天津中原-老城厢公建项目市场研究报告下

天津中原-老城厢公建项目市场研究报告下内容摘要：

原因 .................................................................................. 98 酒店式公寓建设原因分析 ................................................................................... 99 会展建设原因分析 ............................................................................................. 99 参考项目：青岛国际会展中心 ...................................................................100 会展空间设计建议 ....................................................................................100 总结 .................................................................................................................101 第六部分 市场研究报告综合建议 天津中原物业顾问有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城厢公建项目市场研究报告（下） 4 第一部分 天津老城厢历史沿革、现状及未来规划 老城厢的历史渊源  天津卫的政治、经济、商业中心 天津的形成始于隋朝大运河的开通。 唐中叶以后，天津成为南方粮、绸北运的水陆码头。 宋金时称“直沽寨”，元朝改称“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心。 明永乐二年（ 1404 年）筑城设卫，称“天津卫”。 老天津卫城的平面是东西宽、南北窄，呈矩形，因此俗称算盘城或老城厢。 这里在历史上一直是天津政治、军事、文化和经济中心。 从天津设卫筑城，到 1901年城墙平毁，城内居民逐渐形成同 类而居的现象。 筑城设卫以后，一些富豪商贾，陆续在老城厢定居，从而使天津迅速成为北方的经济重镇。 老城厢旧貌 老城厢内由于官宦、富商较为集中，金店、首饰楼、古玩、玉器作、学馆、笔墨庄、饭馆云集于此。 明弘治年间（ 1493），城中十字街处建鼓楼，遂形成以鼓楼为中心的商业街，主要分布 7个大集。 鼓楼北面的“同兴园”、东面的“聚兴园”，东门里的“双立园和德庆园”菜系齐全，门庭若市；北门内有三阳、正阳、天祥等金店，璀璨辉煌；鼓楼北的金声园戏园，每日管乐笙评。 可以说，老城厢是天津市的发祥地，具有深远的文化底蕴和历史渊源。 2020 年天津天津中原物业顾问有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城厢公建项目市场研究报告（下） 5 市政府为配合老城厢改造，促进天津旅游业发展，重修鼓楼，兴建鼓楼商业步行街。  津门文化的发源地 老城厢不但见证了天津 600 年的历史，而且孕育了“津味文化”。 位于老城厢四条干道交会处的鼓楼，被列为天津卫“三宝”之首。 清代光绪三十三年建成的融会南北风格的广东会馆，不仅是一座装修精美、别具特色的古建筑物，还是一处值得纪念的革命遗址。 1912年 8 月，孙中山首次赴京途中，就曾经在该会馆戏楼发表过演说；1919 年“五四”运动期间，邓颖超等觉悟社社员也在此举办过募捐义演。 名闻遐迩的天津文庙，创建于明正统元年 (1436 年 )，不仅是古代天津由卫改州，由州升府的历史见证，又是天津开办最早、持续时间最长的官学教育基地，该庙占地 12107 平方米，是天津市区规模最大的古建筑群。 据文物管理部门初步统计，老城厢地区现存国家级文物 1 处、市级文物 1处、区级文物近 20处，藏于民间和有待考证的更是不在少数。 有关专家将其归纳为“四多”： 一是文化名人多，粗略统计约有上百位，我国著名书法家华世奎、孟广慧、甲骨文发现者王襄等名人故居都保存于此； 二是学校多，天津最早的书院问津书院、具有百年历史的中营小学均坐落于此； 三是衙门多，原县衙、 府衙、津司衙门旧址都在老城厢； 四是大院多，清末民初的“天津八大家”大多在这里居住，为老城厢留下了一批反映当时天津文化的典型建筑。 老城厢地块的现阶段改造 1994 年危改前，在老城厢 平方公里的土地上，约有 105 万平方米建筑物，其中三类以上危陋平房占 90%以上。 近几年，南开区先后拓宽了北马路、南马路，打通了城厢东路、城厢中路，完成了新安购物广场、新安花园、儒园、鼓楼商业街等项目的建设，新建天津中原物业顾问有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城厢公建项目市场研究报告（下） 6 了一批大的公建设施，这些项目的实施，拆除危陋房屋 30 多万平方米，使 1万多户、 4 万多居民受益。 为了进一步改善老 城厢居民的居住条件，从 2020 年 6 月 1日开始，天津市启动了最大规模的拆迁改造工程。 老城厢总占地面积 2325亩，拆迁之前，老城内共有居民 4 万户、 12 万人，人均住房使用面积 平方米，其中 60%的居民人均居住面积低于 4平方米。 这次拆迁共拆除各类房屋 69万平方米，为此，市政府投资 亿元，从 2020 年 6 月 1日直到 11 月 30 日，整个老城将分三期整体拆迁。 