20xx年7月曲靖教苑花园项目前期市场调研报告(编辑修改稿)

20xx年7月曲靖教苑花园项目前期市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

7产品空白 寻找市场的缺位产品需要借鉴昆明的发展经验，根据区域市场的特点有针对性的提出与市场发展速度相吻合的创新。 曲靖市场高附加值的楼盘产品才刚刚面世。 产品的创新、规划的创新、营销手段的创新、渠道营销的创新等的创新还比较少。 在调查中，一个明显的市场现象是，曲靖市在售楼盘均为毛坯房，开发商还没有引入精装修房的概念，有鉴于精装修房在节约住户装修成本及装修时间等方面的优势，可以考虑精装修房在曲靖市场的推广。 增加项目中配套设施的数量以及配套的功能。 大多数项目只具备简单的生活、活动设施，大型的楼盘也仅有幼儿园、小学。 因此，提高配套设施的品质，以提高区域性居住者的精神需求入手，不仅能够为项目销售提供卖点，还对开发商在区域市场塑造品牌有很大帮助。 而绝大部分楼盘仅仅认为配套是一种无奈的投入，而没有充分挖掘复合地产所带来的品牌、价值、居住方式、居住生活理念的引导等给客户的深层次的体验，而这些东西才是一个楼盘所能带给客户最大的满意度的东西。 整体曲靖楼盘销售的速度都较慢，如果没有新的策略性的营销手段、产品的创新、那么和其他楼盘将无法形成差异。 如果将精装修房、生活理念合理、适当地导入市场，将能够制造出一段无竞争对手的竞争空白期。 这也是我门所提倡的差异话竞争。 这对整个项目而言将是一个绝佳的营销时机。 中管网房地产频道 (10) 发现市场机会－－ 区域市场的分析 项目所在区域分析： 经济技术开发区中心片区是曲靖市主城区的西部副中心，是西片区的区级城市中心区，中心片区规划为开发区的行政、商务、金融、贸易中心，文化娱乐中心和服务中心，城区西片区的建设步伐不断加快。 开发区成立 14年来，按照 “ 超前性、特色性、现代性 ” 的新城区规划原则，建设功能不断完善，在曲靖西城区，开发区共规划了７纵８横的城市主次干道 15条，城市道路建设累计投入资金。 目前，以安厦房地产集团公司为主导开发力量的西苑小区一期、二期、三期工程已初具规模，同时，由泰豪集团开发的三元中学、三元名城别墅社区提升了西片区整体居住环境的品质，锦福花园、佳园小区、冶金小区、锦华盛世山水缘别墅小区等中高档小区已建成，整个西片区的居住氛围已突显；曲靖市公安局办公大楼、安厦酒店、新华书店的落成加快了西片区行政、商务的发展步伐；钻石年代 KTV、酒兴园、福满楼、西苑小区白牛村餐饮一条街已进入火爆经营的繁荣阶段；西片区各大主要交通干道已按规划全面峻工，公交路线贯穿西市区，交通便利；曲靖市师范学院新校区已落成并投入使用；政府大力扶持西片区的发展，规划建设 500亩的大型水景公园、商务办公楼、医疗机构将大大提升西片区居住环境的舒适性及生活品质。 在西片区的规划中，南海子工业园区的开发建设也在如火如荼地进行中，目前，南海子工业园区规划以发展机电产业、生物科技、新材料产业、高新技术产业、工业站场及仓储物流区、绿色屏障区，总规划 km2，最终建成曲靖新城区、工业新区、经济特区。 西片区将发展为珠江源大市集居住、工业、教育、文化娱乐、金融等的综合性多功能城市副中心，发展潜力较大。 但由于西片区定位为工业园区，弛宏公司是大型的铅锌矿生产企业，它的存在给整个片区的居住环境及空气质量都造成了一定的影响；整个区域内道路宽阔，但由于道路设施尚未完善，片区交通目前较为杂乱，出行安全暂时得不到较好的保障；片区属于新区开发建设，由于历史环境为乡镇、农田，现目前开发建设尚未完成，还处于城乡结合部，聚集了部分外来务工人员，影响到整个片区的整体人文素质，治安得不到较好的保障；同时，紧邻铁路，噪音比较大，影响居住环境。 中管网房地产频道 (11) 发现市场机会 —— 【 置业群体研究 】 —— 【 高端客户需求特性】 编号 客户分类 客户细分 特 征 需 求 A 本地原居民 本人使用 投资 积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活，主力客户类别之一 5房、复式以上 为子女 为子女安家购买；补充性客户类别 小 3房 B 工厂主 /私营业主 经济实力强，对价格不太敏感，家庭人口多，对户型要求大，投资意识强，商业产品及高端住宅产品主力客户之一； 5房、复式以上。