金山新城中心城区项目地块投资分析报告房市分析(编辑修改稿)

金山新城中心城区项目地块投资分析报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

季度 金山 区完成国内生产总值 亿元，按可比价格计算比去年同期增长 %，增速比去年同期高出 个百分点 ，预计全年增长将超过24%。 结合 2020 年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。 国民经济发展8 0 .19 2 .41 1 6 .91 2 .3 %1 5 .5 %2 4 .3 %0501001502001 2002 20200 .0 %1 0 .0 %2 0 .0 %3 0 .0 %G D P ( 亿元) 增长率 2020 年 19 月份金山区 完成全社会固定资产投资 亿元，同比增长企业 ()大量管理资料下载 共 14 页 第 5 页 %。 19 月房地产投资完成 74375 万元，同比增长 %，占全社会固定资产投资总额的 %,继续保持高速稳定增长的势头。 其原因主要是房地产开发继 续了 去年发展的势头，从今年 19 月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。 但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。 固定资产投资 0501002001 2002 2020固定资产投资( 亿元) 房地产投资额( 亿元) 居民生活水平 2020 年金山区城镇 职工年平均收入 18500 元，比上年增长 ％；农民人均收入 4832元，比上年增长 ％。 年末居民储蓄存款 ，比上年增长 ％。 农村养老保险投保率 ％。 居民生活水平16306 18500202858% 8% 9 .7 0 %01000020000300002001 2002 20200%5%10%15%城镇职工年工资( 元) 增长率 、 房地产市场分析 房地产市场综述 2020 年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。 19 月份 ，全区房地产开发投资完成 亿元，同比增长 %。 商品房施工面积 万企业 ()大量管理资料下载 共 14 页 第 6 页 平方米，增长 %；商品房竣工面积 万平方米，同比增长 %；商品房销售额 亿元，增长 %，至 9 月底，空置房面积 万平方米，同比下降 %。 房地产开发 0501001502001 2002 2020施工面积(万m2) 竣工面积(万m2) 板块特征 根据一手市场楼盘供应情况来看，金山区可以划分为三大板块：石化板块、朱泾板块、枫泾板块。 石化板块 该板块由于区政府的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。 2020 年市场供应量共计 万平方米，共 2773 套，已销售 万平方米，共计 1319 套，去化率为 %。 市场主要房型为 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。 该板块内市场价格在 35004500 元 /平方米，均价在 4000 元 /平方米左右。 朱泾板块 该板块作为曾经的区政府所在地，房地产市场兴起的最早。 2020 年市场供应量共计 25 万平方米，共 2492 套，已售 万平方米，共 740 套，去化率为30%。 市场主要房型为 90 m2的二房和 110130 m2的三房。 该板块的市场价格在30004200 元 /平方米，均价在 3500 元 /平方米左右。 枫泾板块 该板块随着上海市“一城九镇”计划的提出而备受关注。 2020 年市场供应量共计 万平方米， 共 5770 套，已销售 万平方米，共计 2215 套，去化率为 38%。 该板块的市场均价在 3000 元 /平方米左右。 企业 ()大量管理资料下载 共 14 页 第 7 页 未来发展趋势 由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。 据 2020 年物业统计年报数据显示， 2020 年我 金山 区居民住宅房屋总面积 399 万平方米，人均住房面积 平方米。 据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为。 其中东部地区为 ；中部地区 平方米；西部地区 平方米。 而金山 区城镇居民的住房水平和全国的 平均水平比还相差 平方米，和东部地区比还相差 平方米。 甚至和西部比还相差 平方米。 这 说明 金山 区的住房需求还是很可观的。 另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。 2001 年 金山 区房地产投资总额为 亿元，增长 %； 2002 年投资总额为 亿元，增长 %； 2020 年投资总额为 亿元，增长 %。 这说明金山 区的房产需求量较大。 再从横向比较看， 2020 年 上海市 十个郊区平均房地产投资量为 亿元，而金山 区为 亿元 ， 相差 20 亿元 ；最高的闵行区 亿元，相差 亿元。 说明 金山 区房地产业的潜力是巨大的。 从上述三方面看， 金山 区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。 三、项目周边环境 项目周边环境分析 周边环境 项目地块处于金山区规划的中央城区的核心位置。 北面临近金山区政府，西面是规划的中央城区的中央大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。 本项目交通便捷。 西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区；北面临近企业 ()大量管理资料下载 共 14 页 第 8 页 的金山大道紧倚区政府，贯 穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将经过附近；南面有连接金山石化与上海火车站的铁路线；南面杭州湾距离本项目车程在 10分钟之内。 本项目周边生活配套完善。 规划中的中央大道将建设成为金山区商业步行街，邻近的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。 蒙山路和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。 SWOT 分析 Strength  地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻区政府  交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局即将形成。