泰州市市区国有土地上房屋征收评估技术细则

泰州市市区国有土地上房屋征收评估技术细则内容摘要：

数字在确有必要时，可以根据实际情况作177。 p4表 （ 1）多层住宅房屋层次修正系数 p4表 楼层数 楼层系数 (%) 所在楼层 一层楼 二层楼 三层 楼 四层 楼 五层楼 六层楼 七层楼 一 100 100 98 97 96 95 95 二 100 100 99 98 97 97 三 97 100 100 100 100 四 92 97 98 100 五 89 93 95 六 87 93 七 85 说明： ，底层系数增加 1%，顶层系数减少 1%； ，顶层系数增加 2%； ，住宅房的楼层系数相应减少 1%。 （ 2）小高层及高层住宅房屋层次修正系数 p4 房屋的标准层为 100%每增加或减少一层系数177。 1%。 以 上数 据 可以根据实际情况在分值上作177。 的浮动。 ㈡ 独门院落住宅实体 状况 修正系 数表 p1表 结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系数取值 110114 106110 102106 98102 9498 9094 97101 9296 8591 7882 7478 p2表 待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以 上 系数取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 修正系数 96 98 99 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作177。 p4表 套型等级 一等 二等 三等 四等 五等 系数取值 101－ 103 99－ 101 97－ 99 95－ 97 93－ 95 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 说明 设计合理， 内部功能 布局得当，独立 厨卫设施 ，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁 设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁 内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱 内部功能布局凌乱，房间比较分散 不满足上述要求的独门院落 ㈢ 非成套住宅房屋实体 状况 修正系数 p1表 结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系数取值 110114 106110 102106 98102 9498 9094 97101 9296 8591 7882 7478 p2表 待估房屋成新 样本房屋 三成 以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成 及以上 系数取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 檐高 ＜ ＞ 系数取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113115 上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为177。 － 的变动。 p4表 住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 功能等级 一等 二等 三等 四等 五等 系数取值 101－ 103 99－ 101 97－ 99 95－ 97 93－ 95 住宅功能因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 说明 通行方便，二室 朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适 通行较为方便，一室朝南 设施不全，无朝南房间 内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变 不满足上述要求的非成套住宅房屋 ㈣ 有关说明 1． K31i的取值范围应该界于 80～ 120之间； 2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。 3. 实体 状况 修正系数采用计算方式为： P31＝ +++ 附件五、住宅房屋区位 状况 （ K32）修正说明表 （一）住宅区位 状况 修正调节系数评 分表 因素类别 因素项目 内 容 考 察 项 目 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 征收 项目 周边 大环 境 自然环境 自然景观、风向 a11 7 6 5 4 3 空气污染、噪音、水文 a12 7 6 5 4 3 交通条件 离市区主干道的距离 a21 10 8 7 6 5 公交线路情况 a22 9 8 7 6 5 教育医疗设施 所在学区 1公里内学校情况 a31 10 9 8 7 6 医院及医疗机构分布情况 a32 10 9 8 7 6 商业配套设施 重要商业配套设施 a41 20 19 18 17 16 征收项目范围内小环境 规划设计 建筑小区布局与外形等 a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等 a52 8 7 5 4 3 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 a53 11 10 9 8 7 物业管理 物业管理情况 a61 11 10 9 8 7 配套设施 住宅区内配套设施完备程度 a71 11 10 9 8 7 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作177。 的浮动。 （二）住宅区位 状况 调节系数评分等级说明表 序号 因 素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然环境 自然 景观、 风向 公认的自然环境优越地区。 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。 附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 序号 因 素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 空气污染、噪音、水文 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 靠近污染源或重噪音源。 长期受 气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 2 交通条件 离市区主干道的距离 离主干道的距离在50米以内。 离主干道的距离在50150 米之间。 离主干道的距离在150300 米之间。 离主干道的距离在300500 米之间。 离主干道的距离在500 米以上。 公交线路情况 距离公交站点 50 米内，有 3条以上重要公交线路。 距离公交站点50100 米内，至少有2 条重要公交线路。 距离重要的公交线路的距离在 100 200 米之间，至少有2 条公交线路。 距离公交线路的距离在200400 米之间，至少有 1条公交线路。 距离公交线路的距离在 400米以上。 3 教育医疗设施 所在学区 1 公里内学校情况 属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。 属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。 属于本市一般中学（初中）和小学学区。 一般中小学学区。 无中学或小学。 医院及医疗机构分布情况 距市级及以上医院500 米以内。 距市级及以上医院500 米－1000米。 距市级及以上医院1000 米－1500米。 距市级及以上医院1500 米2500 米以上。 距市级及以上医院2500 米以上。 4 商业配套实施 重要商业配套设施 在 400米范围内有大型的市级商业配套设施。 在 400800米范围内市级商业设施较集中。 在 800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。 在 800米范围内基本上无商业网点。 在 1000 米范围内无商业网点。 5 规划设计 建筑 布局、 小区 与外 形等 布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齐，外型较整齐。 任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。 建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。 建筑 密度 建筑密度40%以下。 建筑密度在 0%50%。 建筑密度在5060%。 建筑密度在60%65%。 建筑密度在 65% 以上。 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 少量绿化，少量的公共活动空间。 无绿化，基本无公共活动空间。 无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。 序号 因 素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 6 物业管理 物业管理情况 全封闭物业管理。 半封闭物业 管理。 有物业管理。 无物业管理。 无物管，无环卫管理。 7 住宅区配套设施 配套完善程度 在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅 区道路等配套设施。 ㈢ 住宅基准价格修正中的区位 状况 修正系数测算说明： 状况 修正系数以住宅房屋区位 状况 调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数 Q＝ 711ifijija； 其中 f1＝ 2， f2＝ 2， f3＝ 2， f4＝ 1， f5＝ 3， f6＝ 1， f7＝ 1。 状况 调节系数为 QS，标准样本住宅区位 状况 调节系数为 QO，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数 Ki32＝ 100SO 。 附件六、非营业用房及其成本法评估说明 ㈠ 非营业用房的成本法评估应用 ,然后扣除折旧 ,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。 本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。 ： 征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧 比较法 测算，在无法适 用 比较法 时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。 土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。 注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为： PD＝ PO（ 1＋ a） n k1 k2 k3 PD— 土地重新取得价格； PO— 地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准； a— 地价涨落的年均价格指数； n＝估价时点年份 基准地价颁布年份； k1— 土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算； k2— 土地实体 状况 修正系数，包括土地形状、地势、地质条 件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围。 序号 因素内容 因素权重 一等 二等 三等 四等 五等 1 土地形状 110120 100110。