太仓市场调查分析项目策划报告_49p_20xx年

太仓市场调查分析项目策划报告_49p_20xx年内容摘要：

方面虽然可以通过商业配套设施在一定程度上加以弥补，但另一方面可以将重点侧重在短期居住的商务散客，因为短期居住的商务散客承租能力较强， 对于保持较高的经营收益，进而实现对投资者的承诺有好处。 太仓也素有旅游之乡的美誉，郑和7 下西洋也成耳熟能详，旅游资源也极其丰富；对开发区而言，由于商务活动越来越活跃，短期的商务客人数量比较多，周边众多企业、写字楼的商务人士也应当是酒店式公寓的主要客户，而且如果本项目酒店特色较为鲜明，提供与住酒店不同的居住感受，很可能会吸引更大范围的商务客人。 自住型酒店式公寓 对于本项目的公寓而言，除了设置酒店功能以外，还应当有其他的公寓类型。 与上面提到的采取短期承诺的酒店式公寓相比， 自住型酒店式 公寓可以在保证项目档次的 基础上，采取菜单式装修方案，由开发商统一负责装修，使项目的品质有保障。 同时服务内容也是可选择的，使物业管理费降低，从而可以吸引投资者、自用者、自用与投资兼顾者、作为客户招待场所的企业等多种客户，分散了市场风险。 而且 自住型酒店式 公寓的用家多为长期用户，与酒店以太仓市场调查分析及项目策划报告 苏州某某房产公司 企划部企划 共 45 页 第 22 页 短期商务客人为主也并不矛盾，在档次上虽然与酒店相比有一定差距，但也是高品质的。 根据我们对于综合建筑体的研究，服务式公寓也是基本功能之一，对于综合建筑体内的其它功能也可以起到支持作用，对项目总体价值提升有帮助作用。 对于两类公寓比例，及区域划分， 我司建议 可按照酒店占 60%，自住公寓占 40%比例设置，并 根据前期的预约情况 进行适当调整 ，以市场需求作为依据，最终达到与客户双赢局面。 写字 楼 区位决定地位，我们对写字楼的定义 — 国际顶级 5A 写字楼 在定位办公楼之前，我们首先要了解影响企业办公选址的 两大 因素 区位及经营成本。 区位优势在评判写字楼等级的时候是非常重要的。 但是在企业选址的时候，究竟有什么影响 则 需要 区分对待，对企业来说，区位优势不是最重要的，首先要考虑经营成本的问题，只有在这样的基础下，才会考虑要不要选择区位优势比较好的办公楼。 那么 既然定义为 国际顶级 5A 写 字楼 如何既能保证企业经营成本又能兼顾区位优势呢。 这就需要我们的写字楼具有符合以上两大因素的特质。 首先是区位，无庸质疑本案的区位优势明显，靠市区且周边商务资源丰富。 定为中小型企业选址之首选。 然拥有如此区位优势的情况下， 选址 经营成本的上仰又如何规避。 我司建议合理的控制单套写字楼的总价，使其能符合决大多数中小型企业选址太仓市场调查分析及项目策划报告 苏州某某房产公司 企划部企划 共 45 页 第 23 页 的经营成本预算。 具体执行如下 每层需合理设置以小面积 办公 单间为 主 ，辅以中大套 办公 单间，从而满足不同规模企业的需求。 主力小套面积控制在 60100M2 左右。 辅助大套面积控制在 200400M2 之间。 主力户型为小套的优势 客户群广，市场需求相对大套优势明显。 可灵活分割，客户需要大套则可购买相邻两套合并为大套办公单间。 适合投资客户，总价合理，投资门槛大大降低 小套面积小，可适当抬高销售单价，开发利润可实现最大化。 商铺 商铺的功能定位 本案商铺，与政府职能机构、银行、政券等公司为邻，属商务行政区域， 商务氛围较浓。 该特色决定了，商铺的定位应区别与传统闹市区商铺和住宅密集区商铺。 因此我们建议本案商业部分应明确定位为 白领风尚街 商务区商铺 从城市的发展看， 太仓 的 CBD 商务区规划非常有限 ， 本案特有的地理位置 特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。 在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。 一般来说， CBD商务区的商铺客流消费能力相对较高。 以商务楼白领 及政府职员 为目标消费群的 西餐厅、 咖啡馆、健身健美中心 、特色餐厅 都会是这些地方的主角。 