目前，老城厢已经完成整体拆迁，新一轮的整体开发正在启动。 未来老城厢地区将新开发面积 140 万平方米大型公建， 60 万平方米现代化住宅，公建与住宅之比达到 ： 1。 凭借深厚的历史底蕴以及现代化的整体规划，老城厢地区有望在 21 世纪实现新的起飞。 老城厢未来规划 老城厢的未来规划主要围绕两点，一是依托海河开发的 古文化街节点，继承老城厢浓厚的历史与文化渊源。 二是通过对地块的整体出让，引进大型开发企业，打造以具备文化休闲、生态居住、酒店旅游、特色商业、商务金融等城市功能的多元化的大型房地产项目，从而创造一个历史风情与现代建筑完善结合，独具天津特色的综合区域，展示天津北方经济商贸中心和国际化港口大都市的形象。 天津中原物业顾问有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城厢公建项目市场研究报告（下） 7 第二 部分 区域界定 区域界定 鉴于对该项 目 周边环境的研究分析 ， 我们将重点研究区域划分如下， 北至南运河北路、南至南京路、西至红旗路、东至天津站合围的地块组成，地跨和平、南开、红桥、河东四区。 图 2— 1 老城厢项目地块及周边辐射区域四 至范围 (资料来源：天津中原实地调研 ) 天津中原物业顾问有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城厢公建项目市场研究报告（下） 8 第三 部分 区域零售业市场分析及最终市场定位 一、 区域市场商业环境分析 行政区域的发展比较 表 3— 1 各项指标比较 项目类别 全市 南开区 和平区 红桥区 河北区 2020年 增长率(%) 2020年 增长率 (%) 2020年 增长率 (%) 2020年 增长率 (%) 2020年 增长率 (%) 综合指标 GDP(亿元 ) 23 55 第一产业占比(%) 0 0 0 0 第二产业占比(%) 第三产业占比(%) 单项指标 人口 (万人 ) 全社会固定资产投资 （亿元） 243 社会消费品零售总额 居民恩格尔系数（ 02年） —— —— —— —— —— （数据来源：天津统计局）  在经济发展速度方面，南开区、和平区均达到了较高的水平，而从产业结构上看则呈现出较大的差异。 众所周知，和平区是天津市城市化综合发展 较 好的区域之一，这一点集中体 现在它的第三产业占比达到了 %，分别其他三区高出了 10 个百分点左右。 可见，产业结构的调整在南开、红桥、河北区的城市化进程中是重中之重，因此，发展商业、服务业等第三产业势在必行。  四个行政区的固定资产投资均保持了较高的增长态势，城市面貌日新月异，人民生活不断得到改善，老城改造步伐的不断向前推进，使得各个新兴社区逐渐成熟，这就 需要更多的社区配套 来 服务于人群。 天津中原物业顾问有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城厢公建项目市场研究报告（下） 9 主导产业的选择和近期发展的方向 表 3— 2 发展方向 分项 南开区 和平区 河北区 红桥区 目前状况 文化教育、高新技术产业、商贸、民俗文化 旅游 商业、商贸、金融 工业、商业、服务业、 工业 发展方向 民俗文化旅游商贸、商业商务、都市工业、高新技术产业、都市旅游、健身会展商务区 商业、商贸、金融、风情旅游 商业、商贸服务 发展商业、商务 （资料来源：各 行政 区政务网） 该区域及周边区域为天津近期重点发展地区，特别是商业发展更是重中之重。 各区现有商圈和潜在商业组团 表 3— 3 商圈分析 分项 南开区 和平区 河北区 红桥区 目前主要商圈 商圈 类别 东南角 — 东北角商圈 南市商圈 西南角 形成时间 90年代初 90年代初 90年代初 代表性商业设施 新安购物广场、铜锣湾广场、海河楼商贸区 鼓楼商业街、女人街、水牛城、食品街 天津商场、东方商贸商厦 经营定位 中高档百货、大型超市 中低档百货 中低档百货 未来发展 该商圈的影响力将继续扩大 涵盖居住、餐饮、娱乐、购物多个领域 地铁经济 滨江道、和平路商圈；小白楼商圈 狮子林商圈 丁字沽商圈、西站商圈 未来重点规划 建设完善南市商圈 老城厢地区 海河楼商贸区 奥运配套区 南京路商圈、和平路商业商务区、小白楼商叶、商务区 海河沿线服务型经济带、五大道风情旅游带 大悲院商圈 、 天津站商圈 、北站商圈 、 中山路商圈 、狮子林新都市商圈 丁字沽商圈、西站商圈、 泰达城 （资料来源：各 行政 区政务网） 天津中原物业顾问有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城厢公建项目市场研究报告（下） 10 各行政区的目前及未来重点发展商圈均分布本案周边，与本项目相呼应。 老城厢未来房价预测 图 3— 1 天津市及市内六区商品房价格走势 2 0 0 3 . 6 － 2 0 0 4 . 9 天津市及市内六区商品房均价走势202025003000350040004500市内六区平均价格 2991 3435 3346 3315 3552 3645 3485 3543 3747 4327 4372 4163 4208 4506 4461 天津市平均价格 2709 2943 2958 2761 2889 2950 2882 3037 3057 3355 3378 3181 3227 3405 3528 2020.72020.82020.92020`102020.112020.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.。