凰城华府一期20xx年度营销推广策划方案

凰城华府一期20xx年度营销推广策划方案内容摘要：

未来 发展前景 ；  强化项目 规模和 对区域的发展 的 影响，建立标杆性项目形象。  强化项目的自带商业配套、酒店和休闲娱乐配套，突出相关配套对人居生活的价值；  强化项目 5+1 建形态、园林景观、底 TOWN 产品，强调市场差异，彰显项目品质； —— 针对 项目竞争力短板 采取 WT 规避策略 ：  利用凤凰湖市政发展规划，规避商业氛围偏弱的现状；  利用小区园林的打造，规避项目自然资源的匮缺；  利用项目的建筑形态、产品差异规避无电梯配置的短板。 第 三 章：项目 定位 一、项目价值 体系 梳理： 第 19 页 共 35 页 通过以上分析，就本案的 地段、 品牌 影响 力 、自然资源占 有力、周边配套成熟度 和竞争项目相比，无明显竞争优势， 然而本案在项目规模、 小区配套、 园林打造、建筑形态、户型设计方面却有着相对优势。 由此可见 ，项目的 核心竞争力来源于项目 自 身的综合打造。 大 价值体系：  区域规划：  项目规模： 奥体片区第一大盘，永川市场仅次于金科项目；  园林景观：龙湖御用团队倾力打造，园林品质无庸置疑；  小区配套：酒店及内街商业配套，市场独有；  建筑形态： 5+1 洋房 区别于市场主流（ 6+ 8+1 洋房），拥有更强的人居舒适性；  户型设计：底 TOWN 户型设计 ，市场独有， 人居舒适性更高，品质感更强。  物 业管理： 二、项目 市场 定位 （一）项目 形象 定位： 结合上述市场竞争环境， 项目价值体系中依然是 内 部价值大于 外 部价值，由此本案 的形象 定位 将以项目的 形象高度 为导向 ，既要表明项目的所在板块，也要体现项目的规模和标杆形象 ： 第 20 页 共 35 页 形象定位： 凤凰湖 50 万方领袖级洋房钜著 （二）目标客户群体定位： 购买客户区域来源 从总体分布上讲，本项目的目标客户群所在区域以永川市老城区为主，永川周边城乡为次主要，重庆主城为补充的分布特征。 项目客户群的确定与项目区位、项目定位紧密关联，下面就从项目区位做初步分析。 （ 1）主要客户群 永川市老城区 本项目地块处于凤凰湖版块，该区域属于永川市新城开发区基本无原住居民，因此本项目的主要目标客户必然要从永川老城区获得。 所以首期客户应以永川市老城区为主，估计会占客户群的 80%左右； （ 2）次要客户群 永川市周边城乡 永川市周边城乡 虽然离本项目相对较远，但由于本项目 地处永川新城开发区， 规模 较 大， 具有一定 市场影响，因此仍然可吸引其部分高端客户前来购房。 这是项目目标客户群的一大补充，估计会占客户群的 15%； （ 3）补充 重庆主城 考虑到 永川市与重庆主城的房价差距较大，且 发展趋势 明显 ， 对居住于重庆主城，工作于永川的客户群有着相当的吸引力，虽然这部分客户数量有限 ，但也是 项目目标客户群的另一补充，这部分预计占总客户群的 5%。 第 21 页 共 35 页 如下图所示： 永川市老城区80%永川市周边城乡15%重庆主城5%永川市老城区永川市周边城乡重庆主城 客户背景 年龄构成及家庭构成： 客户人群出生于 50 年代中至 70 年代中期； 事业成功或事业正处于上升期，思维活跃，观念较为传统，家庭观念较强； 般只有一个子女，年龄在 3— 25 左右为主； 父母年龄在 60— 80 岁左右，年龄较大； 以两代和三代同堂为主。 第 22 页 共 35 页 社会地位定位： 是城市主力，社会的中流砥柱； 中产阶级，处于社会的中上层，亚高端的社会气质； 收入状况 个人年收入在 15 万元以上，家庭年收入在 20 万以上，且收入稳定。 职业分析 金融界、 高校教授、私企业主、企业高管 、 政府 官员、 较高收入并有广泛的社交要求的自由职业者 ； 消费心理分析 对生活品质要求较高，健康、舒适、安静的生活是其追求的方向； 注重个人的社会形象，对居所的品质要求较高 ； 般是二次或多次置业； 在最有可能的情况下寻求最具性价比的高尚生 活状态。 第四章：项目 营销 一 、推盘策略 第 23 页 共 35 页 整体推盘策略为： “分批放量，小步快跑” 根据项目一期总量、 开发节点 ，结合 永川 市场推盘特点，建议项目 一期分三批次推盘。 具体时间节点及产品体量为： 第一次推盘： 2020 年 9 月 18 日，拟推产品 1 13 栋，体 量约 15544 平方米 ，共计 107 户； 第二次推盘： 2020 年 11 月 20 日，拟推产品 11 栋，体 量约 11732 平方米 ，共计 80 户； 第三次推盘： 2020 年 3 月 25 日，拟推产品 10 栋，体 量约 16045 平方米，共计 110 户。 二 、 价格策略 整体价格策略： 低 开高走 逐步提升 拉大差价 多级折扣 （一） 低 开高走 逐步提升 因项目体量较大，项目前期形成的旺销局面对于整个项目的后期运作、销售将发挥决定性作用。 因此建议在项目初期的价格制定应该适中，为后期的提价留下一定得空间，同时以一定的升值空间吸引更多的客户关注，待销售条件成熟后，开始逐步提升价格，并视各阶段推广及销售情况，逐步调整推售价格，以达到为销售目标提供助力的目的。 （ 二）拉大差价 多级折扣 在价格制定上将根据户型特点、朝向、景观面及其他因素制定单套住宅的具体价格，做到每套房屋都物有所值。 并且根据不同房源的优劣，制定不同的价格折扣（即按照房型好坏有不同的折扣率，房型好的折扣少，房型差的折扣多），以此来拉大价差。 第 24 页 共 35 页 三 、推广策略 整体推广策略： “高调亮相、厚积薄发”。 整个项目按照城市线、产品线这二条主线进行全方位立体的推广 ， 期望在本项目市场 导入 时高调亮相，形成市场热度、 引起市场对 项目 的强烈关注度；通过对产品推广的逐渐过渡，形成项目高档次、高标准的市场印象；中后期通过“产品 价值 ”的深入阐述，现场活动的不断深入，吸引更多客户的进一步关注，迅速抢占市场份额，形成开盘旺销的局面，并为后续项目的进一步热销夯实基础。 四 、 开盘前 营销 活动 规划 （一） 项目亮相活动 时间 ： 2020 年 6 月 选择地点：待定 活动目的：通过。