集团房地产开发全套流程内部培训学习资料

集团房地产开发全套流程内部培训学习资料内容摘要：

的公共用房和管理用房的建筑面积 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的 50％ 8 辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积包括过道厨房卫生间厕所起居室贮藏室等 9 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和得到建筑物的公用建筑面积分摊系数即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和 10 公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租 售的地下室车棚等面积作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积一般公用建筑面积按以下方法计算整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积为整栋建筑的公用建筑面积 11 容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比 12 得房率 得房率是指套内建筑面积与套单元建筑队面积之比 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 套单元建筑面积 套内建筑队面积 分摊得公用建筑队面积 13 建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各 类建筑的基底总面积与居住区用地的比率％它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 第二节 价格类 1 均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数即得出每平方米的均价均价一般不是销售价但也有例外 2 基价 基价也叫基础价是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层朝向差价后而得出 3 起价 起价也叫起步价是指某物业各楼层销售价格中的最低价格即是起价多层住宅不带花园的一般以一楼或顶楼的销售价为起价带花园的住宅一般以二楼或五楼做为销 售的起价高层物业以最低层的销售价为起步价 4 预售价 预售价也是商品房预销售合同中的专用术语预售价不是正式价格在商品房交付使用时应按有批准权限部问核定的价格为准 5 一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语确定之后买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务不得随意变更 6 定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的货币它属于一种法律上的担保方式目的在于促使债务人履行债务保障债权人的债权得以实现根据我国发法通则和《担保法 》八十九条规定定金应当以书面形式约定当事人在定金合同中应约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效定金的数额由当事人约定但不得超出合同标的额的 20 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买开发商有权以购房者违约为由不退定金如果开发商将房屋卖给他人应当向购房者双倍返还定金 7 订金 订金不具有定金的性质交付订金的一方主张定金权利的人民法院不予支持一般情况下交付订金的视作交预付款双方在签订商品房预售合同或出售合同后订金应即时返还或抵充房价购房者在支付订金后不购买预订房屋的订金按预订协议约定的办法处理但属下 列情况的房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金 1房地产开发企业未签订书面协议收取订金的 2签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的 3 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧不能协商一致的 4 广告售楼书样品房与实际善不相符合 8 预付款 预付款是一种支付手段其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题预付款不具有担保合同履行的作用也不能证明合同的成立收受预付款一方违约只须返还所收款项而无须双倍返还此外法律对预付款的使用有严格规定当事人不得任意在合同往来中预付款项而对定金则无此限制 9 违约金 违约金是指违约 方按照法律规定和合同的约定应该付给对方的一定数量的货币违约金是对违约方的一种经济制裁具有惩罚性和补偿性但主要体现惩罚性只要当事人有违约行为且在主观上有过错无论是否给对方造成损失都要支付违约金 第三节 实务类 1 开间 住宅设计中住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离因为是就一自然间的宽度而言故又称开间住宅开间一般不超过 30米 39米砖混结构住宅开间一般不超过 33 米 规定较小的开间尺度可缩短楼板的空间跨度增强住宅结构整体性稳定性和抗震性 开间 5 米以上进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提 供一个 4050 平方米甚至更大的居住空间与同样建筑面积的小开间住宅相比承重墙减少一半使用面积增加 2 便于灵活隔断装修改造 2 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度进深大的住宅可以有效地节约用地但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件住宅的进深在设计上有一定的要求不宜过大目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右不能任意扩大 3 绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比对购房者而言绿化率高为好 4 绿地率 绿地率 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率绿地率所指的 居住区用地范围内各类绿地 主要包括公共绿地宅旁绿地等其中公共绿地又包括居住区公园小游园组团绿地及其他的一些块状带状化公共绿地 5 层高 层高是指住宅高度以 层 为单位计量每一层的高度国家在设计上有要求这个高度就叫层高它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 6 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 7 实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比大于使用率 即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积 8 标 准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层 9 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1／ 2 者 10 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1／ 3 且不超过 1／ 2 者 11 居住区用地 居住区用地是指住宅用地公建用地道路用地和公共绿地等四项用地的总称 12 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 13 其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地应包括非直接为本区居民配建的道路用地其 他单位用地保留的自然村或不可建设用地等 14 公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地是与居住人口规模相对应配建的为居民服务和使用的各类设施的用地应包括建筑基底占地及其所属场院绿地和配建停车场等 15 道路用地 道路用地是指居住区道路小区路组团路及非公建配建的居民小汽车单位通勤车等停放场地 16 公共绿地。