“营改增”对土地估价工作的影响

“营改增”对土地估价工作的影响内容摘要：

额。 销售额的计算公式如下：  销售额 =（ 全部价款和价外费用 当期允许扣除的土地价款 ） 247。 （ 1+11%）  公式中全部价款和价外费用为房地产销售收入即不动产总价 A。  允许扣除土地价款为支付的土地价款 ， 是指向政府 、 土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 在评估过程中 ， 剩余法是在测算完成开发后的不动产正常交易价格基础上 ，扣除预计的正常成本及有关专业费用 、 利息 、 利润和税费等。 以价格余额来估算待估宗地价格的方法。 换言之 ， 剩余法是根据房地产开发预期总价格与总支出的差额来估算土地价格的一种估价方法。 剩余法中的土地价格是对应估价期日的价格 ， 是建立在假设估价期日取得土地使用权的基础之上。 剩余法中计算增值税时允许扣除的土地价款则为剩余法中所求取的地价 P。  销售额 =( AP） 247。 （ 1+11%）  销项税额 =（ AP） 247。 （ 1+11%） 11%  （ 2） 进项税额的计算：  进项税额 ， 是指纳税人购进货物 、 加工修理修配劳务 、 服务 、 无形资产或者不动产 ， 支付或者负担的增值税额。  在房地产开发过程中 ， 主要的进项税额有建筑服务 、 工程勘察 、 工程设计 、 销售费用所负担的增值税额等。  根据财税 【 2020】 36号规定 ， 建筑行业建造房地产的增值税率为 11%，勘查设计公司的勘查设计费 、 房地产销售代理公司的销售费用的增值税率均为 6%。 （ 在市场存在一般纳税人和小规模纳税人时 ， 房地产开发企业优先选用一般纳税人 ， 设定上述公司均为一般纳税人 ）  建筑房地产的费用为 D， 其可抵扣的进项税额为 D247。 （ 1+11%） 11%  勘查设计费为 E， 其可抵扣的进项税额为 E247。 （ 1+6%） 6%  销售费用为 F， 其可抵扣的进项税额为 F247。 （ 1+6%） 6%  若有其它可抵扣的费用 ， 应根据财税 【 2020】 36号所规定的增值税税率 ，计算出其可抵扣的进项税额 G。  （ 3） 增值税额的计算：  房地产开发企业所缴纳的增值税为：  增值税 =销项税额 进项税额  =【（ AP） 247。 （ 1+11%） 11%】 【 D247。 （ 1+11%） 11%+ E247。 （ 1+6%） 6%+ F247。 （ 1+6%） 6%。