太仓市场调查分析及项目策划报告 苏州某某房产公司 企划部企划 共 45 页 第 24 页 关于商铺的功能区域划分及规划建议将在本策划书建议篇中详细分析 目标客户群 酒店式公寓： 公司购买用作高级员工宿舍、以太仓工厂企业的白领一族、本地有经济能力的年轻人、外地企业驻太仓办事处、投资者这五类为主。 太 仓工厂企业众多，许多高级员工的住宿问题较难解决，住在工厂宿舍里不合适（没有舒适的环境），租房子住又麻烦，所以这一类客户群应该有较大的市场需求，会占到本案酒店式公寓购买者的半壁江山。 针对这部分客户群我们可以主动开拓，联系周边工厂企业，向他们推介本案的酒店式公寓，按他们需求装修设计，为他们提供便利，争取大的订单，节省销售时间。 投资型产权式酒店公寓 客户群 酒店的直接客户是投资者，间接客户（租客）是短期居住的商务客人。 自住 型 酒店式 公寓客户群 自用型： 开发区 工作的外籍和外地高级管理人员 将其作为接待客户 的相关公司 在 开发区 工作的白领，短期自主，长期投资 商铺： 以本地及苏州一带的小商品经营者、投资客户为主。 尽量吸引有经营特色的经营者，把本案的商经业营成 商务 休闲广场。 太仓市场调查分析及项目策划报告 苏州某某房产公司 企划部企划 共 45 页 第 25 页 办公楼： 苏州及太仓 本地民营企业，在外向型经济大力发展的前提下，政府也大力扶持民营企业的发展， 这也成为本案写字楼部分的主要客户来源。 其主要特质如下： 注册资本 50 万～ 500 万，以 IT 业和商务服务业为主。 公司具备高成长性，现期增长速度快，未来发展潜力巨大。 信息化程度高，对办公场所的技术条件有强烈要求。 业务交往频繁，重视对距离产业 圈或商圈的交通便利程度。 员工多受过高等教育，重视周边环境。 现金流不稳定，收入支出短期内存在不均衡性。 三、 SWOT 分析 项 目 优势 从 太 仓 地理位置角度上看： 太仓地理位置优越，即沿长江又靠上海，是上海、苏州两大经济圈的交接处，经济活力较强，将来发展趋势看好； 从 太 仓经济 活力上看： 太仓这几年经济的快速发展，主要是三个外力的作用，一是港口经济，二是上海的直接辐射，三大量的外资投入。 这三个方面成为太仓经济发展的强劲动力。 太仓招商引资力度不断加大，新企业的入驻也会带来大量的人流，这将增加房地产的潜在消费群 体 本案地理位置绝佳，是不可多得的市区黄金地段，周边生活配套齐全，同时作为综合性的地产项目，本案周边的商务配套也非常完善，与银行、证券以及地税 、海关、商检等政府行政部门为邻。 本案所在地属于政府部门行政区域，这对写字楼的推广及销售无疑是利好 太仓市场调查分析及项目策划报告 苏州某某房产公司 企划部企划 共 45 页 第 26 页 项目劣势 本案周边商务氛围浓郁，但生活配套仍不齐全，医院、超市等距离本案稍远。 影响自住型公寓客户购房心理。 项目总体量不大，不容易形成集群效应，对树立项目品牌形象造成一定阻碍。 项目机遇 目前太仓市场酒店公寓产品提供量不大，而市民对此类投资小风险下回报高的 产品比较热忠。 从太仓经济指标可见，太仓的人口正已每年两位数的增长率飞速增加，外来人口人口的涌入，带来大量的租房市场， 而 近年来 高新科技型 人才的引进也作为城市发展的趋势，因此小面积，配套完善 ，地段优越 的住房 也成为租房市场的宠儿。 项目威胁 从 人口容量上看： 太仓人口少，市区人口不足 20 万，全市人口也仅有 45 万。 本地居民所能消化的楼盘数量有限，如果过分依赖上海、苏州一带的外地消费群，将会使开发风险大大增加； 从 太 仓 房地 产 大 势 上看： 市场上现在售的大型项目，总量体已超过 120 万平方米，且在不断增加之中，太仓本地 居民大多已有住房（很多居民自建有别墅式住房），每年更新量较小。 所以不排除有供大于求的情况会出现；太仓房地产销售价位进入了高价位阶段，房价上涨的空间不断缩小，不排除有下降的可能性；这两年风风火火的炒房热情已逐渐冷却，市民观望的气氛日重； 太仓市场调查分析及项目策划报告 苏州某某房产公司 企划部企划 共 45 页 第 27 页 从 相 对辐 射角度上看： 对昆山、苏州市区等地的购房、投资者来将，来太仓投资相对较少，但不排除因为太仓现有房地产投资产品以住宅为主，投资相对单一，如果本项目开始开发，通过异地销售策略则会引来当地投资者的青睐；而上海，往来上海和太仓的高速公路虽然只有 40 分钟车程，但因为按跨省标准收取 过路费，一辆小车一个来回要近 100 元过路费，短期内没有取消的迹象。 