脑就有 1 部来自东莞。 东莞和世界上 40 多个国家和地 区建立了经济技术合作关系，拥有外资企业近 万家，其中在东莞落户的世界 500 强企业有43 家，国内外上市公司有 800 多家。 此外，东莞还遍布了 2 万家私营企业和 22 万个个体经营户„„ 20 多年来，东莞国民经济以年均 20%以上的速度持续增长，增幅连续多年居广东省第一位，综合经济实力居全国大中城市前 30 强行列。 “东莞制造”世界闻名，东莞已成为世界知名的国际加工制造业基地，我国重要的外贸出口基地和创汇基地。 勿容置疑，在经济发展上，东莞有着为之瞩目的辉煌成就。 比较而言，东莞在城市发展的进程中，城市建设远远落后于经济的 发展。 作为世界级的国际城市，东莞缺乏国际化大都市的城市面貌。 东莞城市未来的发展不仅仅是经济上同国际接轨，更重要的是城市的建设同国际的接轨，真正建设成为南中国的国际化大都市。 日前，东莞市对《东莞市城市总体规划（ 2020— 2020）》城镇体系规划内容进行了深化，独立编制了《东莞市域城镇体系规划（ 2020— 2020）》。 并于 2020 年 8 月启动了中央生活区 2324 亩土地征回工作， 9 月东莞市在广东省建设厅的组织下召开了《东莞市域城镇体系规划（ 2020— 2020）》评审会，由此可见，东莞的城市建设即将进入一个全新的时 代，东莞与国际化大都市的接轨工作正式启动并全面铺开。 一、城市的崛起，呼唤中央生活区的建设 东莞城市规划及进程 远景目标， 2020 年东莞城市化程度达到 85％ 《东莞市域城镇体系规划（ 2020— 2020）》（以下简称《规划》）确定，东莞 2020 年人口规模为800 万人，城市化水平达到 80%； 2020 年人口规模为 1000 万人，城市化水平达到 85%左右； 2030年人口规模在 1000 万～ 1200 万人之间浮动。 同时，确定 2020 年城市建设用地规模总量约为 950平方公里； 2020 年的城市建设用地规模总量约为 1000 平 方公里； 2020 年后，用地以结构调整为主；到 2030 年，城市建设用地规模控制在 1050 平方公里以内。 《规划》明确提出，东莞市未来发展定位为现代制造。