长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案

长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案内容摘要：

商业房地产层次修 正系数 楼层 一层 二层 二层以上 修正系数 (2) 实物状况调整 实物状况调整的内容主要应包括：建筑年代（新旧程度）、装饰装修、层高、日照通风采光、物业管理、小区院落与绿化、门面进深（宽深比）等因素。 ① 建筑年代（新旧程度）调整：根据长沙市各类结构房屋的重置价格标准和耐用年限，按直线法计算折旧，以折旧额作为建筑年代（新旧程度）的调整标准。 长沙市房屋重置价格与耐用年限表 结构 钢混 砖混一等 砖混二等 砖木一等 砖木二等 砖木三等 重置价格 (元／ ㎡ ) 1138 764 688 726 612 544 耐用年限 60 50 50 40 40 40 ② 装饰装修调整：按《长沙市人民政府办公厅关于公布国有土地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知（长政办发〔 2020〕 104 号）》文件中规定的装饰装修补偿标准调整，原则上不考虑装饰装修的折旧。 ③ 层高调整：非商业房屋，层高调整系数根据房屋现值的固定比例确定，修正系数的比例为每增加／降低 米，修正系数为 +3%／ 3%。 层高调整公式：调整值 =房屋重置价格房屋成新率层高修正系数 ④ 日照通风采光调整：分为日照通风采光正常、受影响、受严重影响三档，每档调整系数为 %。 ⑤ 物业管理调整：分为有物业管理和无物业管理两类，调整系数为 %。 ⑥ 小区院落和绿化调整：分为有小区院落且绿化率高、有小区院落但绿化率低、无小区院落及绿化三档，每档调整系数为 %。 (3) 权益状况调整 权益状况调整：视房屋情况选择影响权益状况的因素进行调整。 第二十二条 收益法 收益法的计算公式为： 式中： P 房地产价格 A 房地产年净收益 R 房地产资本化率（或报酬率） g 房地产净收益年上涨率 N 收益年限 1. 有效毛收入 (1) 客观租金 选择 3个以上类似房地产的租赁实例，参照市场比较法的要求，通过市场比较法确定客观租金。 确定客观租金时，统一租金内涵（租赁税费负担、面积标准、装修标准、设施等）。 (2) 其他收入 其他收入主要是押金或保证金的利息收入；利息按银行同期活期存款利率计算，押金一般为一个季度租金。 (3) 空置率 空置率视具体情况确定，城区范围内房屋空置率取值范围一般 为15%。 有效毛收入 =（客观租金 +其他收入）（ 1空置率） 2. 运营费用 出租的房地产，运营费用一般包括维修费（或修缮费）、管理费、保险费和税金；如果客观租金内涵中包含家具、电器的，运营费用要包括以上设施的折旧费。 (1) 维修费（修缮费） 房屋剩余年限大于收益年限的，运营费用只考虑维修费，按长沙市房屋重置价格标准的 1%取值； 房屋剩余年限小于收益年限的，运营费用只考虑修缮费，按长沙市房屋重置价格标准的 3%取值； (2) 管理费 管理费：一般为有效毛收入的 1%。 (3) 保险费 保险费：一般为房屋现值的 %。 (4) 租赁税费 根据“湘财税〔 2020〕 73 号”文件，个人按照租金 1000 元以上的，住宅和非住宅的综合税率分别为 6%和 12%， 1000元以下的按照4%和 6%；单位房产税率为 %（房产税 +营业税及附加）。 3. 净收益 净收益 =有效毛收入 运营费用 4. 净收益上涨率 净收益上涨率通过市场案例综合测算确定。 5. 资本化率（报酬率） 资本化率（报酬率）通过市场提取法或累加法确定。 6. 收益年限 收 益年限确定为土地使用年限；若所提供的资料中没有规定土地使用终止日期的，按该用途土地法定最高使用年限确定收益年限。 土地使用年限小于房屋剩余使用年限的，运营费用中计算房屋维修费率 (1%)； 土地使用年限大于房屋剩余使用年限的，运营费用中计算房屋修缮费率 (3%)； 房屋剩余。