如果收费不降低，那么来往的交通成本就相对较高，太仓对上海购房者的吸引力将被大打折扣，也会对本案带来一定负面影响。 总结： 明确的高端市场定位，整和利用已有的 优势 地段、产品规划、服务理念、开发商品牌等等资源，制造差异化产品，抛开现存的市场、甩开竞争，成为真正意义上的与自身竞争。 这就要求我们对本案的产品定位、营销推广上有一准确的把握，从而保证本案的成功运作。 四、定价策略 影响价格的因素主要有三个，即 成本、竞争、目标人群。 成本 是地价、建安 、税费及其他费用的总和。 竞争 指的是市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。 目标人群 ，指房地产的销售对象即受众，的收入水平及他们所能接受的价格。 成本在价格策略中起到主要作用，而竞争和目标人群在价格策略中只是辅助因素。 但 对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。 他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产太仓市场调查分析及项目策划报告 苏州某某房产公司 企划部企划 共 45 页 第 28 页 是不是值得。 当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今 后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。 根据目前 太仓 市场环境，购房者的投资心理，同时结合本项目特色，我司认为定价策略在考虑到成本因素的同时，应该侧重分析本项目的其他竞争项目及目标客户群对房价接受程度，从而最终决定价格区间。 竞争分析 项目名称 产业性质 总规模 （ M2） 层 数 价格范围 （元 /M2） 备注 皇家丽晶 商业、酒店公寓 8 酒店公寓 ： 5800精装 底层商铺 ： 11000 一期 200 全部预定完毕，商铺暂时未开盘 太仓世纪广场 办公、 商业 22 住宅 ： 3600 办公均 精装 ： 5800 商铺 ： 10000 底层 5A 级写字楼 圣德商务大厦 办公、 商业 6 办公 ： 4000 一通二商铺 ： 8000均 共 72套以售 29未售 43 宝龙城市广场 住宅、酒店公寓、商业 30 万 613 酒店式公寓： 3300 商铺外街： 7000 商铺内街： 5800 太仓规模较大项目之一，地属开发区 领袖天厦 办公、酒店公寓 20 办公： 3500 酒店公寓： 4600精装 位 于城西 204 国道边，地段教偏僻，酒店公寓持续热销，公寓挑高 米现房 价格定位 根据对市场竞争项目分析， 对比 与本案属同类区域的为皇家丽晶 ，其酒店公寓的火暴销售预示着 太仓 小面积 套型地产正逐步占领市场，另从最近成交的住宅用地来看，绝大部分容积率在 以上，高密度住宅将成为主流。 这对本太仓市场调查分析及项目策划报告 苏州某某房产公司 企划部企划 共 45 页 第 29 页 案公寓是一个很大的机会点。 而太仓经济开发区的发展更是迅猛，从出让土地的区域来看 20 块宗地中有 12 块属于经济开发区，成交面积在 平方米，占总成交量的 32%， （详见附三： 07 年太仓土地成交明细） 这对本案办公也是极大的 利好。 综合上述我司 定义 本案定价如下 ： 酒店式公寓（精装）：预计销售均价可达 5780 元 /M2 综合性写字楼（精装）：预计销售均价可达 6180 元 /M2 商铺：如一通二销售：均价可达 8800 元 /M2， 如一通三销售：均价可达 6880 元 /M2（不推荐） 装修标准及规划建议详见建议篇 附四： 价格明细表 五 、 推广方案 推广总策略 突出开发区内 1500多 家企业 100000名白领为公寓式。